창원지방법원 2025타경21073. 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 33-32 소재 2층 주택 등 이용 건물과 토지를 일괄로 보는 물건입니다. 감정가 180,237,900원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 126,167,000원입니다. 권리상 말소기준은 2004.03.03. 석전1동새마을금고 근저당권으로 산정되어 있고, 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가장 중요한 임차인 쟁점은 단순합니다. 김은주는 2008.01.07. 전입한 점유자로, 말소기준일 2004.03.03.보다 늦습니다. 따라서 이 자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금은 2,000원, 배당요구일은 2025.12.24.입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21073 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 33-32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1,2층 주택 등으로 이용중 |
| 건물 구조 | 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층건 |
| 소유자 | 정회하 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 180,237,900원 / 126,167,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 27,524,300원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 등기에는 근저당권 3건, 압류 6건 등 다수 권리가 얽혀 있으나, 매수인이 별도로 떠안는 금액은 배당표상 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 배당 순위와 후순위 미배당은 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 인수판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은주 | 2층 전부 | 2008.01.07 | 미상 | 2,000원 | 2025.12.24. | 없음 | 미상 | 인수 0원 |
전입일이 말소기준권리일보다 늦어 대항력 있는 임차인으로 보지 않습니다. 따라서 낙찰가가 내려가더라도 임차보증금 미배당분이 매수인에게 넘어가는 구조가 아닙니다. 이 물건의 실질취득액은 현재 회차 기준 최저가 126,167,000원 + 인수 0원 = 126,167,000원입니다.
③ 회차별 가격 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권총액 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 126,167,000원 | 207,033,072원 | 123,600,662원 | 83,432,410원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 88,316,900원 | 207,033,072원 | 86,327,196원 | 120,705,876원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 61,821,829원 | 207,033,072원 | 60,309,036원 | 146,724,036원 | 0원 |
현재 회차에서는 후순위 채권에 83,432,410원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당은 배당에서 흡수되는 채권자 손실 성격이고, 대항력 임차보증금 인수로 연결되는 구조는 아닙니다. 핵심은 인수 리스크보다 가격 검증과 물건 확인입니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,167,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,566,338원 | 약 매각가의 2.0% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 석전1동새마을금고 | 14,000,000원 | 14,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 2번 근저당권 · 진전농업협동조합 | 28,000,000원 | 28,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 4번 근저당권 · 석전1동새마을금고 | 40,000,000원 | 40,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 갑구 3번 가압류 · 경남신용보증재단 | 10,000,000원 | 10,000,000원 | 청구금액 기준 |
| 갑구 4번 가압류 · 이승규 | 17,044,000원 | 17,044,000원 | 청구금액 기준 |
| 갑구 5번 가압류 · 대산농업협동조합 | 12,002,200원 | 12,002,200원 | 청구금액 기준 |
| 갑구 7번 가압류 · 아주캐피탈주식회사 | 6,162,367원 | 2,554,462원 | 미배당 발생 |
| 을구 5번 근저당권 · 고미애 | 70,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 30번 가압류 · 한국자산관리공사 | 9,824,505원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 실제 잔여는 변동 가능 |
당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 줄어들 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 대상물건은 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 소재 일우맨션 남측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주변은 단독주택, 주상용건물, 공동주택, 각종 근린상가 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 1,2층은 주택 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 135.0㎡, 공시지가 509,700원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역 전부제한에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 김은주가 2층 전부를 점유 중입니다. 대항력은 없음으로 정리되나, 실제 명도 난도는 현장 확인 대상입니다.
- 보증금 단위 확인. 임차보증금은 2,000원으로 기재되어 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 배당요구 서류 원본에서 금액 표기를 재확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 0순위 차감 요인이 됩니다.
- 토지 경계 확인. 목록 2번 토지의 명확한 경계 확인은 지적측량이 필요한 것으로 기재되어 있습니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각이며 제시외 건물 전부가 매각에 포함됩니다.
- 가격 상한 설정. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만 보고 판단하지 말고, 현장 상태·수리비·명도비·세금 변수를 별도 반영해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “확인 난도”는 변수
이 물건의 장점은 분명합니다. 현재 최저가 126,167,000원, 매수인 인수액 0원, 대항력 있는 임차인 없음. 권리 인수형 폭탄은 아닙니다. 그러나 국세·지방세 압류, 반복된 경매 이력, 제시외 건물 포함, 토지 경계 확인 필요, 2층 전부 점유 임차인이라는 변수가 겹칩니다. 결론은 권리 인수는 가볍지만, 현장·세금·경계 확인은 무겁다입니다. 단순 저가 낙찰보다 원본 서류와 현장 확인을 마친 뒤 보수적인 입찰가를 잡는 접근이 맞습니다.