수원지방법원 2025타경56992. 화성시 반송동 동탄에스알골드프라자 12층 1245호입니다. 사건상 물건종류는 근린시설로 기재되어 있지만, 감정평가상 해당 호실의 공부상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 지상 13층 건물의 12층에 있으며, 2010년 1월 29일 사용승인된 집합건물입니다.
소유자는 송을영입니다. 2011년 7월 25일 거래가액 72,760,000원으로 소유권을 취득했고, 이후 2012년 8월 3일 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 120,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 바로 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 다른 근저당권과 가압류도 매각으로 소멸하는 구조이며, 과거 신탁등기와 전세권은 이미 말소됐습니다.
현재 임차인으로 조사된 김진유의 전입일은 2024년 3월 7일로, 말소기준권리보다 늦습니다. 임차인의 대항력은 없는 것으로 조사됐으며, 낙찰자가 인수할 보증금도 없는 것으로 분석됩니다. 다만 임차인 점유, 실제 이용 형태, 명도 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56992 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 93-2 동탄에스알골드프라자 제12층 제1245호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄지성로 11 |
| 물건종류 / 용도 | 사건상 근린시설 · 감정평가상 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 13층 중 12층 · 사용승인 2010.01.29 |
| 임차 점유부분 | 15.5830㎡ (현황조사상 임차 부분) |
| 소유자 | 송을영 (2011.07.25 소유권 취득 · 거래가액 72,760,000원) |
| 감정가 | 40,000,000원 |
| 최저매각가 | 28,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 농협은행주식회사 |
| 경매 청구액 | 119,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 실제 임차인 | 김진유 · 보증금 3,000,000원 · 월차임 300,000원 |
| 매수인 인수액 | 0원 (현 권리분석 기준) |
① 권리 흐름 — 농협은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2012년 8월 3일 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며, 매각으로 소멸할 권리입니다. 이후 2012년 8월 13일 설정된 농협은행의 60,000,000원 근저당권도 매각으로 소멸합니다.
2024년 12월에 설정된 인천신용보증재단 및 신용보증기금의 가압류, 2025년 7월 농협은행의 가압류와 경매개시결정도 모두 말소기준권리보다 늦은 권리입니다. 따라서 이들 권리를 낙찰자가 그대로 승계하는 구조는 아닙니다.
한편 2025년 3월 27일에는 농협은행의 을구 3번 근저당권 일부가 신용보증기금에 이전됐습니다. 기재된 대위변제액은 21,485,683원입니다. 이는 기존 근저당권의 일부 이전이므로, 별개의 새로운 근저당권이 추가로 설정된 것으로 보아 채권최고액에 중복 가산해서는 안 됩니다. 실제 배당권자별 배분은 채권계산서와 배당절차에서 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진유 | 1245호 15.5830㎡ | 3,000,000원 | 300,000원 | 2024.03.07 | 없음 | 미확인 | 인수 없음 |
현황조사 및 매각물건명세서상 임차인입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않으며, 실제 임차인 수는 1명입니다.
김진유의 전입일은 2024년 3월 7일입니다. 말소기준인 2012년 8월 3일 농협은행 근저당권보다 늦어 대항력이 없는 임차인으로 분석됩니다. 보증금 3,000,000원과 월차임 300,000원이 확인되지만, 대항력 없는 보증금을 낙찰자가 승계하는 것으로 계산하지 않습니다.
다만 우선변제 여부는 대항력과 구별해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 우선변제권 행사 가능성이나 배당액을 확정할 수 없습니다. 소액임차인 최우선변제 여부 역시 실제 사용 용도와 적용 법률, 요건을 확인해야 합니다.
③ 가격 검토 — 70%까지 내려왔지만 시세 판단은 보류
감정가 40,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 28,000,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 70%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실제 거래시세 대비 할인율과 다릅니다.
