한 줄 평. 신건 최저가가 최근 12개월 실거래 평균 368,166,666원보다 높고 최신 거래 390,000,000원과 같은 수준입니다. 여기에 말소기준권리보다 앞선 2009.09.02 가등기가 있어, 가등기의 실제 존속·성격과 인수 여부를 원본으로 확정하기 전에는 가격보다 권리 확인이 먼저입니다.
수원지방법원 2025타경55533. 용인시 처인구 삼가동 금령마을우남퍼스트빌아파트 104동 16층 1602호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 방3, 거실, 주방/식당, 욕실, 파우더룸, 현관, 발코니 등의 구조입니다. 현재 소유자는 허성준이고, 2018.11.30 소유권이전과 같은 날 주식회사우리은행 채권최고액 177,100,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이번 경매에서 말소기준권리는 2018.11.30 우리은행 근저당권입니다. 이후 우리금융캐피탈 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 그보다 훨씬 앞선 2009.09.02 갑구 6번 가등기가 있습니다. 데이터상 이 권리는 말소기준권리 이전 권리로서 매수인 인수로 분류되어 있고, 동시에 “담보가등기 — 종류 확인 필요”라는 경고가 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55533 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 삼가동 537 금령마을우남퍼스트빌아파트 104동 16층1602호 |
| 도로명 | 경기도 용인시 처인구 금학로 91 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.8028㎡ · 17층 건물 중 16층 |
| 이용상태 | 방3 · 거실 · 주방/식당 · 욕실 · 파우더룸 · 현관 · 발코니 등 |
| 소유자 | 허성준 |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 390,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 156,818,299원 |
| 경매개시 채권자 | 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사 우리은행) |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
말소기준권리는 2018.11.30 주식회사우리은행 근저당권 177,100,000원입니다. 2021.06.01 우리금융캐피탈주식회사 근저당권 120,000,000원, 2024.06.13 신용보증기금 가압류 11,628,000원, 2024.09.13 경기신용보증재단 가압류 25,000,000원 및 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 2009.09.02 유귀숙 가등기는 말소기준권리보다 선순위입니다. 배당 계산에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있지만, 이는 현금 채권 배당 기준입니다. 선순위 가등기처럼 등기 자체의 존속 여부가 문제되는 권리는 별도로 확인해야 합니다. 따라서 이 사건의 권리분석 결론은 “깨끗함”이 아니라 “선순위 가등기 확정 전 보류”입니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 평균보다 높다
우남퍼스트빌은 451세대, 2003.11.28 준공 단지입니다. 대상 면적 84.8028㎡와 매칭되는 최근 12건 실거래 평균은 368,166,666원입니다. 현재 최저매각가 390,000,000원은 이 최근 평균의 105.9%입니다. 최신 거래 역시 2026.08 390,000,000원이므로, 신건 최저가 자체에서 시세 대비 할인은 확인되지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.8㎡ | 9 | 390,000,000원 |
| 2026.08 | 84.8㎡ | 9 | 390,000,000원 |
| 2026.08 | 84.8㎡ | 7 | 390,000,000원 |
| 2026.08 | 84.8㎡ | 16 | 408,000,000원 |
| 2026.07 | 84.8㎡ | 3 | 375,000,000원 |
| 2026.06 | 84.8㎡ | 9 | 380,000,000원 |
| 2026.06 | 84.8㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 1 | 330,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 10 | 370,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 8 | 365,000,000원 |
| 2026.02 | 84.8㎡ | 1 | 320,000,000원 |
| 평균 | 84.8028㎡ | 12건 | 368,166,666원 |
최근 거래 범위는 320,000,000원~408,000,000원이고, 최신 2026.08 거래 중에는 대상 물건과 같은 16층에서 408,000,000원 거래도 있습니다. 다만 가격 판단 기준인 최근 12개월 평균은 368,166,666원이고 현재 최저가는 그 평균의 105.9%이므로, 신건을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 390,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,260,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 177,100,000원 | 177,100,000원 |
| 3. 근저당 · 우리금융캐피탈주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 11,628,000원 | 11,628,000원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 50,012,000원 |
현재 계산상 채권 합계 333,728,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 50,012,000원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세는 반영되지 않았고, 선순위 가등기의 등기상 인수 문제는 이 현금배당 계산과 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 390,000,000원 | 333,728,000원 | 0원 | 50,012,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 312,000,000원 | 306,832,000원 | 26,896,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 249,600,000원 | 245,305,600원 | 88,422,400원 | 0원 |
가격만 보면 유찰 후 매각가는 내려가지만, 이 사건은 먼저 선순위 가등기 문제를 정리해야 합니다. 가등기 인수 위험이 해소됐다는 전제 없이 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인시청 남서측 인근이며 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 관공서가 혼재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 단지 남서측 인근으로 중부대로가 통과하고 인근 버스정류장이 있으며, 북서측 근거리에 경전철 에버라인 삼가역이 있습니다.
- 건물. 2003.12.01 사용승인된 철근콘크리트벽식구조 박공지붕 17층 건물의 16층 1602호입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 도시가스 개별난방, 소방, 공동현관 보안, 지상·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용 중이며 감정평가상 사다리형 평지, 단지 남서측 금학로에 접하고 진입도로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 2,134,000원/㎡.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2009.09.02 갑구 6번 가등기의 현재 존속 여부와 담보가등기 여부, 본등기와의 관계를 등기사항전부증명서 원본과 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
- 인수 여부 확정. 배당계산상 인수액 0원과 등기상 선순위 가등기 인수 분류가 함께 존재하므로, 두 의미를 구분해 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사와 전입세대 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 경고가 있어 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가 390,000,000원은 최근 12개월 평균 368,166,666원의 105.9%입니다. 신건에서 최근 평균 대비 가격 할인은 없습니다.
- 최신 거래 대조. 최신 2026.08 거래는 390,000,000원이고 같은 16층 거래는 408,000,000원입니다. 층·상태 차이를 반영해 개별 호수 가치를 따로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 세금 관련 자료와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격보다 가등기 확인이 먼저”
이 물건은 후순위 근저당·가압류·압류가 매각으로 정리되는 점만 보면 단순해 보입니다. 하지만 2009.09.02 선순위 가등기가 말소기준권리보다 앞서 있고, 데이터상 인수 분류와 담보가등기 확인 경고가 동시에 존재합니다. 이 부분이 확정되지 않는 한 권리 안전형으로 평가할 수 없습니다.
가격도 공격적으로 볼 상황은 아닙니다. 감정가와 최저가는 390,000,000원으로 같고, 최근 12개월 실거래 평균 368,166,666원의 105.9%입니다. 최신 거래 390,000,000원과도 같은 가격입니다. 따라서 결론은 “가격 메리트보다 선순위 가등기 검증이 우선”입니다. 가등기 인수 문제가 해소된 뒤에야 유찰 여부와 실거래를 기준으로 응찰가를 검토할 수 있습니다.
