광주지방법원 2025타경51597. 목포시 남교동 남교크레지움에듀파크 1동 14층 1402호 아파트입니다. 권리분석의 기준은 2020.04.23 우리은행 근저당권입니다. 박창근의 주민등록일과 점유개시일은 모두 2020.06.01로 말소기준보다 늦고, 임차권등기도 2024.04.12에 설정됐습니다. 등기된 임차보증금은 185,800,000원이지만 대항력은 없으며, 후순위 임차권과 근저당, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리 흐름이 단순하다고 가격까지 안전한 것은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가 204,000,000원의 70%인 142,800,000원이지만, 감정가 할인율은 시세 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.3회이고 매각률은 0.0%입니다. 최근 낙찰금액도 확인되지 않으므로, 현장 매매사례와 호가를 별도로 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51597 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 제1동 제14층 제1402호 · 도로명 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 물건종류 / 층 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트 벽식구조 · 25층 중 14층 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 206,225,166원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 민간임대주택 표시 | 2022.11.14 등기 · 등록 원인일 2018.06.11 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 승계되지 않는다
말소기준은 2020.04.23 우리은행 근저당입니다. 같은 날 채권최고액 100,800,000원과 공동담보 해제가 기재된 변경등기도 존재합니다. 그 뒤 설정된 원우기술개발 근저당, 장종수 가압류, 박창근 임차권, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신병주의 150,000,000원 가압류는 2024.05.13 집행취소결정으로 이미 말소됐습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박창근 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2020.06.01 확정 2020.04.24 배당요구 2024.04.12 | 185,800,000원 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
실제 임차인은 박창근 1명으로 계산하며 보증금도 185,800,000원 한 건만 반영합니다. 주민등록일과 점유개시일이 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 확정일자도 2020.04.24로 말소기준 다음 날이고, 대항요건을 갖춘 시점은 2020.06.01이므로 우리은행보다 후순위입니다. 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 미회수 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격·환금성 — 감정가의 70%와 시세 메리트는 다르다
현재 최저매각가는 142,800,000원으로 감정가 204,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 99,960,000원, 3회 유찰 시 69,972,000원으로 내려가는 시나리오가 계산돼 있습니다. 그러나 실거래와 비교하지 않은 감정가 대비 할인율만으로는 어느 회차도 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 142,800,000원 | 140,000,800원 | 8,818,624,366원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 99,960,000원 | 97,760,720원 | 8,860,864,446원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 69,972,000원 | 68,312,504원 | 8,890,312,662원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,799,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 140,000,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사원우기술개발 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신병주 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 206,225,166원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 8,958,625,166원 중 채권자 예상배당은 140,000,800원이며 미배당액은 8,818,624,366원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 206,225,166원은 현재 회차 배당가정에서 0원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포북교초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 25층 건물 중 14층입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보설비와 승강기가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 북측과 남측으로 각각 왕복 2차선 포장도로에 접하고, 유사 사다리형 평지입니다. 토지면적은 2,418.6㎡, 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 중로2류, 중로3류, 소로1류 도로에 접합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 83세대 규모이며 단지 경매 통계상 평균 1.3회 유찰, 매각률 0.0%입니다. 가격과 매각 가능성은 인근 매매사례를 추가로 대조해 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 박창근의 전입일 2020.06.01, 확정일자 2020.04.24, 임차권등기 2024.04.12와 현재 점유 상태를 매각물건명세서·현황조사서에서 다시 확인하세요.
- 근저당 변경 확인. 우리은행의 최초 채권최고액 8,366,400,000원과 변경등기 100,800,000원, 공동담보 해제 내용 및 실제 채권계산서를 대조하세요.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.14 기재된 민간임대주택 표시의 매각 후 처리와 등록 말소 절차를 관할기관 및 원본 서류로 확인하세요.
- 전기료 미납. 2025년 1월~10월 약 11,353,550원 미납 안내가 전체 세대로 추정되므로, 관리주체와 전력공급자에게 본 호실 배분액·공급중단 여부·승계 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%만으로 응찰하지 말고 동일 단지와 인근 아파트의 최신 거래·호가·층별 차이를 대조해 입찰 상한을 정하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 수도·가스 등 다른 공과금의 체납 여부도 관리주체에 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 공동담보목록, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 채권계산서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 커도 대항력이 없으면 인수는 0원”
이 사건의 핵심은 임차보증금 185,800,000원이라는 큰 숫자에 흔들리지 않는 것입니다. 박창근의 전입·점유는 2020.06.01로 말소기준권리 2020.04.23보다 늦어 대항력이 없고, 임차권등기도 후순위입니다. 따라서 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지 않으며 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 142,800,000원입니다.
그러나 인수 0원은 권리 안전성을 뜻할 뿐 가격 메리트를 보장하지 않습니다. 최저가는 감정가의 70%이지만 이를 비교할 실거래 근거 없이 싸다고 단정할 수 없고, 단지 경매 통계의 매각률도 0.0%입니다. 여기에 우리은행 근저당 변경등기와 예상배당 사이의 확인 과제, 민간임대주택 표시, 약 11,353,550원의 전기료 미납 안내가 남습니다. 결론은 권리상 인수는 없지만, 가격과 현장 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.