광주지방법원 2025타경51606. 목포시 남교동 ‘남교크레지움에듀파크’ 제1동 17층 1703호 아파트입니다. 등기상 소유자는 향원주택주식회사이고, 말소기준은 2020.04.23 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 박주원 근저당, 장종수 가압류, 오동대 주택임차권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신병주의 가압류는 2024.05.13 집행취소결정으로 이미 말소됐습니다.
이 사건의 핵심은 보증금 숫자만 보고 인수형으로 오인하지 않는 것입니다. 임차보증금 185,800,000원은 현재 최저가 142,800,000원보다 크지만, 대항력 판단의 선후관계는 보증금 크기가 아니라 말소기준권리와 전입·점유 시점으로 결정됩니다. 오동대의 주민등록일자는 2020.06.08, 점유개시일자는 2020.06.14로 모두 우리은행 근저당 설정일인 2020.04.23보다 늦습니다. 따라서 배당으로 회수하지 못한 보증금이 있더라도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51606 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 제1동 제17층 제1703호 · 도로명 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 지하 1층, 지상 25층 중 17층 · 아파트로 이용 중 |
| 사용승인 / 단지 | 2020.04.13 · 남교크레지움에듀파크 83세대 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 임차보증금보다 선순위 근저당이 먼저다
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오동대 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 185,800,000원 | 주민등록 2020.06.08 점유개시 2020.06.14 | 2020.06.02 2022.05.31 | 2024.04.30 신고 | 없음 말소기준 이후 | 후순위 선순위 근저당 뒤 | 해당 없음 |
실제 임차인은 오동대 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인이 아니라 이 사건의 경매신청채권자로 구분됩니다. 임차인의 보증금은 최저가보다 크지만 대항력이 없으므로, 배당 부족분을 낙찰자가 보증금 승계 방식으로 떠안는 구조가 아닙니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 204,000,000원의 70%인 142,800,000원입니다. 숫자만 보면 한 차례 유찰로 가격이 내려왔지만, 남교크레지움에듀파크의 비교 가능한 실거래 금액과 최근 거래일은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,799,200원 |
| 1. 우리은행 근저당 | 8,366,400,000원 | 140,000,800원 |
| 2. 박주원 근저당 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 신병주 가압류 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 장종수 가압류 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 | 185,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,799,200원을 제외한 140,000,800원이 우리은행에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 미배당액은 8,798,199,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포북교초등학교 남동측 인근이며, 점포·상가와 주택이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통여건은 보통입니다. 북측과 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 지하 1층·지상 25층 건물의 17층이며 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·승강기·도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 토지면적은 2,418.6㎡, 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 중로 2류·중로 3류·소로 1류에 접합니다.
- 환금성. 2020.04.13 사용승인된 83세대 단지입니다. 비교 가능한 거래금액과 최근 낙찰 사례가 없어 매도가격과 소요기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 선후관계 재확인. 우리은행 근저당 2020.04.23과 임차인의 계약·주민등록·점유·확정일자 원본을 대조하세요.
- 임차권등기 말소. 오동대 주택임차권이 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서의 인수 조건을 최종 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기의 매각 후 처리 및 말소 여부를 확인하세요.
- 전기료 미납. 약 11,353,550원이 전체 세대 미납인지, 본 호실에 귀속되는 금액이 있는지, 공급 재개 조건이 무엇인지 관리실과 공급자에게 확인하세요.
- 실거래 조사. 감정가 204,000,000원과 최저가 142,800,000원을 인근 동일 면적·준공연도 아파트의 최근 거래 및 매물과 직접 비교하세요.
- 점유와 인도. 현재 실제 점유자와 인도 가능 시점, 임차권자의 퇴거 여부를 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
- 사건 진행 결과. 매각기일은 2026.07.13이고 등기 발행일은 2026.07.23이므로 매각 결과와 기일 변경 여부를 법원 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 크다 ≠ 매수인이 인수한다”
이 물건은 보증금 185,800,000원의 임차권이 있어 겉보기에는 위험해 보입니다. 그러나 말소기준인 우리은행 근저당이 2020.04.23 먼저 설정됐고, 임차인의 계약·주민등록·점유와 임차권등기는 모두 그 뒤입니다. 따라서 현재 최저가에서 낙찰되더라도 매수인 실질취득은 142,800,000원, 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 정리된다고 곧바로 좋은 입찰 대상이 되는 것은 아닙니다. 실거래 비교자료가 없고, 단지는 83세대이며 전체 세대로 추정되는 전기료 약 11,353,550원 미납이 확인됩니다. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 민간임대주택 등기 처리·실제 점유·전기료 귀속·인근 시세를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 이 사건의 결론입니다.