창원지방법원 2025타경21063. 경상남도 함안군 군북면 덕대리 474, 475, 476, 477의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 용도는 다세대 + 토지이고, 감정평가상 건물은 공동주택(기숙사)로 조사됐으며 기준시점 현재 공실 상태입니다. 철근콘크리트구조 3층 건물로 사용승인일은 2012.04.13입니다.
권리 구조만 보면 기준점은 명확합니다. 2012.09.26 주식회사우리은행 근저당권 1,200,000,000원이 말소기준권리이고, 그 이후 설정된 가압류와 함안군 압류, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 확인된 임차인 신고는 없고 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 상태는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21063 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 군북면 덕대리 474, 475, 476, 477 · 경상남도 함안군 군북면 대암길 183-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 공동주택(기숙사) · 기준시점 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 · 사용승인일 2012.04.13 |
| 토지 | 1,721.0㎡ · 지목 대 · 주거기타 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 주식회사원우성업 |
| 감정가 / 최저가 | 1,153,883,040원 / 565,403,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 케이에프더블유이이공구유동화전문유한회사(양도전:주식회사 우리은행) / 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸, 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2012.09.26 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 2022년 신용보증기금·한국무역보험공사·국민은행의 가압류, 2023년과 2025년 함안군 압류, 2025.12.04 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 과거 2022년과 2023년의 경매개시결정은 취하로 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 메리트는 단정 금지
현재 최저매각가는 565,403,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 하지만 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다” 또는 “가격 메리트가 있다”라고 결론 내릴 근거는 없습니다. 특히 일반 아파트가 아니라 토지와 기숙사형 공동주택을 함께 보는 물건이므로 감정가 할인율과 실제 환금성을 분리해서 봐야 합니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 565,403,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 395,782,100원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 277,047,470원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각가가 내려가고, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이것은 권리 인수 구조가 변하지 않는다는 뜻이지, 각 회차의 가격이 곧바로 시장가보다 싸다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 565,403,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,054,030원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,200,000,000원 | 557,348,970원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국무역보험공사 | 1,296,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 1,657,500,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사국민은행 | 2,384,193,372원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 6,547,693,372원, 채권자 예상배당은 557,348,970원, 미배당은 5,990,344,402원입니다. 이 미배당은 채권자가 회수하지 못하는 금액으로, 매수인 인수와는 다릅니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·실물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 함안군 군북면 덕대리 소재 군북농공단지 남측 인근에 위치하며, 부근은 농공단지·단독주택·농경지 등이 혼재하고 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 현재 이용. 건물은 공동주택인 기숙사로 조사됐으나 기준시점 현재 공실 상태입니다.
- 토지 경계. 인접 토지와의 경계가 다소 불분명해 명확한 위치·경계 확인을 위해 지적측량이 요구됩니다.
- 도로. 토지이용계획확인서상 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로가 일부 포함된 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지 특성. 자연녹지지역·자연취락지구이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 64,100원/㎡입니다.
- 토지 형상. 토지면적 1,721.0㎡, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 수목. 토지 지상의 소나무와 기타 활·잡목 등은 토지가액에 포함해 평가됐습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 급·배수설비, 위생설비, 시스템에어컨설비 등이 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계 측량. 인접 토지와 경계가 불분명한 것으로 조사됐으므로, 위치·지적경계·실제 점유범위를 확인하세요.
- 도로 포함 부분. 토지 일부가 건축법상 도로로 기재돼 있으므로 이용 가능한 면적과 활용 제한을 원본으로 대조하세요.
- 기숙사 공실 확인. 감정평가 기준시점에는 공실이지만 실제 매각기일 전 점유·사용 상태가 유지되는지 현장에서 재확인하세요.
- 임대관계. 확인된 임차인 신고는 없으나 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 점유자·사용자 여부를 별도 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 토지와 기숙사 각각의 실제 거래·임대 가능성을 확인하세요.
- 세금·배당 원본. 등기상 함안군 압류가 있고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 관련 원본을 다시 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되는 사건이므로 목록별 현황·경계·포함 수목 등을 함께 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점이지만, 가격 결론은 아직 아니다
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2012.09.26 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가는 565,403,000원, 감정가의 49%까지 내려와 있습니다.
하지만 실거래 비교 근거가 없는 상태에서 이 할인율만 보고 “싸다”고 결론 내리는 것은 무리입니다. 이 물건은 토지와 기숙사형 공동주택을 함께 매수하는 구조이고, 토지 경계가 불분명해 지적측량이 요구되며 일부 도로 포함 사항도 있습니다. 건물도 기준시점 현재 공실입니다. 따라서 결론은 권리 인수는 정리됐지만, 실물·경계·활용성과 가격 검증이 먼저입니다. 최저가 숫자보다 현장 확인의 비중이 큰 사건입니다.
