수원지방법원 2025타경56894. 경기도 화성시 우정읍 조암리 270-79에 위치한 근린시설과 토지의 경매입니다. 감정평가상 지상 3층 철근콘크리트조 건물은 점포 및 주택으로 이용되고 있으며, 전체 토지 103㎡에 본건 건물과 제시외 건물이 함께 소재합니다. 채권자 윤임수가 청구액 11,697,333원으로 강제경매를 신청했습니다.
이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아닙니다. 과거 설정됐던 근저당권은 이미 말소됐고, 2025.07.18. 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 그런데 조사된 임차인 3명의 전입일은 모두 이보다 빠릅니다. 제공된 권리판정에서는 세 임차인 모두 대항력이 인정돼, 보증금 전액이 매수인 인수 대상으로 분류됩니다. 낙찰가만 계산하는 방식으로는 실제 취득 부담을 제대로 파악하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56894 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 우정읍 조암리 270-79 제1호 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 점포 및 주택 이용 |
| 토지 | 103㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 주상용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬라브 지붕 · 지상 3층 · 1990.11.05. 사용승인 |
| 건물 현황 | 본건 건물 연면적 68.21㎡ · 제시외 건물 연면적 97.68㎡ · 1층 상가 형태, 2층·3층 주거 형태 |
| 소유자 | 유봉환 (2017.06.30. 소유권이전 등기) |
| 감정가 | 79,658,275원 |
| 최저매각가 | 55,761,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 윤임수 / 11,697,333원 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인 3명
1998년에 설정됐던 간대균 명의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐으며, 과거 임의경매신청등기도 취하 후 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.07.18. 갑구 7번 강제경매개시결정입니다.
문제는 말소기준권리보다 먼저 점유 및 전입 관련 기록이 존재하는 이한나, 주식회사 웰빙푸드(현미선), 김순정입니다. 세 임차인은 모두 대항력 있는 것으로 판정돼 있으며, 배당추정에서는 우선배당 없이 각각의 보증금을 매수인이 인수하는 것으로 처리했습니다. 기존 등기상 권리가 소멸하더라도 선순위 임차인의 보증금 반환 부담은 별도로 남을 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 인수보증금 합계 12,000,000원
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이한나 | 1층 일부호 8.3600㎡ | 2024.07.19. | 5,000,000원 | 365,000원 | 대항력 있음 우선변제 미확인 승계 아님 |
| 주식회사 웰빙푸드(현미선) | 24.2000㎡ | 2016.03.07. | 4,000,000원 | 300,000원 | 대항력 있음 우선변제 미확인 승계 아님 |
| 김순정 | 1층 24.2000㎡ | 2021.11.15. | 3,000,000원 | 265,000원 | 대항력 있음 우선변제 미확인 승계 아님 |
실제 임차인 3명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이한나·김순정은 현황조사 및 매각물건명세서에, 주식회사 웰빙푸드(현미선)는 현황조사에 기재돼 있습니다. 확정일자, 배당요구 여부 및 우선변제권은 확인되지 않았습니다.
③ 입찰가보다 중요한 실질취득 부담
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 55,761,000원입니다. 그러나 보증금 전액 인수를 전제로 하면 매수인이 부담하는 실질적인 취득금액은 67,761,000원입니다.
| 감정평가액 | 79,658,275원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 55,761,000원 |
| 인수 예상 보증금 | 12,000,000원 |
| 실질취득 부담 | 67,761,000원 |
| 실거래 비교 | 객관적인 실거래 기준가격 미확인 |
실질취득 부담은 낙찰가와 추정 인수보증금의 합계이며, 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등 별도 지출은 포함하지 않았습니다. 감정가 대비 최저가 할인율을 실거래 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,761,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,403,698원 |
| 인수 · 이한나 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 웰빙푸드(현미선) 보증금 | 4,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김순정 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 강제경매개시결정 · 윤임수 | 11,697,333원 | 11,697,333원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 42,659,969원 |
현재 최저매각가를 기준으로 추정 집행비용 1,403,698원과 신청채권자 윤임수의 청구액 11,697,333원을 반영하면 소유자에게 42,659,969원의 잔여금이 예상됩니다. 신청채권자의 추정 미배당액은 0원입니다.
