✅ 산정 인수액 0원 · ⚠️ 3회 유찰 · 감정가 대비 34.3% · 📐 토지 1,721.0㎡ · 경계측량 필요 · 🏢 기숙사 공실 · 임대관계 미상
창원지방법원 2025타경21063. 경상남도 함안군 군북면 덕대리에 있는 토지와 공동주택 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 3층이며 감정평가상 기숙사로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 토지는 1,721.0㎡ 규모로, 지목은 대이고 자연녹지지역에 위치합니다. 이 물건의 특징은 최저가가 크게 하락했다는 점뿐 아니라, 권리 소멸 여부와 별도로 확인해야 할 물리적·운영상 위험이 존재한다는 점입니다.
우리은행의 2012년 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금, 한국무역보험공사, 국민은행의 가압류와 함안군 압류가 등기되어 있으며, 현재 사건의 경매개시결정도 확인됩니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 채권의 미배당과 매수인의 채무 인수는 다른 문제이며, 낙찰 후 실제 이용 가능성과 환금성을 판단하려면 토지 경계와 건물의 기숙사 이용상태를 반드시 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21063 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 군북면 덕대리 474 등기상 관련 지번: 덕대리 474, 475, 476, 477 도로명주소: 경상남도 함안군 군북면 대암길 183-5 |
| 물건종류 | 다세대 + 토지 일괄매각 · 공동주택(기숙사 이용) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 3층 · 사용승인 2012.04.13 |
| 토지 | 1,721.0㎡ · 지목 대 · 주거기타 · 완경사 · 부정형 |
| 소유자 | 주식회사원우성업 (단독소유) |
| 현재 이용상태 | 기숙사 · 현재 공실 · 임대관계 미상 |
| 감정가 | 1,153,883,040원 |
| 최저매각가 | 395,782,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 청구액 | 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 말소기준권리 | 2012.09.26 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 등기부 발급기준 | 2026.08.29 · 창원지방법원 함안등기소 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2012.09.26 접수된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며, 덕대리 474 토지와 관련한 공동담보 추가설정 내용이 확인됩니다. 이 권리 이후 설정된 가압류와 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
과거 경매개시결정도 있습니다. 우리은행이 채권자로 기재된 2022.04.19 임의경매개시결정은 2023.11.21 말소되었고, 2023.12.11의 경매개시결정 역시 2025.11.07 말소되었습니다. 현재 사건은 2025.12.04 접수된 임의경매개시결정으로, 채권자는 케이에프더블유이이공구유동화전문유한회사이고 등기에는 양도전 채권자가 우리은행으로 표시되어 있습니다. 이는 이전에 말소된 경매절차와 현재 진행 중인 사건을 구분해야 함을 의미합니다.
② 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 1,153,883,040원이고, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 395,782,000원입니다. 이는 감정가의 34.3% 수준입니다. 감정가 대비 가격 하락폭은 크지만, 실거래 시세에 대한 검증 없이 이를 시장가치 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 입찰 시나리오 | 매각가 가정 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 395,782,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 277,047,400원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 193,933,180원 | 16.81% | 0원 |
4회·5회 유찰 가격은 가정 시나리오이며 실제 향후 매각가격이나 매각기일을 확정한 값이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 395,782,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,340,948원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,200,000,000원 | 389,441,052원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 한국무역보험공사 | 1,296,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 1,657,500,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 주식회사국민은행 | 2,384,193,372원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 매각 가정에서 집행비용 6,340,948원을 제외하면 우리은행 근저당에 389,441,052원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 이후 가압류권자에게 배당되는 금액은 없으며 소유자 잔여도 0원입니다. 전체 채권액 6,547,693,372원 중 채권자 배당액은 389,441,052원이고, 미배당액은 6,158,252,320원입니다.
