수원지방법원 2025타경56894. 경기도 화성시 우정읍 조암리 270-79의 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 103㎡이고, 본건 건물은 1990년 11월 05일 사용승인된 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상 3층 건물로 점포 및 주택으로 이용 중입니다. 현황상 1층은 상가로 보이고 2층·3층은 주거 형태를 띱니다.
현재 소유자는 유봉환입니다. 등기부에는 과거 1998년 간대균 명의 근저당권이 있었지만 2017.06.30 이미 말소됐고, 현재 경매에서 권리분석 기준이 되는 등기는 2025.07.18 강제경매개시결정입니다. 문제는 세 임차인의 신고일이 모두 이보다 앞선다는 점입니다. 배당표 계산도 세 임차인 보증금 전액을 매수인 인수로 반영하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56894 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 우정읍 조암리 270-79 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 점포 및 주택 |
| 토지 | 103㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 · 지상 3층 · 1990.11.05 사용승인 · 연면적 68.21㎡ |
| 제시외 건물 | 조암남로 24-12 · 연면적 97.68㎡ |
| 매각 형태 | 일괄매각 |
| 소유자 | 유봉환 |
| 감정가 / 최저가 | 79,658,275원 / 79,658,275원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 윤임수 / 11,697,333원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 임차인 3명
1998년 설정된 간대균 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 기준은 2025.07.18 강제경매개시결정입니다. 그런데 주식회사 웰빙푸드(현미선)는 2016.03.07, 김순정은 2021.11.15, 이한나는 2024.07.19로 모두 기준일보다 앞섭니다. 세 명 모두 자료상 대항력 있음으로 판정됐고, 우선변제권은 없어 보증금이 배당되지 않고 매수인에게 승계되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 신고일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한나 | 1층 일부호 8.3600㎡ | 2024.07.19 | 5,000,000원 | 365,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 5,000,000원 인수 |
| 주식회사 웰빙푸드(현미선) | 24.2000㎡ | 2016.03.07 | 4,000,000원 | 300,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 4,000,000원 인수 |
| 김순정 | 1층 24.2000㎡ | 2021.11.15 | 3,000,000원 | 265,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 3,000,000원 인수 |
② 실질취득 — 낙찰가에 12,000,000원을 더한다
현재 회차 최저매각가는 79,658,275원이지만 매수인의 경제적 부담은 여기서 끝나지 않습니다. 세 임차인의 인수보증금 12,000,000원을 더한 현재 회차 실질취득은 91,658,275원입니다. 최저가만 기준으로 보면 실제 부담을 12,000,000원 낮게 보는 셈입니다.
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 79,658,275원 | 12,000,000원 | 91,658,275원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 63,726,620원 | 12,000,000원 | 75,726,620원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 50,981,296원 | 12,000,000원 | 62,981,296원 |
③ 예상배당표 (매각가 79,658,275원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,833,849원 |
| 인수 · 이한나 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 웰빙푸드(현미선) 보증금 | 4,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김순정 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 윤임수 | 11,697,333원 | 11,697,333원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 66,127,093원 |
현재 회차에서는 윤임수 청구액 11,697,333원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 임차보증금 12,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 우정읍 조암리 소재 천주교 조암교회 인근으로, 부근은 근린생활시설·점포 등이 밀집한 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리와 배차간격을 감안한 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 이용상태. 점포 및 주택으로 이용 중이며, 현황상 1층은 상가로 보이고 2층·3층은 주거 형태를 띱니다.
- 건물. 1990.11.05 사용승인된 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상 3층 건물로, 기본적인 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 103㎡, 일반상업지역, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형이며 공시지가는 1,206,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역과 성장관리권역에 해당합니다.
- 일괄매각. 103㎡ 토지 위에 본건 건물 연면적 68.21㎡와 제시외 건물 연면적 97.68㎡가 소재하고, 두 건물은 연접해 있으나 외벽 관리 상태상 외관 구분이 가능합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 79,658,275원이 아니라 임차보증금 인수액을 더한 91,658,275원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인 3명 확인. 이한나 5,000,000원, 주식회사 웰빙푸드(현미선) 4,000,000원, 김순정 3,000,000원으로 합계 12,000,000원의 인수 계산이 잡혀 있습니다.
- 명도·임대차 확인. 세 임차인 모두 대항력 있는 것으로 판정돼 있으므로 각 점유부분과 실제 임대차 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 두 동의 건물 확인. 본건 건물과 제시외 건물이 연접해 있으므로 실제 경계·출입구·점유현황을 확인할 필요가 있습니다.
- 상가·주택 혼용. 1층은 상가, 2층·3층은 주거 형태로 확인돼 각 층의 실제 이용상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 비교 실거래 자료가 없어 가격 메리트는 단정할 수 없습니다. 최저가만으로 저가 매수 여부를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 점유관계를 직접 대조해 보증금 승계 범위를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 곧 취득가가 아니다”
이 사건은 현재 등기부에 살아 있는 근저당이 복잡하게 얽힌 물건은 아닙니다. 오히려 핵심은 경매개시결정보다 앞선 대항력 임차인 3명입니다. 세 보증금 합계 12,000,000원이 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되기 때문에, 신건 최저가 79,658,275원에 낙찰받는 경우 실질취득은 91,658,275원입니다. 1회 유찰 시에도 75,726,620원, 2회 유찰 시에도 62,981,296원으로 인수액을 계속 포함해야 합니다.
또한 본건은 단순 주택이 아니라 근린시설 + 토지이며, 점포와 주택이 혼용되고 본건 건물 외에 제시외 건물도 함께 존재합니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없어 가격 경쟁력은 별도로 검증해야 합니다. 이 사건의 판단 순서는 명확합니다. 낙찰가가 아니라 실질취득을 먼저 계산하고, 임차인 승계와 두 동의 현황을 확인한 뒤 가격을 판단하는 것입니다.
