광주지방법원 2025타경51597. 목포시 남교동 남교크레지움에듀파크 1동 14층 1402호 아파트입니다. 감정가는 204,000,000원, 현재 회차 최저매각가는 114,240,000원으로 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 등기상 소유자는 향원주택주식회사이며, 2025.10.30 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
권리분석의 핵심은 임차보증금 185,800,000원 자체가 아니라 대항력 발생 시점입니다. 박창근의 임대차계약일은 2018.10.21이지만 주민등록일과 점유개시일은 모두 2020.06.01입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당 설정일 2020.04.23보다 늦어 대항력이 없고, 임차권등기 역시 2024.04.12 이루어져 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 보증금이 최저가보다 크더라도 대항력 인수형 사건이 아니며, 매수인이 미배당 보증금을 승계하는 구조로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51597 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 14층 1402호 · 도로명 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 물건종류 / 위치 | 집합건물(아파트) · 25층 건물 중 14층 · 기준면적 72.7487㎡ |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 114,240,000원 (2회 유찰·감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 206,225,166원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 단지 | 남교크레지움에듀파크 · 83세대 · 사용승인 2020.04.13 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 대항력은 없다
말소기준권리는 2020.04.23 우리은행 근저당권입니다. 박창근의 전입·점유개시는 2020.06.01로 말소기준일보다 뒤이며, 임차인 조사에서도 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 이후 원우기술개발 근저당, 장종수 가압류, 박창근 임차권등기, 주택도시보증공사 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박창근 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 185,800,000원 | 2020.06.01 | 2020.04.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박창근은 2018.10.21 임대차계약을 체결했고 2022.04.21 재계약하면서 보증금이 185,800,000원이 됐습니다. 확정일자는 2020.04.24 및 2022.04.21이고, 2024.04.12 임차권등기명령과 함께 배당요구가 접수돼 있습니다. 그러나 대항력은 없으므로 현재 산정상 미배당 보증금의 매수인 승계액은 0원입니다.
② 가격·유찰 구조 — 56%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 114,240,000원으로 감정가 204,000,000원의 56%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 79,968,000원(감정가 39%), 4회 유찰 시 55,977,600원(감정가 27%)으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 가격 판단에 쓸 동일 단지의 최근 12개월 평균·최신 실거래가가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.9회이며, 이 물건은 이미 2회 유찰 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,399,360원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 111,840,640원 |
| 2. 근저당 · 주식회사원우기술개발 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 206,225,166원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 예상배당표에서는 집행비용 2,399,360원을 제외한 매각대금이 우리은행에 111,840,640원 배당되고, 후순위 채권자와 소유자 배당은 0원입니다. 총 채권 미배당액은 8,696,784,526원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치이며, 우리은행 근저당 변경등기와의 대조가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포북교초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 중 14층이며, 도시가스 개별난방·승강기·화재탐지 및 경보설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 사다리형 평지이며, 토지이용상황은 주상용입니다. 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 단지. 남교크레지움에듀파크는 83세대, 2020.04.13 사용승인 단지입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다.
- 건축상태. 감정자료상 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 권리. 박창근의 전입·점유개시일 2020.06.01이 말소기준 2020.04.23보다 뒤인지 주민등록·현황조사 원본에서 다시 확인하세요.
- 근저당 변경. 우리은행 1번 근저당의 8,366,400,000원과 같은 날 1-1 변경등기의 100,800,000원·공동담보 해제 내용을 반드시 원본 대조하세요.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.14 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 말소절차를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 전기료 미납 안내. 관리실 출입구에 전기공급중단안내서가 부착돼 있고, 전체 세대로 추정되는 2025년 1월~10월 전기료 약 11,353,550원이 미납된 것으로 기재돼 있습니다. 본 호실의 실제 부담액은 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 확인. 최저가가 감정가의 56%까지 내려왔더라도 최근 실거래 비교값이 없으므로, 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 동일·유사 면적 거래를 직접 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “보증금이 크다”보다 “대항력이 있느냐”가 먼저다
이 사건은 임차보증금이 185,800,000원으로 현재 최저가 114,240,000원보다 크지만, 박창근의 전입·점유개시가 말소기준권리 뒤여서 대항력 있는 임차인 인수형 사건이 아닙니다. 현재 산정상 매수인 인수액은 0원이고, 권리 인수 기준 실질취득액도 최저매각가와 같습니다.
다만 “인수 0원”만 보고 바로 안전 판정을 끝낼 사건도 아닙니다. 우리은행 근저당에는 8,366,400,000원 설정 뒤 같은 날 100,800,000원 변경·공동담보 해제가 존재하는 반면, 현재 예상배당은 최초 금액을 기준으로 계산돼 있습니다. 여기에 민간임대주택등기와 전기료 미납 안내까지 있으므로, 권리 인수는 비교적 명확하지만 배당·등기 원본 확인이 중요한 사건입니다. 또한 실거래 비교자료가 없으므로 감정가의 56%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
