광주지방법원 2025타경51584. 무안군 삼향읍 남악리 도휘에드가8차오피스텔 16층 1614호입니다. 이 사건은 최저가가 감정가 73,000,000원에서 40,880,000원까지 내려왔다는 사실보다 임차보증금의 인수 여부가 훨씬 중요합니다. 임차인 배근호는 2022.11.21 전입했고 2022.10.14 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 78,000,000원입니다. 말소기준권리인 2023.04.12 남악새마을금고 가압류보다 전입이 앞서 대항력이 있는 임차인입니다.
현재 최저매각가 40,880,000원을 기준으로 한 예상배당에서는 집행비용 1,135,840원을 먼저 제외하고 임차인에게 39,744,160원이 배당됩니다. 따라서 보증금 미회수액은 38,255,840원이며, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시돼 있습니다. 결과적으로 현재 회차의 실질취득은 40,880,000원 + 38,255,840원 = 79,135,840원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51584 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 16층 1614호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 16층 1614호 |
| 소유자 | 고경선 · 거래가액 79,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 40,880,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 78,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 감정 이용상태 | 오피스텔 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 대항력’이 중요하다
등기상 말소기준은 2023.04.12 남악새마을금고 가압류입니다. 이후 목포동부새마을금고 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 배근호는 2022.11.21 전입으로 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖췄고, 확정일자도 2022.10.14입니다. 2024.11.19에는 보증금 78,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제권 있음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배근호 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.21 | 2022.10.14 | 78,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
배근호는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 전입신고가 말소기준권리보다 빠르므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 배당요구일은 2024.11.19입니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
이 사건의 핵심 구조는 보증금 78,000,000원이 낙찰가보다 크다는 점입니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인이 배당받는 금액도 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금 잔액이 늘어납니다. 따라서 최저매각가만 보면 2회 유찰 후 40,880,000원, 3회 유찰 시 28,616,000원, 4회 유찰 시 20,031,200원으로 크게 낮아지지만 실질취득은 각각 약 79,135,840원, 78,915,088원, 78,760,562원 수준으로 유지됩니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 40,880,000원 | 39,744,160원 | 38,255,840원 | 79,135,840원 |
| 3회 유찰 시 | 28,616,000원 | 27,700,912원 | 50,299,088원 | 78,915,088원 |
| 4회 유찰 시 | 20,031,200원 | 19,270,638원 | 58,729,362원 | 78,760,562원 |
④ 예상배당표 (매각가 40,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,135,840원 |
| 1. 임차인 배근호 보증금 | 78,000,000원 | 39,744,160원 |
| 2. 가압류 · 남악새마을금고 | 1,242,069,890원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 목포동부새마을금고 | 1,993,557,940원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 배근호 | 78,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,135,840원을 제외한 매각대금 전액이 임차인 배근호의 보증금 변제에 사용되지만, 보증금 전액에는 미치지 못합니다. 미배당 보증금 38,255,840원이 매수인 인수 위험으로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남도청 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·근린생활시설·아파트·관공서 등이 형성된 지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 오피스텔 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 16층 건물 중 16층 1614호이며 위생·급배수, 개별난방, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하고 북측 및 서측으로 보행자 도로에 접합니다.
- 토지이용. 중심상업지역이며 택지개발지구·도시지역·지구단위계획구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,687,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 40,880,000원에 예상 인수액 38,255,840원을 반드시 더해 판단해야 합니다.
- 임차보증금 78,000,000원 확인. 전입 2022.11.21, 확정일자 2022.10.14의 선순위 대항력 임차인으로, 배당 미회수액이 인수될 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰로 낙찰가가 내려가도 예상 인수액은 각각 50,299,088원·58,729,362원으로 커집니다.
- 임차인과 경매채권자의 동일인 관계 확인. 배근호가 임차권자이면서 강제경매 채권자로 등기되어 있으므로 임대차계약·보증금 지급·점유 경위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 비교 자료가 없어 실질취득 79,135,840원의 시장 경쟁력은 별도 실거래·매물 조사가 필요합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로”
이 사건은 숫자 하나만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 73,000,000원짜리 오피스텔이 두 번 유찰되어 최저가가 40,880,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석을 합치면 전혀 다른 그림이 됩니다. 배근호의 보증금은 78,000,000원이고 전입이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있습니다. 현재 배당으로 회수하지 못하는 38,255,840원을 매수인이 인수할 수 있어 실질취득은 79,135,840원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인의 미배당 보증금이 증가해 3회 유찰 시 실질취득 78,915,088원, 4회 유찰 시 78,760,562원으로 유지됩니다. 낙찰가 하락이 곧 매입원가 하락으로 이어지지 않는 대항력 인수형입니다. 실거래 시세 자료가 없으므로 싸다고 단정할 근거도 없습니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 78,000,000원을 포함한 총 부담을 시장가격과 비교하는 것입니다.
