수원지방법원 2025타경56514. 경기도 화성시 봉담읍 상리 661-5 주건축물제1동 1층101호가 포함된 근린시설 경매입니다. 감정평가상 일련번호 1~3은 근린생활시설, 일련번호 4는 자동차관련시설(주차장)으로 이용 중이며 일괄매각입니다. 소유자는 주식회사빌드앤컴퍼니이고, 2022.05.27 설정된 미소신용협동조합 근저당권 채권최고액 4,140,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024년과 2025년에 국세·지방세 압류 3건이 붙었고 2025.06.19 미소신용협동조합의 임의경매가 개시됐습니다. 등기 순위만 보면 이들은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 다만 점유관계에서는 별도의 확인이 필요합니다. 조사된 3명 중 2명은 전입신고가 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 나머지 1명은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56514 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 봉담읍 상리 661-5 주건축물제1동 1층101호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 효행구 봉담읍 봉황길 10-83 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 일련번호 1~3 근린생활시설, 일련번호 4 자동차관련시설(주차장) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상4층 · 사용승인일 2022.05.04 |
| 소유자 | 주식회사빌드앤컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 8,480,000,000원 / 8,480,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 3,660,735,279원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.05.27 근저당
말소기준권리는 2022.05.27 미소신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,140,000,000원이고 채무자는 주식회사빌드앤컴퍼니입니다. 이후 동화성세무서장· 화성세무서장 관련 국 압류와 화성시 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 등기입니다. 2025.11.26 확정채권양도를 원인으로 근저당권은 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으며, 이는 기존 근저당의 권리이전입니다.
② 점유·임차관계 — 2명은 대항력 없음, 1명은 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 루루디알코리아(윤헌우) | 401호(드림빌드타워) 24.1700㎡ | 2023.11.09 | 5,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 조선숙 | 드림빌드타워301호 24.1700㎡ | 2024.09.04 | 1,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 주식회 | 확인 필요 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
주식회사 루루디알코리아(윤헌우)는 2023.11.09, 조선숙은 2024.09.04 전입으로 모두 2022.05.27 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 점유자는 대항력이 없습니다. 반면 ‘주식회’로 기재된 점유자는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 현재 배당 계산의 매수인 인수액은 0원이지만, 이 미상 점유자의 실제 권리관계가 확인되기 전에는 인수 위험을 완전히 닫을 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,480,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 87,200,000원 |
| 1. 근저당권 · 미소신용협동조합 | 4,140,000,000원 | 4,140,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,252,800,000원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 근저당권 채권최고액 4,140,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 4,252,800,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 배당 여력은 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 8,480,000,000원 | 4,140,000,000원 | 4,252,800,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 6,784,000,000원 | 4,140,000,000원 | 2,573,760,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 5,427,200,000원 | 4,140,000,000원 | 1,230,528,000원 | 0원 |
2회 유찰해 매각가가 5,427,200,000원까지 내려가도 현재 시뮬레이션상 근저당 채권총액 4,140,000,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 따라서 배당표 자체에서는 유찰에 따라 매수인 인수가 늘어나는 구조가 나타나지 않습니다. 다만 미상 점유자와 당해세 여부는 별도 변수입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 봉담읍 상리 소재 어울림공원 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 일련번호 1~3은 근린생활시설, 일련번호 4는 자동차관련시설(주차장)로 이용 중입니다.
- 도로. 동측·남측·북측으로 포장도로와 접하고, 서측으로 보행자도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,539.9㎡, 지목 주차장, 상업용 이용, 평지의 사다리형이며 공시지가는 1,116,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역(봉담2지구)·지구단위계획구역(화성봉담2지구)·공공주택지구·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 건물로 사용승인일은 2022.05.04이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. ‘주식회’로 기재된 점유자의 전입일·보증금·임대차계약·확정일자·실제 점유 부분을 원본에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 근린생활시설 3개와 자동차관련시설(주차장) 1개가 일괄매각되는 구조이므로 각 목록의 현황·점유관계를 함께 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 실제 배당 순서를 판단할 수 있습니다.
- 근저당 이전 확인. 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자와 채권관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 8,480,000,000원의 시세 적정성은 인근·동종 근린시설과 실제 수익성을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기는 정리되지만 점유는 아직 닫히지 않았다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2022.05.27 미소신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 신건부터 2회 유찰까지 근저당 채권총액이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 점유관계는 한 단계 더 확인해야 합니다. 조사된 3명 중 2명은 후순위 전입으로 대항력이 없지만, 1명은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부도 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 결론은 등기권리는 비교적 정리형, 점유는 확인형입니다. 신건 가격의 시세 적정성까지 별도로 검증한 뒤 응찰 여부를 판단하는 것이 맞습니다.
