수원지방법원 2024타경42183. 경기도 양평군 강하면 전수리 518-5, 519-3 제1동과 토지가 함께 관련된 사건입니다. 감정 이용상태는 2018.01.23 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 2층 단독주택으로, 1층은 방1·거실·주방/식당·욕실1·드레스룸·다용도실·현관·보일러실, 2층은 방1·욕실1·드레스룸, 지층은 주차장·창고로 조사됐습니다.
권리의 기준점은 2018.01.31 설정된 양평축산업협동조합 근저당권 312,000,000원입니다. 이후 가압류, 경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 2018.07.24 이용만 명의 근저당권 400,000,000원은 2020.09.08 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경42183 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 강하면 전의1길 26-18 (제1동) |
| 등기상 부동산 | 경기도 양평군 강하면 전수리 518-5, 519-3 제1동 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 2층 단독주택 · 지층 주차장·창고 |
| 소유자 | 이성숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 926,214,840원 / 926,214,840원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2018.01.31 양평축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 312,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 확인 토지 정보 | 지목 대 · 385.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 316,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준보다 뒤에 설정된 강연옥의 가압류 200,000,000원, 2024.12.05 강제경매개시결정, 2025.03.20 양평축산업협동조합의 임의경매개시결정, 2025.09.30 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장경선 | 2022.12.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
장경선은 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 전입일 2022.12.14는 말소기준권리 2018.01.31보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 다만 대항력이 없으므로 제공된 시나리오상 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다.
② 매각 조건 — 이 사건의 진짜 핵심
- 일괄매각. 제시외 벽체이용 샷시조, 다용도실, 다락, 조경시설이 매각에 포함됩니다.
- 지분매각. 목록4·5·6·7은 지분매각입니다. 일괄매각 안에서 지분 대상이 포함되는 구조를 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록4는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 매각허가결정 시까지 제출하지 않으면 보증금이 몰수됩니다.
- 매각 제외 물건. 목록4에는 매각에서 제외되는 지상 소유자 미상 목구조물이 있습니다.
- 현황 도로. 목록5는 공부상 임야이나 현황은 도로입니다.
③ 예상배당표 (매각가 926,214,840원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 11,662,148원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 양평축산업협동조합 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 강연옥 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 강연옥 | 미상 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 경매개시결정 · 양평축산업협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 102,552,692원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 812,000,000원에 대해 812,000,000원이 배당되는 시나리오이며, 소유자 잔여는 102,552,692원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 926,214,840원 | 812,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 740,971,872원 | 731,162,153원 | 80,837,847원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 592,777,497원 | 584,449,722원 | 227,550,278원 | 0원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전수1리마을회관 북서측 인근으로 전원주택단지가 조성돼 있고, 인근에는 지방도변 음식점 등 근린생활시설·농촌마을·전원주택지대·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입은 무난하고 인근 지방도와의 거리·계통을 고려한 차량 이용편도 대체로 무난합니다. 대중교통은 인근 버스정류장까지의 거리와 노선 등을 기준으로 대체로 보통입니다.
- 건물. 2018.01.23 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 단독주택이며, 외벽은 외장석재붙임 등 마감, 창호는 시스템창입니다.
- 설비. 급·배수 등 위생설비와 기본설비가 되어 있고 개별난방입니다.
- 토지. 계획관리지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 한강 수변구역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 성장관리계획구역 등이 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가의 건물 관련 공부와의 차이는 없습니다. 다만 목록5는 공부상 임야이나 현황 도로로 별도 확인사항이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록4는 매각허가결정 시까지 제출해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이므로 입찰 전에 발급 가능 여부를 확인하세요.
- 지분 범위. 목록4·5·6·7 지분매각의 정확한 지분과 일괄매각 범위를 매각물건명세서 및 등기 원본에서 대조하세요.
- 제외 목구조물. 목록4 지상 소유자 미상 목구조물은 매각에서 제외됩니다. 점유·철거·사용관계가 입찰 후 문제되지 않는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 현황 도로. 목록5는 공부상 임야이나 현재 도로이므로 실제 이용상태와 경계, 접근관계를 확인하세요.
- 임차인 장경선. 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 최종 매각물건명세서의 보완 내용과 배당요구 여부를 확인하세요.
- 가격 판단. 이 사건에서 확인되는 수치만으로는 감정가 926,214,840원이 실제 시장가격보다 낮거나 높다고 단정하지 않습니다. 권리상 인수 0원과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 매각 조건은 복합”
이 사건의 권리구조만 보면 기준은 명확합니다. 2018.01.31 양평축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 장경선은 2022.12.14 전입으로 후순위여서 대항력이 없습니다. 제공된 모든 배당 시나리오에서 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 입찰 난도는 권리표만으로 결정되지 않습니다. 목록4 농지취득자격증명, 목록4·5·6·7 지분매각, 목록4의 매각 제외 목구조물, 목록5의 현황 도로가 동시에 존재합니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이라서 간단한 경매”가 아니라, 권리보다 매각 대상과 절차를 더 정밀하게 확인해야 하는 경매로 보는 것이 맞습니다. 감정가와 최저가는 926,214,840원으로 동일한 신건이므로, 가격 우열을 별도로 확인하지 않은 상태에서 ‘싸다’고 결론내려서는 안 됩니다.
