수원지방법원 2024타경40347. 경기도 여주시 홍문동 상우아파트 101동 1층 105호입니다. 감정평가상 아파트로 이용되고, 철근콘크리트조 슬래브 6층 건물 중 1층에 위치합니다. 현재 소유자는 윤기령·윤봉성·윤봉학으로 각 3분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2023년 3월 5일 상속을 원인으로 2024년 12월 6일 소유권이전등기가 이뤄졌습니다.
권리의 중심은 2018년 5월 3일 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권 84,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 진행된 임의경매개시결정과 윤봉학 지분에 대한 여주시·국민건강보험공단·국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경40347 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 세종로 173-67, 101동 1층105호 (홍문동,상우아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.55㎡ · 6층 건 중 1층 · 방3·욕실·거실·주방 겸 식당·발코니 |
| 사용승인 | 1994.11.29 |
| 소유자 | 윤기령 3분의 1 · 윤봉성 3분의 1 · 윤봉학 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 71,241,984원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 압류는 소멸
말소기준은 2018.05.03. 현대캐피탈 근저당권입니다. 채권최고액은 84,000,000원이고 채무자는 윤영달입니다. 이후 2024.10.21. 현대캐피탈의 임의경매개시결정이 기입됐고, 2025년 윤봉학 지분에 여주시, 국민건강보험공단, 국의 압류가 순차적으로 들어왔습니다. 이들 압류는 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 — 확인된 임차인은 없지만 현장 점유는 확인 필요
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
감정평가 현장조사 당시 거주인의 폐문부재로 내부 이용상태와 임대관계는 확인되지 않았습니다. 확인된 임차인 신고는 없으므로 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 점유자가 누구인지와 전입 여부는 입찰 전에 현황조사·전입세대 확인을 다시 대조하는 편이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 신건 1.13억은 최근 평균의 126.3%
실거래 비교 표본은 상우2차 전용 59.55㎡ 거래입니다. 전체 12건 평균은 99,541,666원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건 평균 89,500,000원, 최신 거래는 2026년 7월 100,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -11.9%로 하락입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.55㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2025.08 | 59.55㎡ | 4 | 79,000,000원 |
| 2025.02 | 59.55㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2025.02 | 59.55㎡ | 2 | 109,500,000원 |
| 2024.11 | 59.55㎡ | 6 | 77,000,000원 |
| 2024.11 | 59.55㎡ | 6 | 77,000,000원 |
| 2024.01 | 59.55㎡ | 2 | 118,000,000원 |
| 2022.06 | 59.55㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2022.04 | 59.55㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2022.03 | 59.55㎡ | 2 | 122,000,000원 |
| 2021.12 | 59.55㎡ | 5 | 92,000,000원 |
| 2021.11 | 59.55㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.55㎡ | 2건 | 89,500,000원 |
현재 최저가 113,000,000원은 최근 12개월 평균 89,500,000원의 126.3%입니다. 최신 거래 100,000,000원과 비교해도 신건 가격이 더 높습니다. 과거 고가 거래까지 섞인 전체 12건 평균 99,541,666원보다도 높은 수준이므로, 신건을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,382,000원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,618,000원 |
현재 회차에서는 현대캐피탈 채권최고액 84,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 26,618,000원으로 계산됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서와 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 113,000,000원 | 84,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 90,400,000원 | 84,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 72,320,000원 | 70,618,240원 | 13,381,760원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 근저당 채권에 13,381,760원의 미배당이 발생하지만, 이 부족액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 계산된 매수인 인수액은 해당 회차에서도 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경강선 여주역 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브 6층 건물, 사용승인일은 1994.11.29이며 도시가스 개별난방·급배수·위생·소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며 단지 남측 주출입구를 통해 공도와 연계됩니다.
- 규제. 자연녹지지역·주거개발진흥지구·성장관리계획구역·제2종지구단위계획구역·자연보전권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 663,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 113,000,000원은 최근 12개월 평균 89,500,000원의 126.3%입니다. 권리상 안전과 가격 메리트를 분리해서 판단해야 합니다.
- 최근 하락 확인. 최근 거래 추세가 -11.9%입니다. 2026년 7월 최신 거래 100,000,000원과 추가 실거래를 매각기일 직전 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 실제 거주상태와 임대관계가 확인되지 않았습니다. 전입세대·점유자를 재확인하세요.
- 세금 압류 확인. 여주시·국민건강보험공단·국의 압류가 있으므로 당해세 여부와 법정기일을 확인해 실제 배당순서를 점검하세요.
- 실거래 단지명 대조. 대상 주소는 상우아파트이고 실거래 비교 표본은 상우2차로 표시되어 있으므로 동일 단지·동일 평형 매칭 여부를 원본 실거래에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·체납세액·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건은 말소기준권리가 명확하고 확인된 임차인이 없어 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 현대캐피탈 근저당 이후의 압류도 매각으로 소멸하고, 현재와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 신건 최저가 113,000,000원은 최근 12개월 평균 89,500,000원의 126.3%, 최신 거래 100,000,000원보다도 높은 가격입니다. 최근 실거래 흐름 역시 -11.9%로 하락하고 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 명확합니다. 권리는 합격이지만, 신건 가격은 보류. 가격이 내려오기 전까지는 권리의 깔끔함만으로 응찰 이유를 만들기 어렵습니다.
