수원지방법원 2025타경55540. 경기도 오산시 원동 560-19의 8층 802호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김대성이며 2021.02.10 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 223,000,000원입니다. 이 사건에서 눈에 띄는 것은 근저당이 아니라 임차인의 선순위 대항력입니다.
임차인 이정재는 임대차계약일 2020.11.15, 확정일자 2020.12.14, 전입일 2020.12.21, 점유개시일 2020.12.30로 확인됩니다. 현재 말소기준은 2022.08.04 포천세무서장의 압류이므로, 전입과 점유가 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있음으로 판정되어 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 문제는 보증금이 223,000,000원으로 신건 최저가 217,000,000원보다 크다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55540 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 560-19 8층 802호 · 도로명주소 경기도 오산시 밀머리로 15-4 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 지하 1층, 지상 12층 중 8층 802호 |
| 소유자 | 김대성 · 2021.02.10 소유권이전 · 거래가액 223,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 217,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 223,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 등기소 | 수원지방법원 오산등기소 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 승부처
2018.10.16 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권은 2020.09.23 말소돼 현재 말소기준이 아닙니다. 현존 권리 중 기준은 2022.08.04 포천세무서장 압류입니다. 이후 수원시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이정재 | 전유부분 802호 전부 · 주거(임차권등기) | 223,000,000원 | 전입 2020.12.21 확정 2020.12.14 배당요구 2023.07.25 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
이정재는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡혀 있습니다. 또한 같은 이정재가 2025.04.14 강제경매개시결정의 채권자로도 등기돼 있어, 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 포함돼 있습니다. 이는 곧바로 임차권이 무효라는 뜻은 아니므로, 입찰 전 임대차관계와 경매신청채권의 관계를 원문서로 확인해야 하는 항목입니다.
② 실질취득 — 유찰돼도 총부담이 거의 내려가지 않는다
신건 매각가를 217,000,000원으로 가정하면 집행비용 3,838,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 213,162,000원이 배당됩니다. 보증금 223,000,000원과의 차액 9,838,000원은 매수인 인수 예상액입니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 217,000,000원 | 213,162,000원 | 9,838,000원 | 226,838,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 173,600,000원 | 170,369,600원 | 52,630,400원 | 226,230,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 138,880,000원 | 136,135,680원 | 86,864,320원 | 225,744,320원 |
동일 면적의 최근 실거래 비교가격은 확인되지 않으므로, 이 실질취득 금액이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 본건의 가격 메리트는 최저가가 내려간다는 사실만으로 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,838,000원 |
| 1. 임차인 이정재 보증금 | 223,000,000원 | 213,162,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,906,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이정재 | 223,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 기준 임차보증금 예상 미배당액은 9,838,000원이며 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 집행비용은 매각가의 1.8% 추정치로 제시된 값입니다. 실제 배당은 절차 진행 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 오산한국병원 남서측 인근이며, 주변에는 오피스텔·단독주택·다세대주택·아파트·음식점·점포·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층·지상 12층 건물의 8층 802호이며 급·배수, 위생, 난방, 소화, 도시가스, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 2필 일단지의 평탄한 토지로 집합건축물 업무시설 건부지로 이용 중이며, 도시지역·준주거지역·상대보호구역·비행안전제3구역(전술)·성장관리권역 등이 적용됩니다.
- 도로. 북측으로 세로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가돼 있습니다.
- 단지 경매 통계. 베벌리힐스B동 단지 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 신건에서는 217,000,000원이 아니라 예상 인수액을 더한 226,838,000원을 기준으로 자금 계획을 세워야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회·2회 유찰 시에도 실질취득은 각각 226,230,400원, 225,744,320원으로 크게 내려가지 않습니다.
- 임차인 관계 확인. 임차인 이정재와 강제경매 채권자 이정재가 동일인으로 표시돼 있어 임대차계약, 보증금 지급, 경매신청채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당 전액 여부 확인. 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수하므로 실제 배당 결과가 낙찰자의 최종 부담을 결정합니다.
- 시세 판단 보류. 동일 면적 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로, 최저가가 감정가 대비 낮아지는 것만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기와 배당요구 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가 ≠ 실제 취득가”
이 사건의 구조는 명확합니다. 말소기준 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인 이정재는 2020.12.21 전입으로 2022.08.04 말소기준보다 앞서 대항력을 갖습니다. 보증금은 223,000,000원으로 신건 최저가 217,000,000원보다 큽니다.
그래서 신건에서 9,838,000원을 인수하면 실질취득은 226,838,000원이고, 1회·2회 유찰 뒤에도 인수액이 늘어나 총부담은 226,230,400원, 225,744,320원 수준입니다. 낙찰가가 내려가도 매수인의 총부담은 거의 내려가지 않습니다. 여기에 임차인과 경매신청 채권자가 동일인이라는 관계 확인 사항까지 있으므로, 이 물건은 ‘신건 2.17억’이 아니라 선순위 임차보증금을 포함한 실질취득 구조로 판단해야 합니다.
