광주지방법원 2025타경51612. 목포시 남교동 ‘남교크레지움에듀파크’ 1동 19층 1901호 아파트입니다. 감정가 208,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 116,480,000원까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2020년 4월 23일 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 장종수 근저당권, 김은미 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다.
눈에 띄는 것은 보증금 185,800,000원의 임차권입니다. 임차권자 김은미는 2022년 4월 21일 임대차계약과 확정일자를 갖고, 2022년 5월 24일 주민등록을 마쳤습니다. 그러나 말소기준인 우리은행 근저당권은 그보다 앞선 2020년 4월 23일에 설정됐습니다. 따라서 이 임차권은 대항력 없음으로 정리되고, 보증금이 현재 최저가보다 크더라도 낙찰자에게 미배당 보증금이 승계되는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51612 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 19층 1901호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 72.7487㎡ · 25층 건물 중 19층 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 116,480,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 206,080,017원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인일 | 2020.04.13 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 인수형은 아니다
말소기준은 2020.04.23. 우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 8,366,400,000원이고 공동담보목록 제2018-207호가 기재돼 있습니다. 같은 날 근저당권 변경으로 채권최고액 100,800,000원 및 공동담보 해제 내용도 등기돼 있습니다. 그 뒤 2023년 장종수 근저당권 800,000,000원, 2024년 김은미 주택임차권, 2025년 주택도시보증공사 강제경매, 2026년 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김은미 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 185,800,000원 | 2022.05.24 / 2022.04.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김은미의 임대차계약일은 2022.04.21, 점유개시일은 2022.04.27, 주민등록일은 2022.05.24, 확정일자는 2022.04.21이며, 2024.04.09 임차권등기명령에 따라 주택임차권이 등기됐습니다. 배당요구도 확인됩니다. 하지만 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없고 매수인 승계액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 56%라는 할인율만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 116,480,000원으로 감정가 208,000,000원의 56%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 물건과 직접 비교할 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다.
단지는 83세대, 사용승인일은 2020.04.13입니다. 단지 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수 1.9회, 낙찰률 0.0%로 표시되고 최근 낙찰금액과 낙찰일도 확인되지 않습니다. 현재 사건도 이미 2회 유찰됐기 때문에, 낮아진 최저가보다 먼저 실제 매매 가능가격과 매수층을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,430,720원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 114,049,280원 |
| 2. 근저당 · 장종수 | 800,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 206,080,017원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 2,430,720원을 제외한 114,049,280원이 우리은행 근저당에 배당되고 매각대금이 소진됩니다. 채권 총액 9,372,480,017원 중 배당액은 114,049,280원, 미배당은 9,258,430,737원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포북교초등학교 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 형성된 구도심지역입니다. 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고 인근에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물의 19층이며, 기본 위생·급수·개별난방·소화전·화재탐지·스프링클러·승강기·옥내주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남측과 북측으로 왕복 2차선 도로에 접하고 북측 도로를 통해 차량통행합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·상대보호구역이며 공시지가는 447,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 83세대 단지이고 단지 경매 통계의 평균 유찰은 1.9회, 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 사건도 2회 유찰 상태라 실거래와 현장 매수수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김은미 임차권. 보증금 185,800,000원 자체보다 말소기준일과 전입일의 선후관계가 핵심입니다. 말소기준 2020.04.23보다 전입 2022.05.24가 늦어 현재 자료상 대항력 및 승계는 없습니다.
- 시세 직접 확인. 감정가 208,000,000원에서 116,480,000원까지 내려왔어도 직접 비교 가능한 실거래 가격 없이 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 2022.11.14 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 매각물건명세서·등기 원문에서 다시 확인하세요.
- 점유 현황. 감정평가 당시 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사됐습니다. 현재 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 전기료 미납. 관리실 출입구에 전기공급중단안내서가 부착돼 있었고, 전체 세대로 추정되는 2025년 1월~10월 전기료 약 11,353,550원의 미납 내용이 확인됐습니다. 본 호에 귀속되는 금액인지 입찰 전에 별도 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수액 구분. 현재 미배당 채권은 9,258,430,737원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. ‘배당을 못 받은 채권’과 ‘낙찰자가 떠안는 권리’를 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 상태를 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 현장에서 검증해야 한다
이 사건의 가장 큰 숫자는 임차보증금 185,800,000원입니다. 그러나 그 숫자만 보고 낙찰자가 보증금을 떠안는 사건으로 해석하면 안 됩니다. 김은미의 전입은 2022.05.24로, 2020.04.23 우리은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 최저가는 감정가 208,000,000원에서 116,480,000원까지 내려왔습니다. 할인율은 분명 크지만, 실거래 비교가격이 확인되지 않는 만큼 ‘56%니까 싸다’는 결론은 보류해야 합니다. 게다가 83세대 단지의 경매 통계는 평균 1.9회 유찰, 낙찰률 0.0%로 나타나고 이 사건 역시 2회 유찰됐습니다. 결론은 단순합니다. 권리는 인수 0원, 가격은 시세 확인 전까지 보류. 입찰의 승부처는 권리보다 실제 매매가와 환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
