광주지방법원 2025타경51624. 목포시 남교동 ‘남교크레지움에듀파크’ 제1동 7층 703호 아파트입니다. 등기상 소유자는 향원주택주식회사이고, 2020.04.23 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 원우기술개발 근저당, 가압류, 임차권등기, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 보증금 182,700,000원의 임차권입니다. 보증금만 보면 최저가 142,100,000원보다 크지만, 박소영의 전입신고일은 2020.05.21로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득금액이 보증금으로 고정되는 유형이 아닙니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51624 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 제1동 제7층 제703호 · 도로명 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 25층 건물 중 7층 · 2020.04.13 사용승인 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 142,100,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 182,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 용도지역 | 도시지역 · 일반상업지역 · 방화지구 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 승계되지 않는다
갑구 2번 신병주 가압류 150,000,000원은 2024.05.13 집행취소결정에 따른 말소등기가 기재돼 있습니다. 반면 예상배당표에는 해당 가압류가 채권 항목으로 포함돼 있으므로 이 역시 실제 배당 대상 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다. 민간임대주택등기도 등기부에 남아 있어 매각 후 말소 및 효력 처리 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유·계약 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박소영 건물 전부 · 주거 | 계약 2020.04.18 점유개시 2020.06.01 재계약 2022.05.27 | 전입 2020.05.21 확정 2020.05.21 증액분 확정 2022.08.02 | 182,700,000원 배당요구 2024.04.12 | 대항력 없음 후순위 우선변제 승계 0원 |
박소영은 전입신고와 최초 확정일자를 2020.05.21에 갖췄고, 2024.04.12 임차권등기명령을 마쳤습니다. 그러나 말소기준권리인 우리은행 근저당 2020.04.23보다 후순위입니다. 배당요구는 했지만 현재 최저가 기준 예상배당에서는 선순위 우리은행 채권에 매각대금이 모두 소진돼 임차인 측 보증금 회수 재원이 남지 않습니다. 그 미회수액은 대항력이 없으므로 낙찰자에게 승계되지 않습니다.
② 가격·환금성 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 203,000,000원의 70%인 142,100,000원입니다. 하지만 동일면적 실거래 비교표본과 최근 거래금액이 확인되지 않아, 최저가가 최근 시세보다 낮은지 또는 높은지를 숫자로 검증할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락만 근거로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
| 시장·단지 지표 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 단지 규모 | 남교크레지움에듀파크 · 83세대 | 소규모 단지 |
| 사용승인 | 2020.04.13 | 준신축 연식 |
| 경매 평균 유찰 | 1.3회 | 현재 1회 유찰 |
| 경매 매각률 | 0.0% | 환금성 주의 |
| 현장 탐문 | 단지 대부분이 공실상태인 것으로 탐문 | 수요·관리 상태 점검 |
③ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,789,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 139,310,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사원우기술개발 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신병주 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 182,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,789,400원을 제외한 139,310,600원이 우리은행에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권 미배당액은 8,795,789,400원이나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시 북교동 북교초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·소규모 점포·단독주택 등이 형성된 기존시가지 내 주상복합지대입니다.
- 교통. 시내버스승강장이 인근에 있고 기존시가지 간선도로변에 위치해 일반적인 교통상황은 양호합니다. 단지 남측과 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 25층 건물로 급배수·위생·난방·도시가스·소방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 토지는 평지의 유사 사다리형으로 아파트와 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 단지 대부분이 공실상태인 것으로 탐문됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당 변경 확인. 8,366,400,000원 설정과 100,800,000원 변경등기의 관계, 공동담보 해제 범위와 실제 피담보채권액을 원본 등기부와 법원 기록으로 확인하세요.
- 말소된 가압류 대조. 신병주 가압류는 말소등기가 있으나 예상배당 항목에 남아 있습니다. 최신 등기부와 채권계산서에서 배당 대상 여부를 확인하세요.
- 임차권·점유 확인. 임차권등기상 박소영은 대항력이 없지만 실제 점유 상태와 퇴거 여부, 열쇠 인도 및 명도 절차는 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부상 민간임대주택등기의 매각 후 말소 여부와 잔존 의무를 관할기관 및 원본 서류에서 확인하세요.
- 공실·수요 점검. 대부분 공실 탐문과 경매 매각률 0.0%를 감안해 동일 건물의 실제 입주율, 임대료, 관리 상태와 매도 소요기간을 조사하세요.
- 전기료·관리비 확인. 전기료 11,353,550원 미납 안내의 귀속과 해당 호실 관리비 체납액, 공용부분 부담 범위를 관리실에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 아파트의 최신 실거래·매물·임대수요를 별도로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 및 채권계산서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 안전”은 별개다
이 사건의 임차보증금은 182,700,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 늦어 매수인에게 승계되지 않습니다. 권리상 실질취득금액은 최저가 142,100,000원으로 정리할 수 있습니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 동일면적의 최신 실거래 비교값이 없고, 83세대 소규모 단지에서 대부분 공실상태가 탐문됐으며 경매 매각률도 0.0%입니다. 여기에 전기료 미납 안내, 민간임대주택등기, 근저당 변경금액과 예상배당 계산의 불일치가 남아 있습니다. 결론은 “임차보증금 인수는 없지만, 환금성과 서류 확인 부담 때문에 보수적으로 접근해야 하는 물건”입니다. 감정가의 70%라는 할인율보다 실제 입주수요와 정상 매매가격을 먼저 확인해야 합니다.