당해세·최우선변제 등은 미반영한 단순 추정입니다. 임차보증금 12,000,000원은 이 배당표에서 지급되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 가정했으므로, 배당 잔여액이 많다는 사실이 인수 위험이 없다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수액은 별개
| 구분 | 최저매각가 | 인수보증금 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 70%) | 55,761,000원 | 12,000,000원 | 67,761,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 39,032,700원 | 12,000,000원 | 51,032,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 27,322,890원 | 12,000,000원 | 39,322,890원 | 0원 |
이 사건은 임차보증금 합계가 현재 최저매각가보다 큰 구조는 아닙니다. 따라서 주어진 시나리오대로 낙찰가가 하락하고 인수보증금이 동일하게 유지된다면 실질취득 부담도 함께 감소합니다. 다만 낙찰가 인하가 선순위 임차보증금의 자동 소멸을 의미하지는 않습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 화성시 우정읍 조암리 천주교 조암교회 동측 인근으로, 근린생활시설과 점포가 밀집한 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며, 인근 버스정류장 거리 및 배차간격을 고려한 대중교통 편의성은 보통 수준입니다.
- 토지. 전체 면적 103㎡, 지목은 대, 일반상업지역입니다. 사다리형 평지이며 도로 접면은 세로한면(가)입니다.
- 건물 구조. 1990.11.05. 사용승인된 철근콘크리트조 슬라브 지붕 지상 3층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 등으로 마감됐습니다.
- 이용 현황. 점포 및 주택으로 이용되고 있으며, 현황상 1층은 상가, 2층과 3층은 주거 형태입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스설비 및 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역에 해당합니다.
- 제시외 건물. 본건 건물과 별도로 97.68㎡의 제시외 건물이 존재하며, 두 건물의 관리 상태와 외관상 구분 가능 여부가 기재돼 있습니다.
- 환금성. 상가와 주거가 혼재된 건물이고 제시외 건물 및 다수 임차인이 있어 일반적인 단일 용도 부동산보다 권리·이용관계 확인이 중요합니다. 실제 환금성은 거래사례와 임대수익, 건물 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 재확인. 이한나·주식회사 웰빙푸드(현미선)·김순정의 실제 점유, 전입 또는 사업자등록, 계약관계 및 대항요건을 각각 확인해야 합니다.
- 보증금 인수액 확인. 현재 추정 인수액 12,000,000원이 배당 결과에 따라 달라지는지, 실제 반환해야 할 보증금이 얼마인지 확인해야 합니다.
- 배당요구 및 우선변제. 확정일자, 배당요구 여부, 소액임차인 최우선변제 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차 부분 특정. 각 임차인의 점유 면적과 실제 사용 위치, 상가·주택 용도 및 상호 중첩 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 본건 건물 68.21㎡와 제시외 건물 97.68㎡에 관한 소유권, 건축물대장, 매각 포함 범위 및 이용 관계를 확인해야 합니다.
- 현장 상태. 건물 유지보수 상태, 도시가스·급배수·난방설비, 주거 부분과 상가 부분의 실제 사용 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 79,658,275원이나 최저가 55,761,000원만으로 저가매수 여부를 판단하지 말고, 비교 가능한 실제 거래 및 임대수익을 확인해야 합니다.
- 취득 부대비용. 취득세, 등기비용, 명도 및 임차관계 정리비용, 건물 관련 추가 비용을 별도로 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 매각조건을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “인수 1,200만원”을 먼저 보라
이 물건은 감정가의 70%까지 최저매각가가 내려왔다는 점에서 눈길을 끌 수 있습니다. 그러나 권리분석상 핵심은 55,761,000원이라는 입찰 시작가격이 아니라 선순위 임차보증금 12,000,000원의 인수 가능성입니다. 현재 가정에 따른 실질취득 부담은 67,761,000원이며, 임차인 3명의 권리관계와 배당 여부를 먼저 확정해야 합니다.
또한 본건 건물과 제시외 건물이 같은 토지 위에 존재하고, 상가 및 주택으로 혼합 이용되고 있어 실제 매각대상과 점유관계 확인이 중요합니다. 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다.
결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 등기상 담보권 정리는 단순한 편이지만 임차보증금과 복합건물의 이용관계에 실질적인 위험이 남아 있습니다. 세 임차인의 권리 및 건물 현황을 확인하고, 실질취득 부담을 기준으로 시장가격과 비교한 다음 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