집행비용은 매각가의 약 1.6%를 기준으로 한 추정치입니다. 배당액은 제공된 채권최고액과 청구금액에 기초한 시뮬레이션으로, 실제 피담보채권 잔액·채권양도·당해세·최우선변제 등을 확정한 배당표가 아닙니다. 특히 현재 경매신청 채권자는 양수인으로 표시되어 있으므로 우리은행 근저당과 신청채권의 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함안군 군북면 덕대리 소재 군북농공단지 남측 인근에 위치합니다. 주변은 농공단지, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하고, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 조사되었습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다. 실제 진입도로의 폭, 통행 가능성, 일부 도로 포함 부분의 위치는 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 이용. 철근콘크리트구조 3층 건물로 기숙사 이용 상태이며 현재 공실입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샤시창이고 급·배수, 위생 및 시스템에어컨 설비가 있습니다. 공실 건물의 시설 가동 상태와 수선 필요성은 별도 점검이 필요합니다.
- 토지. 면적 1,721.0㎡, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다. 인접 토지와 경계가 불분명해 지적측량이 요구됩니다. 지상 소나무 및 기타 수목은 토지가액에 포함되어 있습니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구 및 가축사육제한구역 관련 사항이 확인되며, 토지이용계획상 건축법에 따른 도로 일부가 포함됩니다. 공시지가는 64,100원/㎡입니다.
- 환금성. 일반 주거용 아파트와 달리 기숙사 이용 건물과 토지를 함께 취득하는 구조입니다. 공실 활용계획, 건물의 다른 용도 사용 가능성, 도로·경계 문제에 따라 잠재 매수층이 제한될 수 있어 환금성에 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저렴하다고 보지 말고 인근 유사 기숙사·공동주택·토지의 거래사례 및 임대수요를 별도로 확인하세요.
- 경계 및 도로. 인접 필지와의 경계가 불분명하고 일부 도로가 포함되어 있으므로 지적측량과 이용 가능한 토지 범위 확인을 우선하세요.
- 공실·점유. 감정평가상 공실이더라도 실제 열쇠 관리, 점유자 유무, 사용 중인 시설 및 과거 임대차 관계를 확인하세요. 임대관계가 미상이므로 대항력 관련 사항을 단정해서는 안 됩니다.
- 건물 상태. 2012.04.13 사용승인된 3층 철근콘크리트 건물입니다. 드라이비트 외벽, 설비 작동, 누수, 전기 및 급·배수 상태를 확인하세요.
- 용도와 수익성. 기숙사 이용 건물이므로 실제 임대·운영 수요, 공실 유지비용, 관련 용도 제한 및 향후 활용 가능성을 점검하세요.
- 채권양도 및 배당. 등기상 근저당권자는 우리은행이며 현재 경매개시 채권자는 케이에프더블유이이공구유동화전문유한회사입니다. 원본 서류에서 채권 승계관계와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 조세·공과금. 함안군 압류가 확인되므로 체납 세금과 상하수도 관련 사항, 법정 우선순위 및 매수인이 별도로 부담할 수 있는 비용을 확인하세요.
- 추가 유찰 판단. 4회 유찰 시 277,047,400원, 5회 유찰 시 193,933,180원이라는 시나리오가 있으나, 가격 하락만을 이유로 투자성이 개선된다고 단정하지 마세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 지적도 및 건축물대장을 입찰 전 재확인하세요.
맺으며 — “감정가의 34% ≠ 시세의 34%”
이 사건은 권리 소멸 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2012년 우리은행 근저당을 말소기준으로 후순위 가압류·압류와 현재 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 산정된 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단을 어렵게 만드는 핵심은 등기보다 물건의 실체입니다. 토지의 경계가 불분명하고 일부 도로가 포함되어 있으며, 기숙사로 이용되는 건물은 현재 공실이고 임대관계는 미상입니다. 일반적인 아파트 거래처럼 시세를 손쉽게 비교하거나 매수 후 바로 임대수익을 확보할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.
최저매각가 395,782,000원은 감정가 대비 크게 낮아진 가격이지만, 그 자체로 가격 메리트가 검증된 것은 아닙니다. 경계측량, 도로 이용, 건물 상태, 실제 임대 가능성과 유사 물건 시세가 확인된 다음 입찰가격을 결정하는 것이 합리적입니다. 권리는 조건부 검토 가능, 가격과 환금성은 신중한 확인이 우선입니다.
