광주지방법원 2025타경51624. 목포시 남교동 ‘남교크레지움에듀파크’ 제1동 7층 703호 아파트입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2020.04.23 우리은행 근저당과 임차권자 박소영의 전입 시점입니다. 박소영의 임대차계약일은 2020.04.18이지만 주민등록일은 2020.05.21, 점유개시일은 2020.06.01로 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 확인된 권리관계상 박소영의 임차권은 대항력이 없고 매각으로 소멸하며, 낙찰자가 보증금 182,700,000원을 떠안는 구조가 아닙니다.
권리만 보면 부담이 단순하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 203,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가는 113,680,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차가 감정가의 56%라는 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 직접 대조할 동일 조건 실거래가 확인되지 않습니다. 여기에 감정평가서에는 남교크레지움에듀파크 대부분이 공실상태인 것으로 탐문됐다고 적혀 있어, 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 결론내리기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51624 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 7층 703호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 25층 건물 내 7층 703호 |
| 사용승인 | 2020.04.13 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 113,680,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 182,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 대항력은 없다
말소기준은 2020.04.23 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 원우기술개발 근저당권, 장종수 가압류, 박소영 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 확인된 권리관계상 매각으로 소멸합니다. 특히 임차권자 박소영은 보증금 182,700,000원이지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박소영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 182,700,000원 | 2020.05.21 | 2020.05.21 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
박소영은 2024.04.12 임차권등기명령에 따른 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 다만 대항력 판단은 전입일 2020.05.21이 말소기준권리 2020.04.23보다 늦다는 점이 핵심입니다.
② 가격·환금성 — 감정가 56%라도 ‘싸다’는 결론은 보류
현재 최저매각가는 113,680,000원으로 감정가 203,000,000원의 56%입니다. 2회 유찰된 가격이고, 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 1.9회로 집계되어 있습니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시장가와의 직접 비교가 아닙니다.
남교크레지움에듀파크는 83세대, 사용승인일은 2020.04.13입니다. 직접 비교 가능한 동일 조건 실거래 표본이 확인되지 않아 최저가 113,680,000원이 실제 시장가보다 낮은지, 비슷한지, 높은지를 숫자로 확정할 근거가 없습니다. 따라서 “감정가의 56%니까 싸다”는 판단은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,391,520원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 111,288,480원 |
| 2. 근저당 · 주식회사원우기술개발 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 182,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 집행비용 2,391,520원과 우리은행 111,288,480원 배당 후 잔액은 없습니다. 채권자 미배당이 발생하더라도 확인된 권리관계상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시 북교동 북교초등학교 남동측 인근이며, 아파트단지·소규모 점포·단독주택 등이 형성된 기존시가지 내 주상복합지대입니다.
- 교통. 시내버스승강장이 인근에 있고 기존시가지 간선도로변에 위치해 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 내 7층 703호이며 2020.04.13 사용승인됐습니다. 급배수·위생·난방·도시가스·소방·승강기·주차장 설비가 확인됩니다.
- 토지·규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며, 토지는 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단지는 83세대이며, 감정평가서 탐문상 대부분이 공실상태로 확인돼 실제 입주율과 매수·임대 수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 가격 확인. 현재 최저가 113,680,000원이 감정가의 56%라는 사실만으로 저가 여부를 판단하지 말고 실제 인근·유사 면적 거래가격을 별도 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 단지 대부분이 공실이라는 탐문 내용이 있으므로 현장 방문으로 실제 입주율·관리상태·임대수요를 확인하세요.
- 임차권 원본 대조. 박소영의 전입일 2020.05.21, 점유개시일 2020.06.01, 보증금 182,700,000원과 말소기준권리 2020.04.23의 선후관계를 원본에서 재확인하세요.
- 우리은행 근저당 변경 확인. 8,366,400,000원 근저당과 같은 날 기재된 100,800,000원 변경등기·공동담보 해제 내용을 등기원문에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.14 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 말소 여부를 매각조건에서 확인하세요.
- 전기료 미납 확인. 관리실 출입구에는 전체 세대로 추정되는 2025년 1월~10월 전기료 약 11,353,550원의 전기공급중단안내서가 부착된 것으로 확인됩니다. 해당 금액이 이 호실에 귀속되는 금액은 아니므로 실제 703호 부담액을 관리주체에 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 물건의 가장 명확한 장점은 권리입니다. 박소영의 보증금은 182,700,000원이지만 전입 시점이 우리은행 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 아직 별도의 검증이 필요합니다. 2회 유찰로 최저가가 113,680,000원, 감정가의 56%까지 내려왔지만 직접 대조할 실거래 자료가 없고 단지 대부분이 공실이라는 탐문 내용도 있습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 환금성은 현장 확인 후 판단해야 하는 물건입니다.
