수원지방법원 2024타경41999. 경기도 양평군 용문면 조현리 142-9 소재 물건으로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정평가상 이용상태는 다가구주택입니다. 가동호는 1층 방2·거실·주방·욕실2·현관·다용도실, 2층 방1로 이용 중이고, 나동호는 1층 거실·주방·식당·욕실·현관, 2층 방1·보일러실로 이용 중입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 태양광 시설 1식이 포함되고, 지상 관정은 건물 재조달 원가에 보정하여 감정평가됐습니다.
권리의 핵심은 2021년입니다. 배유일이 2021.06.07 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득한 날, 안양중부새마을금고가 채권최고액 228,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 현재 말소기준권리입니다. 이후 같은 안양중부새마을금고가 2021.07.29 채권최고액 84,000,000원의 추가 근저당권을 설정했고, 2024.11.28 현재 사건의 임의경매개시결정, 2026.03.13 국의 압류가 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경41999 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 용문면 조현리 142-9 · 경기도 양평군 용문면 적현2길 37-25 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택 |
| 소유자 | 배유일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 497,536,720원 / 497,536,720원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구액 | 안양중부새마을금고 / 251,294,080원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 태양광 시설 1식 포함 · 지상 관정 감정평가 반영 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거의 2012년 용문농업협동조합 근저당권, 2015년 이슬 근저당권, 2019년 양정길 근저당권과 2017년·2020년의 과거 임의경매개시결정은 이미 말소된 이력입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.06.07 을구 6번 안양중부새마을금고 근저당권입니다. 그 이후의 을구 7번 추가 근저당권, 갑구 9번 임의경매개시결정, 갑구 10번 국 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임대관계 — 등기보다 현장 확인이 중요
확인된 임차인 기재는 없지만, 감정평가서의 기타 참고사항에는 “임대관계 미상”으로 적혀 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 특정 임차인의 보증금·전입일·확정일자·배당요구 여부를 확인할 수 없으며, 실제 점유자가 있다면 그 점유 및 임차권의 성격을 별도로 확인해야 합니다.
또한 실거래 비교값이 없어 감정가 497,536,720원이 최근 시장가격보다 높은지 낮은지는 이 자료만으로 판단하지 않습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 비싸다고 단정하지도, 감정가 대비 유찰폭만 보고 싸다고 평가하지도 않는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 497,536,720원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,375,367원 |
| 을구 6번 근저당권 · 안양중부새마을금고 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 안양중부새마을금고 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 178,161,353원 |
현재 회차에서는 채권총액 312,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 교부 예상액은 178,161,353원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당이며 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 497,536,720원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 398,029,376원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 318,423,500원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 양평군 용문면 조현리 조현초등학교 북측 근거리에 위치하며, 주변은 임야·전·답·단독주택·다가구주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장이 있으나, 거리와 운행빈도를 고려하면 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.
- 건물. 가동호는 철근콘크리트구조 경량철골구조지붕 2층, 나동호는 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층의 다가구주택입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지이용. 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 일괄매각. 제시외 태양광 시설 1식이 포함되며, 지상 관정은 건물 재조달 원가에 보정하여 감정평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 전입·확정일자·배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 497,536,720원의 시장 적정성은 별도 거래자료로 검증한 뒤 입찰가 상한을 정하는 편이 안전합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물 및 제시외 태양광 시설 1식, 감정평가에 반영된 관정의 범위를 현장과 원문에서 대조해야 합니다.
- 세금 배당. 2026.03.13 국 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 예정이나, 예상배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 토지 규제. 보전관리지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역(2권역) 등 토지이용계획을 향후 이용 목적과 맞춰 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원문을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 점유와 가격은 확인 후
이 사건의 등기 권리는 비교적 읽기 쉽습니다. 2021.06.07 안양중부새마을금고 근저당권 228,000,000원이 말소기준이고, 이후 추가 근저당권 84,000,000원과 현재 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 물건은 다가구주택으로 이용 중이고 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 명시돼 있습니다. 여기에 토지와 건물의 일괄매각, 태양광 시설과 관정까지 포함되는 구조인 만큼, 입찰 전에는 점유·임대관계와 매각범위를 현장에서 확인해야 합니다. 최근 거래가격 비교 없이 감정가 497,536,720원의 가격 메리트도 단정할 수 없습니다. 결론은 등기 권리는 통과, 점유·가격 검증은 보류입니다.
