광주지방법원 2025타경51612. 목포시 남교동 남교크레지움에듀파크 1동 19층 1901호 아파트입니다. 소유자는 향원주택주식회사이며, 주택도시보증공사가 청구금액 206,080,017원으로 강제경매를 신청했습니다. 말소기준권리는 2020.04.23. 우리은행 근저당권이고, 이후의 장종수 근저당권, 김은미 주택임차권, 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차보증금의 크기가 아니라 대항력의 선후입니다. 김은미의 보증금은 185,800,000원으로 현재 최저가 145,600,000원보다 크지만, 전입일 2022.05.24.가 말소기준권리 2020.04.23.보다 늦습니다. 따라서 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 부족액을 낙찰자에게 주장할 수 없고, 매수인의 실질취득액은 최저가와 같은 145,600,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51612 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 제1동 제19층 제1901호 · 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) · 면적 72.7487㎡ · 25층 건물 중 19층 |
| 사용승인 / 규모 | 2020.04.13 · 83세대 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 145,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 206,080,017원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 말소기준권리 | 2020.04.23. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 인수는 없다
말소기준은 2020.04.23. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 김은미의 임대차계약일과 확정일자는 2022.04.21., 점유개시일은 2022.04.27., 주민등록일은 2022.05.24.로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 주택임차권등기도 2024.04.09. 이루어져 대항력은 없고 매각으로 소멸합니다.
| 실제 임차인 | 점유 / 용도 | 주요 일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은미 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 계약·확정 2022.04.21 점유 2022.04.27 전입 2022.05.24 임차권등기 2024.04.09 | 185,800,000원 | 완료 | 없음 전입이 말소기준 이후 | 미상 | 없음 |
② 가격·환금성 — 감정가의 70%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 145,600,000원으로 감정가 208,000,000원의 70%입니다. 그러나 남교크레지움에듀파크의 비교 가능한 실거래 금액과 최근 거래일이 확인되지 않았고, 대상 면적과 일치하는 실거래 표본도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 단지 | 남교크레지움에듀파크 |
|---|---|
| 세대수 / 사용승인 | 83세대 / 2020.04.13 |
| 대상 면적 | 72.7487㎡ |
| 평균 유찰 횟수 | 1.3회 |
| 최근 낙찰금액 / 낙찰일 | 확인되지 않음 |
| 가격 판단 | 감정가의 70%이나 실거래 비교값이 없어 보수적 접근 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 145,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,838,400원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 142,761,600원 | 8,223,638,400원 |
| 2. 근저당 · 장종수 | 800,000,000원 | 0원 | 800,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신병주 | 150,000,000원 | 0원 | 150,000,000원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 206,080,017원 | 0원 | 206,080,017원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권 총액 9,522,480,017원 중 142,761,600원이 채권자에게 배당되고, 총 미배당액은 9,379,718,417원입니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인 인수로 전환되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 관리·현장 리스크 — 전기료 안내서를 반드시 확인
감정평가는 폐문부재로 내부가 아닌 외부 관찰에 의해 이루어졌습니다. 따라서 내부 마감 상태, 누수·설비 이상, 점유 상태와 실제 인도 가능 시점은 현장조사에서 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며 철근콘크리트 벽식구조, 콘크리트지붕 25층 건물 내 19층 1901호입니다.
- 주위환경. 목포북교초등학교 남동측 인근의 구도심지역으로, 근린생활시설·아파트단지· 단독주택 등이 혼재하며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고 인근에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 남측과 북측 왕복 2차선 도로에 접하며 북측 도로를 통해 차량이 통행합니다.
- 토지. 대지 2,418.6㎡, 평지의 사다리형 주상용 토지이며 중로각지입니다. 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하며, 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 설비. 급수·위생·개별난방·소화전·화재탐지·스프링클러·승강기·옥내주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 83세대 단지이고 비교 가능한 최근 실거래 및 최근 낙찰금액이 확인되지 않아, 감정가와 최저가만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 김은미의 전입일 2022.05.24.와 말소기준일 2020.04.23.의 선후관계를 주민등록·임차권등기·매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
- 인수액 구분. 보증금 185,800,000원 자체를 인수액으로 오인하지 마세요. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 우리은행 채권 범위. 채권최고액 8,366,400,000원 등기와 100,800,000원 변경등기의 관계, 공동담보 해제 범위를 채권계산서로 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 매각 후 효력과 말소 범위를 매각물건명세서와 법원 문건에서 확인하세요.
- 전기료·관리비. 약 11,353,550원의 전기료 안내가 본건에 미치는 영향과 별도의 전유·공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 내부 상태. 폐문부재로 외부 관찰만 이루어졌으므로 내부 하자와 설비 상태를 현장에서 점검하세요.
- 가격 상한. 비교 가능한 실거래가 확인 전에는 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 낙찰을 전제하지 마세요.
맺으며 — “보증금은 크지만, 낙찰자가 떠안을 돈은 없다”
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 실제 임차인은 김은미 1명이고 보증금은 185,800,000원이지만, 전입일이 우리은행 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 임차권과 담보·압류 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다고 가격까지 안전한 것은 아닙니다. 현재 실질취득액 145,600,000원을 비교할 최근 실거래가가 없고, 단지는 83세대이며 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 여기에 민간임대주택등기, 우리은행 근저당 변경등기, 전체 세대로 추정되는 전기료 약 11,353,550원의 공급중단 안내까지 확인 과제가 남아 있습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 현장·원본 확인은 필수가 이 물건의 결론입니다.