수원지방법원 2025타경56618. 용인시 처인구 모현읍 초부리의 현대맨션 다동 1층 101호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이선우이며, 2013년 이진해 명의로 100,000,000원에 매수한 뒤 2018년 개명으로 이선우가 됐습니다. 현존하는 말소기준권리는 2019.11.29. 설정된 우리은행 근저당권 63,800,000원이고, 이 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전됐습니다.
말소기준권리 뒤에는 경기신용보증재단의 20,000,000원 가압류와 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 강경분의 전입일은 2019.12.05.로 말소기준일보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56618 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 초부리 115-2 다동 1층101호 |
| 도로명 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 초부로 60 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방, 거실, 주방, 욕실/화장실, 현관 등) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 이선우 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 54,090,632원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 국민은행 근저당권과 우리은행의 2013년 근저당권, 국·경산시 압류는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2019.11.29. 우리은행 근저당권 63,800,000원입니다. 이 권리는 2024.03.14. 한국주택금융공사로 이전됐고, 그보다 뒤인 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 데이터상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강경분 | 2019.12.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 봐야 한다
현대맨션(가,나,다동)은 19세대 규모이며, 대상 면적은 75.6㎡입니다. 확인된 거래는 총 4건으로 전체 평균은 70,750,000원이지만, 과거 80,000,000원 거래까지 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 76.64㎡ | 2 | 56,000,000원 |
| 2025.09 | 75.6㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2024.09 | 75.6㎡ | 2 | 72,000,000원 |
| 2022.09 | 75.6㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 65,500,000원 |
최근 12개월 평균은 65,500,000원이고 최신 거래는 2026.03의 56,000,000원입니다. 현재 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.9%입니다. 특히 최근 거래군은 이전 거래군보다 13.8% 낮아진 하락 추세입니다. 전체 평균 70,750,000원만 보면 최저가가 98.9% 수준이지만, 이를 근거로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 63,800,000원 | 63,800,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 4,540,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 83,800,000원 중 예상 배당은 68,340,000원이며 미배당은 15,460,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 데이터상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원이지만 가격은 따로 판단
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 70,000,000원 | 68,340,000원 | 15,460,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 56,000,000원 | 54,592,000원 | 29,208,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 44,800,000원 | 43,593,600원 | 40,206,400원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초부리휴게소사거리 동측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설·중소규모 공장·창고·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 방·거실·주방·욕실/화장실·현관 등을 갖춘 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 토지·도로. 다세대주택 부지로 이용 중이며 단지 북측으로 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 규모·거래. 현대맨션(가,나,다동)은 19세대이고 확인된 실거래는 4건입니다. 최근 거래가 많지 않아 환금성 판단에서는 보수적인 접근이 필요합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 평균 65,500,000원의 106.9%입니다. 최근 시세보다 싸다는 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 13.8% 낮습니다. 전체 평균 70,750,000원보다 최신 56,000,000원과 최근 12개월 평균을 우선 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 강경분은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 근저당 이전관계. 2019.11.29. 우리은행 근저당권이 2024.03.14. 한국주택금융공사로 이전된 내용을 원등기와 함께 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 1층 물건인 만큼 실제 내부 상태와 이용상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 괜찮지만, 가격은 보수적으로”
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 말소기준권리는 2019년 우리은행 근저당권이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 강경분도 말소기준일 뒤 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단의 핵심은 가격입니다. 신건 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 평균 65,500,000원보다 높고, 최신 거래 56,000,000원과의 차이도 큽니다. 최근 가격 흐름 자체도 -13.8% 하락했습니다. 전체 평균만 보면 비슷해 보여도 최신 거래를 우선하면 결론은 명확합니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 최근 시세와 유찰 이후 가격을 함께 놓고 접근하는 편이 데이터에 부합합니다.
