수원지방법원 2024타경41906. 여주시 점봉동 여주리드빌 104동 4층 402호, 전용 59.0㎡대 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김영임이며 2023.08.01. 매매를 원인으로 2023.08.24. 소유권을 이전받았고 거래가액은 130,000,000원입니다. 이 사건에서 등기상 가장 먼저 눈에 들어오는 권리는 박상미의 주택임차권 120,000,000원입니다. 전입은 2020.01.17., 확정일자는 2020.01.14., 점유개시는 2020.01.29.로 기록돼 있고 2024.02.02. 임차권등기가 접수됐습니다.
등기 정보만 보면 박상미 임차권은 2024.12.02. 강제경매개시결정보다 앞서 있어 매수인 인수 문제가 생기는 구조입니다. 그러나 2026.08.21. 한국주택금융공사가 제출한 확약서가 핵심입니다. 주택임차권자 박상미의 승계인인 한국주택금융공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 박상미 부분의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
하지만 이것으로 모든 임차 리스크가 사라지는 것은 아닙니다. 별도 점유자로 조사된 임우빈은 2024.06.14. 전입으로 기재돼 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 확약은 박상미 관련 권리에만 적용되므로 임우빈에게까지 확대할 수 없습니다. 따라서 임우빈은 대항력 가능·미상, 인수금액도 미상으로 남겨 두는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경41906 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 세종로 397-39, 104동 4층402호 (점봉동,여주리드빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 59.0㎡대 · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 · 4층 중 4층 |
| 소유자 | 김영임 · 2023.08.24. 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 128,778,081원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 확약 밖 임차인을 따로 봐야 한다
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박상미 | 2020.01.17. / 2020.01.14. | 120,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원 한국주택금융공사 승계 · 2026.08.21. 확약 |
| 임우빈 | 2024.06.14. / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 박상미 확약 적용 대상 아님 |
② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래와 같다
여주리드빌104동의 전용 59.0㎡ 매매 자료는 2023.08. 4층 130,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 금액도 130,000,000원이며, 현재 최저매각가 역시 130,000,000원입니다. 따라서 최저가가 최근 시세의 100.0%로, 현재 회차만 놓고 보면 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 59.0㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 평균 | 59.0㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
표본이 1건뿐이라는 점도 중요합니다. 현재 최저가와 최근 거래가가 정확히 같은 수준이므로 임우빈 관련 인수액이 조금이라도 발생하면 실질취득가는 확인된 실거래 수준을 넘어설 수 있습니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 최저가 130,000,000원만 보는 것이 아니라 임우빈의 실제 보증금과 인수 여부를 확정한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 1. 임차인 박상미 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 128,778,081원 | 7,380,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국주택금융공사 청구액 중 121,398,081원이 미배당됩니다. 다만 박상미 관련 미배당 보증금은 2026.08.21. 확약에 따라 매수인에게 잔존 반환청구하지 않기로 했으므로 박상미 부분의 실질 인수는 0원입니다. 임우빈 관련 금액은 이 배당표에 확인되지 않아 별도 검증이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 박상미는 0원, 임우빈은 별도
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 130,000,000원 | 0원 | 박상미 0원 · 임우빈 미상 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 104,000,000원 | 18,256,000원 | 박상미 관련 룰상 금액이나 확약으로 실질 0원 · 임우빈 미상 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 83,200,000원 | 38,697,600원 | 박상미 관련 룰상 금액이나 확약으로 실질 0원 · 임우빈 미상 |
배당 시뮬레이션만 보면 유찰될수록 박상미의 미배당 보증금이 늘어 매수인 인수액이 18,256,000원, 38,697,600원으로 표시됩니다. 그러나 박상미에 대해서는 확약이 우선하므로 이 금액들은 룰상 계산액일 뿐 매수인의 실질 부담은 0원입니다. 반면 임우빈에게는 확약이 없으므로, 유찰 후 가격이 내려가더라도 그의 보증금과 대항력이 확인되지 않은 상태에서 단순히 ‘싸졌다’고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 여주시 점봉동 소재 여주점봉 부영아파트 동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 4층 402호이며, 위생·급배수·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 막다른 도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구(점봉1)·성장관리계획구역(주거형)·자연보전권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 여주리드빌104동은 9세대이며 준공일은 2015.02.26.입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 1건으로 가격 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임우빈 보증금 확인. 전입은 2024.06.14.로 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해 실제 임대차관계와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 박상미 확약서 원본 확인. 2026.08.21. 제출 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 현재 최저가 130,000,000원은 확인된 최근 거래 130,000,000원과 같습니다. 임우빈 인수액이 확인되기 전에는 실질취득가가 시세 이상이 될 가능성을 열어둬야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 9세대 규모이고 동일 면적 거래 자료가 1건뿐이므로 아파트처럼 두터운 시세 표본을 전제로 가격을 판단하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 해결됐지만, 전체 권리가 끝난 것은 아니다”
이 사건의 핵심은 박상미의 120,000,000원 임차보증금 자체가 아닙니다. 한국주택금융공사의 2026.08.21. 확약으로 박상미 관련 대항력과 잔존 반환청구권이 포기돼 이 부분은 실질 인수 0원으로 정리됩니다. 문제는 그 확약 밖에 있는 임우빈입니다. 2024.06.14. 전입 사실은 있지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 인수액 미상으로 남습니다.
가격도 적극적으로 평가하기 어렵습니다. 감정가와 최저가가 모두 130,000,000원이고, 확인된 동일 면적 최근 거래 역시 130,000,000원입니다. 즉 현재 회차는 시세 대비 100.0%로 가격 할인 자체가 없습니다. 여기에 임우빈 관련 인수가 조금이라도 붙으면 실질취득가는 확인된 시세를 넘어갑니다. 따라서 이 물건은 박상미 확약은 긍정적이지만, 임우빈의 임대차관계를 확정하기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
