수원지방법원 2024타경41012. 이천시 부발읍 응암리 290-28, 도로명주소 경충대로1687번길 83-31의 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 방3·거실·주방겸식당·화장실2·창고 등을 갖춘 주택이며, 조적조 스라브지붕 단층 건물입니다. 토지는 320㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독으로 기재돼 있습니다. 소유자는 엄미영으로, 2009년 10월 15일 매매를 원인으로 2009년 11월 17일 소유권을 취득했습니다.
권리의 중심은 2014년 9월 11일 설정된 청미새마을금고 채권최고액 105,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 이천우리새마을금고의 임의경매개시결정, 대월농업협동조합 가압류, 이천시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경41012 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 응암리 290-28 · 경기도 이천시 부발읍 경충대로1687번길 83-31 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2, 창고 등) 이용 |
| 건물 구조 | 조적조 스라브지붕 단층 · 외벽 치장벽돌쌓기 등 · 내벽 벽지 및 타일 등 |
| 토지 | 320㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 엄미영 (2009.10.15 매매, 2009.11.17 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 224,743,920원 / 224,743,920원 (신건) |
| 청구금액 | 77,236,420원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 을구 6번 근저당권에는 2025년 2월 11일 청미새마을금고의 명칭이 이천우리새마을금고로 변경된 내역, 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전, 느티나무제사차유한회사의 근질권 설정이 이어져 있습니다. 입찰 전 현재 채권관계는 최신 등기 원본과 배당요구 관계를 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 224,743,920원
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 224,743,920원과 동일한 신건 최저가가 시장가격보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 같은 비교지표가 없으므로 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없는 사건입니다.
감정평가상 주변은 농경지와 농가촌락이 중심인 농촌지대이며 일부 근린생활시설과 창고가 산재합니다. 본건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으며, 교통여건은 보통 수준으로 평가돼 있습니다. 신건에서 가격 판단을 하려면 이 입지와 토지 320㎡, 단층 주택, 제시외 건물 포함 조건을 함께 놓고 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,743,920원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,946,415원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 청미새마을금고 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 3. 갑구 15번 가압류 · 대월농업협동조합 | 188,768,753원 | 115,797,505원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 293,768,753원 중 220,797,505원이 배당되고, 현 회차 미배당은 72,971,248원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 224,743,920원 | 220,797,505원 | 72,971,248원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 179,795,136원 | 176,478,004원 | 117,290,749원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 143,836,108원 | 141,022,402원 | 152,746,351원 | 0원 |
권리 인수 구조만 보면 유찰 여부와 무관하게 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이것은 가격이 적정하다는 뜻이 아니라 권리 승계금액이 없다는 뜻입니다. 현재 사건에는 실거래 비교가 없으므로 각 회차의 매각가가 시장가 대비 어느 수준인지는 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 응암1리마을회관 남서측 직선거리 약 900미터 지점. 농경지·농가촌락이 주를 이루고 일부 근린생활시설과 창고가 산재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능. 근거리에 버스정류장이 있으며 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 조적조 스라브지붕 단층, 방3·거실·주방겸식당·화장실2·창고 등의 주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 보일러 난방, 위생설비, 급·배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 320㎡, 지목 대, 완경사·사다리형, 세로한면(가). 공시지가 178,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없음으로 평가됐고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 실거래 비교자료가 없어 신건 224,743,920원의 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 주변 주택·토지 거래와 현장 호가를 별도로 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서 도면과 현황을 대조해 매각 범위를 확인해야 합니다.
- 압류·당해세 확인. 압류 3건이 있고 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있으므로 매각기일까지 세금 관련 변동을 확인해야 합니다.
- 근저당 후속등기 확인. 을구 6번 근저당권에 명칭변경·권리이전·근질권 설정이 이어져 있으므로 최신 등기와 채권관계를 대조해야 합니다.
- 임대관계 현장 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 현장에서 재확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인이 먼저
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인 보증금 인수 구조가 없고, 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준 이후 압류·가압류·경매개시 등도 매각으로 소멸하는 구조여서 권리분석 자체는 비교적 단순합니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 별개입니다. 현재는 신건이라 최저가가 감정가 224,743,920원 그대로이고, 이를 검증할 최근 실거래 자료가 없습니다. 주변은 농촌지대이고 주택과 320㎡ 토지가 함께 매각되며 제시외 건물까지 포함됩니다. 여기에 압류와 당해세 가능성도 체크해야 합니다. 따라서 결론은 “인수는 0원, 가격은 미검증”입니다. 권리가 깔끔하다는 이유만으로 신건 가격까지 매력적이라고 판단해서는 안 됩니다.