이 물건의 매매 판단에서는 동탄에스알골드프라자 내 동일 용도·유사 면적·유사 층의 실거래가가 중요합니다. 현재 검토 가능한 실거래 비교가격이 확인되지 않아 최저가 28,000,000원이 최근 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 특히 업무시설은 실제 임대수익, 공실 가능성, 관리비 부담과 매매 수요를 함께 검토해야 합니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 28,000,000원 | 536,741,837원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 19,600,000원 | 544,990,637원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 13,720,000원 | 550,764,797원 | 0원 |
각 회차 금액은 해당 가격에 매각된다고 가정한 시나리오이며, 실제 후속 매각기일이나 낙찰가격이 확정된 것은 아닙니다. 미배당액은 제시된 채권액 및 추정 집행비용 기준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 904,000원 |
| 1. 을구 2번 · 농협은행 근저당 | 120,000,000원 | 27,096,000원 |
| 2. 을구 3번 · 농협은행 근저당 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 9번 · 인천신용보증재단 | 148,500,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 · 신용보증기금 | 170,800,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 · 농협은행 가압류 | 64,537,837원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 563,837,837원 | 27,096,000원 |
| 소유자 잔여 교부 | — | 0원 |
28,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 904,000원을 제외한 27,096,000원이 선순위 농협은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 근저당권과 가압류권자는 해당 추정표상 배당을 받지 못하고, 소유자에게 교부될 잔여금도 없습니다.
근저당권은 채권최고액 기준으로 표시됐습니다. 실제 배당은 확정채권액, 근저당권 일부 이전에 따른 권리관계, 당해세, 소액임차인 최우선변제, 배당요구 및 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 현재 예상배당에는 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동탄1동 행정복지센터 남동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 및 공원 등이 위치하며 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 토지는 북측으로 약 30m, 동측으로 약 25m 내외의 포장도로에 접합니다. 인근 도로 접근성은 확보된 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 13층 건물의 12층 호실입니다. 2010.01.29 사용승인됐으며 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전·주차장·난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1))에 속합니다. 성장관리권역 및 가축사육제한구역에도 해당합니다. 공시지가는 7,532,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 사건상 근린시설 표기와 공부상 업무시설이라는 용도 구분은 입찰 전 원본으로 대조해야 합니다.
- 환금성. 해당 호실은 감정평가상 업무시설이며, 임차인의 조사된 점유부분은 15.5830㎡입니다. 소형 업무시설의 실제 거래 수요, 임대수익, 관리비 및 공실 가능성을 확인해야 합니다. 실거래 비교가 확인되지 않아 환금성을 양호하다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본 확인. 말소기준권리, 매각으로 소멸하지 않는 권리의 존재 여부, 임차인 점유 및 임대차 조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 임차인 김진유 확인. 전입일 2024.03.07, 보증금 3,000,000원, 월차임 300,000원으로 조사됐습니다. 실제 점유자와 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 업무시설 용도 검증. 사건상 근린시설과 감정평가상 공부상 오피스텔이라는 표기를 건축물대장 및 집합건축물대장으로 대조하고, 실제 이용 가능 용도를 확인하세요.
- 실거래가 확인. 동일 건물과 인근 유사 업무시설의 최근 12개월 거래, 최신 거래 및 거래 추세를 검토하세요. 실제 시세보다 높은 낙찰가격은 피해야 합니다.
- 임대수익 검증. 월차임 300,000원은 조사된 임대조건이며 실제 수납 여부나 지속 가능성이 확정된 것은 아닙니다. 공실기간과 비용을 고려한 순수익을 별도로 산정하세요.
- 관리비·명도비용 확인. 관리사무소에서 공용부분 체납관리비 및 월별 부담 수준을 확인하고, 점유자의 인도 가능성도 확인하세요.
- 배당관계 확인. 농협은행의 근저당권과 신용보증기금의 일부 대위변제 관계를 확인하세요. 후순위 가압류의 채권액과 실제 배당액은 구별해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 28,000,000원과 후속 시나리오 19,600,000원·13,720,000원을 각각 실제 시장가격과 비교하세요. 유찰가격만으로 적정 입찰가를 결정하지 마세요.
- 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 입찰 당일 매각조건을 반드시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트 확정”
동탄에스알골드프라자 1245호의 권리관계는 비교적 명료합니다. 2012년 농협은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 실제 임차인 1명은 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 가격 분석은 별개입니다. 감정가 40,000,000원에서 28,000,000원으로 내려왔다는 사실만으로 저가 낙찰이라고 볼 수 없습니다. 해당 호실은 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 실제 거래가격과 환금성 검증이 선행돼야 합니다.
현재 회차에서 발생하는 채권자 미배당액 536,741,837원은 낙찰자가 부담할 채무가 아닙니다. 낙찰자의 판단 기준은 미배당채권 규모가 아니라 취득가격과 실제 시장가치, 임대수익 및 명도·관리비 부담입니다.
결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 판단은 보류입니다. 최근 실거래와 임대수익, 실제 이용 가능 용도를 확인해 적정 입찰가격을 산정한 후 접근하는 것이 타당합니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 시장에서 얼마에 다시 매도하거나 임대할 수 있는지가 더 중요합니다.
