창원지방법원 2025타경21073. 창원시 마산회원구 석전동 33-32의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층으로 1·2층이 주택 등으로 이용 중이며, 토지면적은 135.0㎡입니다. 감정가는 180,237,900원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 61,822,000원입니다.
권리구조의 출발점은 2004.04.14. 설정된 진전농업협동조합의 채권최고액 28,000,000원 근저당입니다. 그보다 앞선 2004.03.03. 석전1동새마을금고 근저당 14,000,000원은 2004.04.19. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준 이후 남아 있는 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21073 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 33-32 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 1,2층 주택 등 이용 |
| 건물구조 | 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 |
| 토지 | 대 · 135.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 정회하 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 180,237,900원 / 61,822,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 27,524,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 2004년 근저당 이후는 매각 소멸
말소기준은 2004.04.14. 진전농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 석전1동새마을금고 근저당 40,000,000원, 고미애 근저당 70,000,000원과 경남신용보증재단·대산농업협동조합·한국자산관리공사의 가압류, 국·창원시·국민건강보험공단의 압류, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은주 | 2층 전부 | 2008.01.07 | 2,000원 | 2025.12.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김은주 씨의 전입일은 2008.01.07.로 말소기준인 2004.04.14.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 안전합니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 배당 구조 — 현재 가격에서는 후순위 미배당이 크다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,512,796원 |
| 2. 근저당 · 진전농업협동조합 | 28,000,000원 | 28,000,000원 |
| 3. 근저당 · 석전1동새마을금고 | 40,000,000원 | 32,309,204원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대산농업협동조합 | 12,002,200원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 고미애 | 70,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한국자산관리공사 | 9,824,505원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 61,822,000원 가정. 채권 총액 169,826,705원 중 60,309,204원이 배당되고 109,517,501원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 61,822,000원 | 60,309,204원 | 109,517,501원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 43,275,400원 | 42,096,443원 | 127,730,262원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 30,292,779원 | 29,347,509원 | 140,479,196원 | 0원 |
낙찰가가 내려가도 이 사건은 대항력 임차보증금 인수형이 아니므로 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 대신 낙찰가가 낮아질수록 채권자 미배당액이 109,517,501원에서 127,730,262원, 140,479,196원으로 커지는 구조입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 일우맨션 남측 인근이며, 주위는 단독주택·주상용건물·공동주택·각종 근린상가 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로 외벽은 적벽돌 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 새시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 135.0㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 509,700원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 경계. 일괄매각이고 제시외 건물 전부가 매각에 포함됩니다. 토지의 명확한 경계 확인은 지적측량이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 경계. 명확한 경계 확인에 지적측량이 필요하므로 현황 경계와 점유관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물 전부가 일괄매각에 포함되는 조건을 감정평가서·매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 임차인. 김은주 씨는 대항력은 없지만 2층 전부를 점유하고 있으므로 실제 점유와 명도 상태를 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 실제 배당순서를 확인하세요.
- 가격 검증. 3회 유찰이라는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 말고 인근 연립·다세대 및 토지의 실제 거래수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 현장 확인 뒤
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2004.04.14. 진전농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 김은주 씨 역시 2008.01.07. 전입이라 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정가 180,237,900원이 3회 유찰돼 61,822,000원까지 내려왔다는 사실 자체를 가격 메리트로 받아들이기는 어렵습니다. 실거래 비교 자료가 없고, 연립/다세대 + 토지 물건이며 토지의 명확한 경계에는 지적측량이 필요합니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격과 현장성은 추가 검증입니다.
