광주지방법원 2025타경51584. 전남도청 남측 인근 도휘에드가8차오피스텔 16층 1614호입니다. 소유자 고경선은 2017.07.29 매매를 원인으로 2019.04.19 소유권을 이전받았고, 등기부 거래가액은 79,000,000원입니다. 말소기준권리는 2023.04.12 남악새마을금고의 가압류지만, 임차인 배근호는 그보다 앞선 2022.11.21 전입신고와 2022.10.14 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 임차인입니다.
현재 최저매각가 51,100,000원에서 집행비용 1,319,800원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 49,780,200원입니다. 보증금 78,000,000원 중 배당되지 않는 28,219,800원은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 따라서 입찰자가 실제로 부담하는 금액은 최저가 51,100,000원이 아니라 79,319,800원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51584 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 16층 1614호 |
| 도로명주소 | 전라남도 무안군 삼향읍 대죽동로16번길 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 16층 중 16층 |
| 소유자 | 고경선 (2017.07.29 매매, 거래가액 79,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 51,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 배근호 / 78,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인의 미배당액이 남는다
말소기준인 남악새마을금고 가압류와 그 이후의 가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 배근호의 전입일은 말소기준보다 앞서며, 임차권등기에도 임대차계약일자 2022.10.14, 점유개시일자 2022.11.19, 주민등록일자 2022.11.21, 확정일자 2022.10.14, 보증금 78,000,000원이 명시돼 있습니다. 임차권등기 자체가 말소되더라도 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액은 매수인 부담으로 남을 수 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 사용 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 배근호 보증기관 대위·승계 신고 아님 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 78,000,000원 | 계약·확정 2022.10.14 점유 2022.11.19 전입 2022.11.21 배당요구 2024.11.19 | 대항력 有 우선변제 有 승계 가능 현재 회차 예상 인수 28,219,800원 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 미배당액을 합한 실질취득액입니다. 현재 회차에서 51,100,000원에 낙찰받으면 28,219,800원을 추가 인수해 총부담은 79,319,800원입니다. 이는 감정가 73,000,000원보다 6,319,800원 높고, 감정가의 108.7%입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 51,100,000원 | 49,780,200원 | 28,219,800원 | 79,319,800원 |
| 2회 유찰 시 49% | 35,770,000원 | 34,726,140원 | 43,273,860원 | 79,043,860원 |
| 3회 유찰 시 34% | 25,039,000원 | 24,188,298원 | 53,811,702원 | 78,850,702원 |
2회 유찰 시 낙찰가는 35,770,000원까지 내려가지만 인수액이 43,273,860원으로 증가해 실질취득은 79,043,860원입니다. 3회 유찰 시에도 낙찰가 25,039,000원과 인수액 53,811,702원을 합하면 78,850,702원입니다. 따라서 추가 유찰만으로 실질 부담이 크게 싸지는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,319,800원 |
| 1. 임차인 배근호 보증금 | 78,000,000원 | 49,780,200원 |
| 2. 가압류 · 남악새마을금고 | 1,242,069,890원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 북교신용협동조합 | 140,790,062원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 목포동부새마을금고 | 1,993,557,940원 | 0원 |
| 5. 경매신청채권 · 배근호 | 78,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 배당에 사용됩니다. 배근호 보증금 부족분 28,219,800원은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무안군 삼향읍 남악리 전남도청 남측 인근으로, 주위에 오피스텔·근린생활시설·아파트·관공서가 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며 오피스텔 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하고, 북측과 서측은 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 택지개발지구·도시지역·도시계획구역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,499.4㎡, 공시지가는 1,687,000원/㎡이며 평지의 세로장방형 상업기타 토지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조로 외벽은 석재 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일 마감이며 위생·급배수·개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아닌 총부담 계산. 입찰가에 임차보증금 미배당액을 더해 실질취득액을 산정해야 합니다. 현재 회차 기준은 79,319,800원입니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 78,000,000원 지급내역, 전입·점유 유지 여부와 임차권등기명령 기록을 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 배근호이므로, 임대차채권과 강제경매 신청채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당결과 확인. 매각대금 배당액이 달라지면 매수인이 인수할 잔액도 달라집니다. 배당표와 매각물건명세서의 인수 문구를 최종 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰돼도 인수액이 늘어나 실질취득은 79,043,860원·78,850,702원으로 거의 유지됩니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 물건이므로 현재 실제 점유자, 열쇠 인도와 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 관계기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령 및 배당요구 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “51,100,000원에 사는 물건이 아니다”
표면상 최저가는 감정가의 70%인 51,100,000원입니다. 하지만 배근호의 보증금 78,000,000원은 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 갖춘 대항력 임차보증금입니다. 현재 예상배당 49,780,200원을 제외한 28,219,800원이 매수인에게 남으면 실제 부담은 79,319,800원입니다.
추가 유찰로 입찰가는 낮아져도 임차보증금 미배당액이 그만큼 늘어나 총부담은 거의 변하지 않습니다. 현재 실질취득액은 감정가보다 8.7% 높고, 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일하다는 확인 과제도 남아 있습니다. 권리 소멸관계는 단순하지만 임차보증금 인수는 무겁습니다. 이 사건은 최저가가 아니라 임차권의 실체와 최종 미배당액을 확인한 뒤 판단해야 합니다.