창원지방법원 2025타경21073. 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 33-32 소재 주택 및 토지에 대한 경매입니다. 감정평가상 건물은 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 구조이며, 1층과 2층 모두 주택 등으로 이용 중입니다. 토지는 135.0㎡이고, 건물과 토지가 일괄매각됩니다. 제시외 건물도 전부 매각에 포함됩니다.

소유자는 정회하이며, 등기상 최초 소유권 취득 이후 여러 차례 근저당권, 가압류, 압류 및 경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 권리분석의 기준은 2004.04.14 진전농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고 이후 존속하는 담보권·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리 소멸과 배당금 전액 회수는 별개이며, 후순위 채권은 상당 부분 미배당이 예상됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2004.04.14 진전농업협동조합 근저당권 (채권최고액 28,000,000원)입니다. 그보다 먼저 설정됐던 석전1동새마을금고 근저당권 14,000,000원은 이미 말소됐습니다. 따라서 선순위 근저당이 그대로 남는 구조로 보기는 어렵습니다.

2008년 석전1동새마을금고 근저당권 40,000,000원, 2011년 고미애 근저당권 70,000,000원, 이후 경남신용보증재단·대산농업협동조합·한국자산관리공사 가압류와 국가·지자체·국민건강보험공단의 압류 등은 말소기준권리 이후입니다. 등기상 이미 말소된 과거 가압류 및 경매개시결정과 구별해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

보증금 2,000원은 확인된 기재 금액 그대로 표시했습니다. 임대차계약서와 매각물건명세서 원본의 금액 및 단위를 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.

김은주의 전입신고일은 2008.01.07로, 말소기준권리 설정일인 2004.04.14보다 늦습니다. 따라서 제시된 판정상 대항력이 없으며, 낙찰자에게 임차보증금 반환의무가 승계되는 구조는 아닙니다. 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않았고, 배당요구는 접수됐습니다.

보증기관 대위변제나 승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 다만 2층 전부를 점유하는 임차인이 있는 만큼 대항력 부재와 무관하게 명도·인도 절차가 필요할 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 4회 유찰, 그러나 실거래 할인 여부는 미확인

감정가 180,237,900원에서 4회 유찰된 현재 최저매각가는 43,275,000원입니다. 감정가 대비 비율은 약 24%이고, 실질취득 기준액도 권리 인수가 없다는 전제에서 최저가와 동일합니다.

최저가가 내려가면 후순위 채권자들의 미배당액은 증가합니다. 하지만 이 미배당 채권이 그대로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

반면 이 물건은 동일 지역·동일 유형의 실거래 비교가격이 확인되지 않아 43,275,000원이 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 큰 할인율은 확인되지만, 실제 시장가치 대비 할인율은 별개입니다. 특히 토지 경계 및 실제 이용 상태에 따라 가치와 환금성이 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 43,275,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,178,950원을 제외한 42,096,050원이 채권자에게 배당됩니다. 진전농업협동조합은 채권최고액 기준 28,000,000원 전액, 석전1동새마을금고는 40,000,000원 중 14,096,050원을 배당받는 것으로 추정됩니다. 이후 채권자에게는 배당할 금액이 남지 않습니다.

전체 채권액 169,826,705원 대비 예상 미배당액은 127,730,655원이며, 소유자 잔여금은 0원입니다. 이는 배당상 채권 회수 부족을 나타내는 수치이지, 매수인이 같은 금액을 인수한다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주변 환경. 창원시 마산회원구 석전동 소재 일우맨션 남측 인근입니다. 단독주택, 주상용건물, 공동주택 및 근린상가가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로, 1층과 2층은 주택 등으로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
• 토지. 135.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있어 현장 도로 조건 확인이 필요합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역 및 가축사육제한구역(전부제한)입니다. 공시지가는 509,700원/㎡이고, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
• 환금성. 주변에 주거·상업시설이 혼재하지만, 동일 유형 실거래 비교와 토지 경계 확인 없이 재매각 가능성과 적정가격을 단정하기 어렵습니다. 4회 유찰 사실도 가격 판단에 보수적으로 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 경계 측량. 감정평가서에서 지적측량 필요성을 명시했습니다. 토지 135.0㎡의 현황 경계, 담장, 건축물 위치 및 인접 토지와의 관계를 확인하세요.
• 일괄매각 범위. 건물·토지 및 제시외 건물 전부 포함 조건을 매각물건명세서와 감정평가서 도면으로 대조하세요.
• 임차인 점유. 김은주의 2층 전부 점유 여부와 현재 거주 상태를 확인하고, 인도명령·명도 협의에 필요한 시간과 비용을 검토하세요.
• 임차보증금 원본 확인. 기재 보증금 2,000원의 금액·단위를 검증하고, 임대차계약서, 확정일자 및 최우선변제 해당 여부를 확인하세요.
• 세금 및 채권 배당. 국세·지방세 압류와 당해세 여부를 확인하세요. 예상 미배당액 127,730,655원과 매수인 인수액 0원은 구별해야 합니다.
• 가격 상한. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 인근 토지·주택 실거래 및 실제 이용가치를 비교하세요.
• 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 낮아도 검증할 것은 많다”

창원 석전동 33-32 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 180,237,900원 대비 최저가 43,275,000원입니다. 4회 유찰을 거치며 감정가의 약 24%까지 내려왔습니다. 말소기준권리 이후의 등기상 권리가 소멸하고, 실제 임차인 1명도 대항력이 없어 인수액 0원으로 평가되는 점은 장점입니다.

그러나 4회 유찰·토지 경계 측량 필요·점유자 명도·세금 우선배당 변수를 함께 고려해야 합니다. 무엇보다 실제 거래가격과 비교한 할인율이 확인되지 않았으므로, 최저가가 낮다는 이유만으로 싸거나 수익성이 높다고 결론낼 수 없습니다.

권리 인수는 비교적 단순하지만, 가격과 현장은 신중한 검증이 필요한 물건입니다. 토지 경계와 매각 범위, 임차인 점유관계, 주변 매매가격을 확인한 뒤 응찰 여부를 판단하는 접근이 적절합니다.