수원지방법원 2025타경56514. 화성시 봉담읍 상리 661-5에 위치한 근린시설 경매입니다. 목록 1~3은 근린생활시설, 목록 4는 자동차관련시설인 주차장으로 이용되고 있으며, 일괄매각으로 진행됩니다. 소유자는 주식회사빌드앤컴퍼니입니다. 2022년 5월 27일 미소신용협동조합이 채권최고액 4,140,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 국세·지방세 압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 해당 근저당권은 2026년 1월 19일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 이력이 있습니다.

권리의 기준점은 비교적 명확합니다. 다만 이 물건은 일반적인 소형 주거용 아파트와 다릅니다. 근린시설·주차장의 일괄매각이고, 점유자별 사용 부분과 임대차 관계를 구분해야 합니다. 매각 최저가가 감정가의 70%라는 사실보다, 실제 매수 대상의 수익성·점유 상태·환금성을 확인하는 일이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

말소기준은 2022년 5월 27일 설정된 미소신용협동조합 근저당권입니다. 이후 동화성세무서장·화성세무서장 관련 국세 압류와 화성시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

2026년 1월 19일의 근저당권 이전은 기존 을구 1번 근저당권의 채권자 변경입니다. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 별도의 근저당권이 추가 설정된 것으로 계산해서는 안 됩니다. 배당 분석에서도 원근저당 채권최고액 4,140,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.

② 임차인·점유 분석 — 미확정 1건을 남겨둬야 한다

점유 관련 기재는 총 3건입니다. 이 중 이름과 사용 부분이 확인되는 2건은 각각 401호와 301호에 관한 것으로, 전입일이 모두 말소기준권리 설정일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 나머지 1건은 명칭이 ‘주식회’로 기재되어 있고 전입일·보증금·점유 부분이 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 판단할 수 없습니다.

확인된 임차인·점유 관련 기재 3건 중 보증기관 대위 또는 승계에 의한 중복신고로 표시된 건은 없습니다. 다만 ‘주식회’ 기재는 실제 임차인 여부와 동일인 여부도 확인이 필요하므로, 독립적인 임차인 3명으로 확정하여 보증금을 합산하지 않습니다.

확인된 두 임차인의 보증금은 각각 5,000,000원, 1,000,000원이며, 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 판정됩니다. 반면 미상 점유자는 보증금도 알 수 없으므로 보증금 인수액을 0원이라고 최종 확정할 수 없습니다. 아래 산출상 인수액 0원은 이 미확정 위험을 해결한 금액이 아닙니다.

③ 가격·유찰 분석 — 70% 할인과 시세 메리트는 다르다

감정가는 8,480,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 5,936,000,000원입니다. 감정가의 70%에서 입찰할 수 있다는 점은 분명하지만, 감정평가액과 현재 실거래 시세는 같은 개념이 아닙니다.

현재 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래가·시세 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 5,936,000,000원이 시장에서 저렴한 가격인지, 일괄매각 대상 전체의 현금흐름과 환금성을 반영한 적정 가격인지는 판단을 보류해야 합니다.

2회 유찰 시에는 채권자 미배당이 28,752,001원, 3회 유찰 시에는 1,262,846,401원으로 증가하는 시나리오입니다. 그러나 이 미배당 금액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 각 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 5,936,000,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 근저당권 이전에 따른 실제 배당권자와 확정 채권액은 배당절차에서 확인해야 합니다. 국세·지방세의 우선 배당, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여금 1,734,240,000원은 확정 지급액이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치·주위환경. 화성시 봉담읍 상리 소재 어울림공원 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2022.05.04 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며 승강기·급배수·주차장·화재탐지 및 경보설비가 있습니다.
• 토지. 토지면적은 1,539.9㎡, 공시지가는 1,116,000원/㎡입니다. 대체로 평지의 사다리형이며 근린생활시설과 주차장 부지로 이용 중입니다.
• 접도. 동측·남측·북측으로 포장도로, 서측으로 보행자도로와 접합니다.
• 용도지역·규제. 제1종일반주거지역, 화성봉담2지구 지구단위계획구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 성장관리권역 등입니다. 주차장 관련 도시계획 사항도 확인됩니다.
• 이용상태. 목록 1~3은 근린생활시설, 목록 4는 자동차관련시설인 주차장으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 근린시설과 주차장의 일괄매각이라는 특성상 일반 주거용 부동산과 매수 수요층이 다를 수 있습니다. 임대수익, 운영비, 공실 가능성 및 재매각 수요를 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위. 101호 외 매각목록 전체와 주차장 부분의 전유·공용 구분, 대지권, 실제 이용관계를 매각물건명세서와 건축물대장으로 대조하세요.
• 미상 점유자. ‘주식회’ 기재의 실제 명칭, 점유 호실, 계약 시점, 보증금, 전입·사업자등록, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 기존 임차인. 301호·401호는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 분류되지만, 실제 점유 상태와 명도 비용은 별도로 확인하세요.
• 국세·지방세. 압류 3건의 세목, 법정기일, 당해세 여부 및 배당순위를 확인하세요. 예상배당표의 소유자 잔여금은 변동될 수 있습니다.
• 근저당권 이전. 미소신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자와 배당채권 내역을 확인하세요.
• 시세 검증. 근린시설·주차장 일괄매각과 비교 가능한 인근 거래, 임대수익, 공실률, 관리비 및 운영비를 조사한 뒤 입찰가 상한을 결정하세요.
• 명도·관리. 실제 영업자와 점유자의 영업 상황, 인도 가능성, 미납 관리비 및 시설 유지보수 부담을 확인하세요.
• 매각기일 원본 확인. 2026.10.27 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건의 변경 여부를 재확인하세요.

맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 투자위험 소멸”

이 물건의 장점은 말소기준권리가 명확하고, 확인된 후순위 압류가 매각으로 소멸하는 구조라는 점입니다. 현재 최저가 5,936,000,000원을 기준으로 한 단순 배당에서도 근저당 채권최고액 전액이 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

하지만 중요한 불확실성이 남습니다. 국세·지방세 압류 3건의 실제 배당 영향, 대항력 가능 여부가 확인되지 않은 점유자 1건, 근린생활시설과 주차장의 일괄매각 구조입니다. 특히 미상 점유자의 보증금과 권리가 확인되지 않은 상태에서 인수위험을 완전히 해소했다고 판단할 수는 없습니다.

게다가 실거래 시세와 전체 임대수익이 확인되지 않아, 감정가 대비 70%인 현 최저가가 저렴하다는 결론도 내릴 수 없습니다. 유찰에 따른 가격 하락만으로 투자 매력이 높아지는 것은 아닙니다.

결론은 권리 구조는 비교적 명확하지만, 점유·세금·수익성과 시세 검증이 선행되어야 하는 조건부 검토 물건입니다. 현재는 무리한 응찰보다 일괄매각 범위와 미상 점유자의 권리를 확인하고, 객관적인 수익가치에 근거해 입찰가를 산정하는 접근이 적절합니다.