수원지방법원 2025타경56992. 경기도 화성시 반송동 동탄에스알골드프라자 12층 1245호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 40,000,000원으로 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 송을영이며, 2011.07.25 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 72,760,000원입니다.
권리의 기준점은 2012.08.03 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고, 이후 설정된 농협은행 근저당 60,000,000원과 2024~2025년 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 낙찰가 40,000,000원 가정 시 배당은 집행비용을 제외한 38,880,000원이 선순위 농협은행 근저당에 배당되고, 나머지 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 그러나 이 미배당 채권은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56992 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 93-2 동탄에스알골드프라자 12층 1245호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 철골철근콘크리트구조 13층 내 12층 |
| 소유자 | 송을영 · 2011.07.25 소유권이전 · 거래가액 72,760,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 40,000,000원 / 40,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 119,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2012.08.03 농협은행주식회사 근저당권 120,000,000원입니다. 2012.08.13 설정된 농협은행 근저당권 60,000,000원은 후순위이며, 2025.03.27 그 근저당의 일부 21,485,683원이 신용보증기금에 이전되었습니다. 2024.12.02 인천신용보증재단 148,500,000원 가압류, 2024.12.03 신용보증기금 170,800,000원 가압류, 2025.07.23 농협은행 64,537,837원 가압류와 2025.08.07 임의경매개시결정도 말소기준 이후입니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 승계 0원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진유 | 에스알골드프라자1245호 15.5830㎡ | 3,000,000원 | 300,000원 | 2024.03.07 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
실제 임차인은 김진유 1명입니다. 전입신고일이 2024.03.07로 말소기준일 2012.08.03보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금은 3,000,000원, 월세는 300,000원이며 확정일자는 확인되지 않습니다. 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아니므로 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,120,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 38,880,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 농협은행주식회사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 인천신용보증재단 | 148,500,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 170,800,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 농협은행주식회사 | 64,537,837원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 563,837,837원 중 예상배당은 38,880,000원이고, 예상 미배당은 524,957,837원입니다. 미배당은 채권자 측 회수 부족분이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 40,000,000원 | 38,880,000원 | 524,957,837원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 32,000,000원 | 31,024,000원 | 532,813,837원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 25,600,000원 | 24,739,200원 | 539,098,637원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 동탄1동 행정복지센터 남동측 인근으로 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 13층 건물의 12층 1245호이며 사용승인일은 2010.01.29입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전·주차장·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 소재 토지는 북측 약 30m, 동측 약 25m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며, 토지면적은 2,475.1㎡, 공시지가는 7,532,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 가격이 시장 대비 어느 수준인지 판단할 비교 거래가격이 없으므로 동일 건물·인근 업무시설·오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 직접 확인해야 합니다.
- 임차 현황 재확인. 김진유의 보증금은 3,000,000원, 월세는 300,000원이고 전입일은 2024.03.07입니다. 현장 점유와 계약관계가 매각기일까지 유지되는지 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 524,957,837원의 미배당은 매수인 인수액이 아닙니다. 이 사건의 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
- 최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 용도·수익성 확인. 사건상 근린시설로 분류되어 있으나 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용형태와 임대수익성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 말소기준은 2012년 농협은행 근저당이고, 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 정리됩니다. 실제 임차인 김진유도 2024.03.07 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리구조 자체는 비교적 단순합니다.
반면 감정가와 최저가가 40,000,000원으로 같은 신건이고, 시장가격을 직접 비교할 실거래 근거가 없습니다. 1회 유찰 시 32,000,000원, 2회 유찰 시 25,600,000원으로 내려가더라도 인수액은 계속 0원이지만, 그것만으로 가격 메리트가 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 권리는 통과, 가격은 주변 거래·임대수익 확인 후 판단. 이 물건의 결론입니다.
