수원지방법원 2025타경550. 이천시 중리동 미래캐슬 1동 6층 602호로, 감정 이용상태는 오피스텔이며 방3·화장실2·거실·주방·다용도실2·보일러실 등으로 이용 중입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 200,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 박연숙이며, 2020년 3월 26일 유지향 명의의 전세권 185,000,000원이 설정되어 있습니다.
말소기준권리는 2021년 3월 15일 국 명의 압류입니다. 문제는 전세권이 이 말소기준보다 약 1년 먼저 설정됐다는 점입니다. 같은 유지향은 2020년 3월 11일 전입한 임차인으로 조사되어 대항력이 있는 임차인으로 분류되어 있고, 2025년 4월 22일 경매개시결정의 채권자 역시 유지향입니다. 이처럼 임차인·전세권자·경매신청채권자가 동일인으로 나타나므로 전세권과 임대차의 관계, 실제 배당 후 소멸 범위를 반드시 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경550 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 중리동 468-23 미래캐슬 1동 6층602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 제10층 건물 내 제6층 602호 |
| 내부 이용 | 방3 · 화장실2 · 거실 · 주방 · 다용도실2 · 보일러실 등 |
| 소유자 | 박연숙 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
말소기준은 2021년 3월 15일 국 명의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 5,224,000,000원, 국세 압류, 이천시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 2020년 3월 26일 설정된 유지향의 전세권 185,000,000원은 말소기준보다 선순위이고, 등기 분석상 매수인 인수 권리로 표시되어 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 있고 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유지향 현황조사·매각물건명세서 | 2020.03.11 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 유지향의 전입일은 2020년 3월 11일로 말소기준일 2021년 3월 15일보다 앞서 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 다만 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 별도로 같은 이름의 유지향이 2020년 3월 26일 전세금 185,000,000원의 전세권자로 등기되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 2. 전세권 · 유지향 | 185,000,000원 | 185,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 11,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 200,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 3,600,000원과 전세권 185,000,000원 배당 후 주택도시보증공사에 11,400,000원이 배당되고, 총 미배당은 5,212,600,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸져도 권리 확인이 먼저다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 200,000,000원 | 185,000,000원 | 5,212,600,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 5,252,040,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 5,283,592,000원 |
현재 회차에서는 신청채권자 유지향의 185,000,000원 청구가 전액 배당되는 시나리오지만, 1회 유찰 시 배당은 156,960,000원, 2회 유찰 시 125,408,000원으로 줄어듭니다. 따라서 최저가가 160,000,000원이나 128,000,000원으로 낮아진다는 이유만으로 실질적으로 싸졌다고 단정하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금은 확인되지 않았고, 선순위 전세권의 매수인 인수 여부 역시 핵심 확인사항으로 남습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 사건 용도는 근린시설이며, 현장 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 방3·화장실2·거실·주방·다용도실2·보일러실 등으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 이천시 중리동 소재 안흥지 남측 인근으로 호텔·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 6층 602호이며 승강기·가스·위생·급배수시설이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 약 12~15m 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·중로2류·자연보전권역·온천원보호지구·수질보전특별대책지역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 말소 여부. 2020.03.26 유지향 전세권 185,000,000원이 말소기준보다 앞섭니다. 매각 후 소멸인지 인수인지 원문으로 확정해야 합니다.
- 대항력 임차인 보증금. 유지향은 2020.03.11 전입으로 대항력이 있으나 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 실제 보증금·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 동일인 관계. 임차인·전세권자·경매신청채권자가 모두 유지향으로 나타납니다. 임대차와 전세권의 실체 및 상호관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 여러 건 존재합니다. 당해세에 해당하면 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 주택도시보증공사 가압류. 청구금액 5,224,000,000원 중 현재 매각가 가정 배당액은 11,400,000원이며 대규모 미배당이 발생합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용·인허가·대출 가능 여부를 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원” 숫자보다 선순위 권리를 먼저 보라
이 사건은 표면적으로 감정가와 최저가가 200,000,000원인 신건이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 권리의 시간순서를 보면 결론은 단순하지 않습니다. 유지향의 전입일은 2020년 3월 11일, 전세권 설정일은 2020년 3월 26일인데 말소기준 압류는 2021년 3월 15일입니다. 즉 대항력 임차인과 185,000,000원 선순위 전세권이 모두 말소기준보다 앞섭니다.
현재 200,000,000원 매각 가정에서는 유지향에게 전세금 185,000,000원이 전액 배당되는 계산이지만, 등기 분석에서는 해당 전세권을 매수인 인수 권리로 분류하고 있습니다. 게다가 임차보증금 자체는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “가격보다 선순위 권리 확인이 먼저”입니다. 전세권 소멸 여부와 임차보증금·배당요구 관계가 확정되기 전에는 신건 2억원은 물론 유찰가격도 안전한 실질취득가로 단정하기 어렵습니다.
