💰 733,287,440원 ✅ 인수 0원 ⚠️ 미배당 294,045,434원 🏠 임차인 1명
수원지방법원 2024타경42688. 경기도 여주시 상동 174-2 일대의 단독주택 + 토지 사건입니다. 등기부상 부동산은 경기도 여주시 상동 173, 174-2 1동으로 표시되고 도로명주소는 청심로 207-59입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상3층으로, 1층은 필로티 주차장·사무실·계단실 등, 2·3층은 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 목록1·3 토지는 일단의 건부지로서 현황 주상용 건부지로 이용 중이며, 목록1은 공부상 지목이 ‘전’이지만 현황은 ‘주상용’입니다.
권리분석의 기준점은 2020.03.13. 설정된 주식회사신한은행의 채권최고액 352,800,000원 근저당권입니다. 2024.04.12. 설정된 주식회사우영메디칼의 채권최고액 664,800,000원 근저당권과 2024.12.24. 임의경매개시결정은 이 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경42688 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 상동 174-2 · 경기도 여주시 청심로 207-59 |
| 등기부 표시 | 경기도 여주시 상동 173, 174-2 1동 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 1층 필로티 주차장·사무실·계단실 등 / 2·3층 주거용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지상3층 |
| 소유자 | 김연주 |
| 감정가 / 최저가 | 733,287,440원 / 733,287,440원 (신건) |
| 청구액 | 572,820,821원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 신탁등기가 반복됐지만 2018.02.23. 신탁은 2019.03.06. 말소됐고, 김연주 명의 이전 후 설정된 2019.03.06. 신탁 역시 2020.03.13. 신탁재산의 귀속을 원인으로 말소됐습니다. 같은 날 김연주 명의로 돌아온 뒤 주식회사신한은행 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 말소기준권리입니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은하 | 2021.10.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이은하의 전입일은 2021.10.21.로, 말소기준권리인 주식회사신한은행 근저당권 2020.03.13.보다 늦습니다. 조사 결과도 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없지만, 현재 배당계산에서 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격·배당 — 신건에서 채권 전액 변제가 안 된다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 733,287,440원입니다. 매각대금에서 집행비용 9,732,874원을 먼저 제외한 뒤 주식회사신한은행에 352,800,000원이 배당되고, 나머지 370,754,566원이 주식회사우영메디칼에 배당되는 구조입니다. 채권자 총 채권액 1,017,600,000원에 비해 배당 가능한 채권액은 723,554,566원이어서 294,045,434원의 미배당이 발생합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,732,874원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사신한은행 | 352,800,000원 | 352,800,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우영메디칼 | 664,800,000원 | 370,754,566원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 733,287,440원 가정. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 733,287,440원 | 723,554,566원 | 294,045,434원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 586,629,952원 | 578,363,652원 | 439,236,348원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 469,303,961원 | 462,210,921원 | 555,389,079원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 후순위인 주식회사우영메디칼의 배당액은 370,754,566원에서 225,563,652원, 109,410,921원으로 감소합니다. 반대로 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 유지됩니다. 따라서 이 사건에서 회차 변화는 인수 부담보다는 매각가격과 채권자 미배당 규모에 영향을 줍니다.
⑤ 토지·건물 이용상태
- 주위환경. 여주시청 남동측 인근의 주택 및 상가 혼용지대로 조사됐으며 제반여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상3층. 1층은 필로티 주차장·사무실·계단실 등, 2·3층은 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 이용은 보통입니다.
- 토지 현황. 목록1·3은 일단의 건부지로서 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다. 목록1은 공부상 지목 ‘전’이나 현황은 주상용입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로2류에 접합니다. 자연보전권역·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·배출시설설치제한지역· 한강 폐기물매립시설 설치제한지역이 포함됩니다.
- 토지 정보. 토지면적 74.0㎡, 공시지가 494,900원/㎡, 평지·부정형·소로한면입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 이은하는 2021.10.21. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함되므로 매각대상 범위를 원문과 대조해야 합니다.
- 공부·현황 차이. 목록1은 공부상 지목 ‘전’, 현황 ‘주상용’입니다. 현황 이용과 공부상 표시를 함께 확인해야 합니다.
- 용도 혼용. 건물은 1층 사무실·주차장, 2·3층 주거용으로 조사된 주상용 구조입니다.
- 가격 검증. 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 시세 대비 저가 여부는 별도 거래사례를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 적정”은 다른 문제
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.03.13. 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤의 주식회사우영메디칼 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이은하 역시 2021.10.21. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 단순하다고 해서 신건 최저가 733,287,440원이 곧 적정가라는 뜻은 아닙니다. 이 물건은 1층 사무실과 2·3층 주거가 결합된 주상용 이용 형태이고, 토지도 공부상 지목과 현황이 다른 부분이 있습니다. 현재 가격의 시세 대비 위치를 검증할 직접적인 실거래 비교값이 없는 만큼 권리는 통과, 가격은 검증이 이 사건의 핵심입니다.
