114,240,000원
광주지방법원 2025타경51606. 목포시 남교동 남교크레지움에듀파크 제1동 17층 1703호 아파트입니다. 감정가는 204,000,000원이고 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 114,240,000원입니다. 신청채권자 청구액은 185,800,000원이며, 등기부상 강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사입니다.
겉으로는 감정가보다 89,760,000원 내려온 가격이 먼저 보이지만, 이 사건은 단순한 할인율보다 선순위 근저당권과 임차권의 시간 순서를 먼저 봐야 합니다. 말소기준권리는 2020.04.23. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차권자 오동대의 임차권등기에는 임대차계약일 2020.06.02., 주민등록일 2020.06.08., 점유개시일 2020.06.14.로 기재되어 있어 모두 말소기준일보다 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51606 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 17층1703호 |
| 도로명주소 | 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제1동 제17층 제1703호 · 지하1층 지상25층 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 114,240,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인 | 2020.04.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권
말소기준권리는 2020.04.23. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 2023.11.23. 박주원 근저당권, 2024.03.21. 장종수 가압류, 2024.04.30. 오동대 주택임차권, 2025.11.03. 강제경매개시결정이 이어집니다. 이 가운데 박주원 근저당권·장종수 가압류·강제경매개시결정과 오동대 임차권은 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차권 — 보증금 185,800,000원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오동대 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 185,800,000원 | 말소기준 뒤 | 확정일자 있음 | 승계 아님 |
임차권등기에는 최초 임대차계약일 2020.06.02., 주민등록일 2020.06.08., 점유개시일 2020.06.14., 확정일자 2020.06.02.가 기재되어 있습니다. 보증금은 최초 177,000,000원에서 2022.05.27. 8,800,000원 증액되어 185,800,000원이며, 2022.05.31. 증액 후 금액에 대한 확정일자가 기재되어 있습니다.
말소기준 근저당권이 2020.04.23.이고 주민등록·점유개시는 그보다 늦으므로 등기 기재만 놓고 보면 선순위 근저당권에 앞서는 대항요건은 확인되지 않습니다. 현재 배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 다만 임차인 관련 판정자료에는 전입일 확인이 필요하다는 취지의 표시도 함께 존재하므로, 실제 입찰 전 임차권등기 원문·현황조사·매각물건명세서를 서로 대조하는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 56%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저가는 114,240,000원으로 감정가 204,000,000원의 56%입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.9회이며 이 물건은 현재 2회 유찰 상태입니다.
다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 79,968,000원, 4회 유찰 시 55,977,600원입니다. 가격이 내려갈수록 선순위 채권의 미배당 규모는 더 커지지만, 현재 자료상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,399,360원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 111,840,640원 |
| 을구 2번 근저당권 · 박주원 | 36,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,800,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 8,788,200,000원 중 채권자 배당액은 111,840,640원, 미배당은 8,676,359,360원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 주식회사우리은행 근저당권 변경등기 내용에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 56% | 114,240,000원 | 111,840,640원 | 8,676,359,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 39.2% | 79,968,000원 | 78,128,576원 | 8,710,071,424원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 27.44% | 55,977,600원 | 54,570,003원 | 8,733,629,997원 | 0원 |
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포북교초등학교 남동측 인근이며, 점포와 상가 등이 혼재하는 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조(벽식구조), 지하1층·지상25층 건물의 17층 1703호이며 사용승인일은 2020.04.13입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지 및 경보·승강기·도시가스 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 토지면적은 2,418.6㎡, 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 단지. 남교크레지움에듀파크는 83세대이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시되어 있지 않고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당권 변경 확인. 8,366,400,000원 설정과 100,800,000원 변경·공동담보 해제의 관계를 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 임차권 원문 대조. 오동대의 주민등록일 2020.06.08., 점유개시일 2020.06.14., 확정일자 2020.06.02. 및 2022.05.31.을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.14. 등기의 매각 후 효력과 관련 의무를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 56%만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 전기료 미납 확인. 관리실 출입구에는 전체 세대로 추정되는 2025년 1월~10월 전기료 약 11,353,550원 미납 안내가 부착된 것으로 기재되어 있습니다. 해당 금액을 이 호실의 부담액으로 단정하지 말고 관리주체에 실제 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 배당표 재확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 먼저 볼 것이 있다
이 물건은 감정가 204,000,000원에서 두 차례 유찰되어 114,240,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 최근 실거래 자료가 없기 때문에 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
권리 측면에서는 오동대의 임차권 관련 주민등록·점유개시가 2020.04.23. 말소기준 근저당권보다 늦고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 우리은행 근저당권의 8,366,400,000원 설정과 100,800,000원 변경 기재, 그리고 민간임대주택등기는 실제 입찰 전에 반드시 원본으로 확인해야 합니다. 결론은 가격만 보면 관심 구간, 권리는 원문 확인 후 판단입니다.
