수원지방법원 2025타경57004. 용인 수지구 상현동 ‘상현마을수지센트럴아이파크’ 101동 3층 301호, 전용 157.1754㎡ 아파트입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 987,000,000원입니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 평균 1,077,916,666원과 비교하면 최저가는 91.6%입니다. 가격만 놓고 보면 평균보다 낮은 구간입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 임차인의 선순위성입니다. 백진렬의 전입신고일은 2020.08.28, 말소기준으로 제시된 가압류는 2022.09.20입니다. 전입이 먼저이므로 대항력 있는 임차인으로 조사되어 있습니다. 그런데 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 보증금 중 배당으로 회수되지 않는 금액이 있다면 매수인의 실질 부담으로 이어질 수 있으므로, 987,000,000원 자체를 최종 취득비용으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57004 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 상현동 842 상현마을수지센트럴아이파크 101동 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 157.1754㎡ · 철근콘크리트구조 · 17층 중 3층 |
| 소유자 | 주화자 · 2020.10.07 소유권이전 · 거래가액 750,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 987,000,000원 / 987,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 16,774,869원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 선순위 여부가 핵심
현재 등기부상 존속하는 말소기준은 2022.09.20 백진렬 가압류 600,791,470원입니다. 이후 2025.05.09 용인시 압류와 2025.07.23 신한카드 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 우리은행·국민은행 근저당과 중소기업은행 전세권은 이미 등기부상 말소되었습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백진렬 | 2020.08.28 | 미상 | 2025.10.02 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명으로 조사되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 다만 임차인 백진렬은 등기부 갑구 6번 가압류 채권자 백진렬과 동일인입니다. 따라서 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인해야 합니다. 이 동일인 관계가 실제 임대차의 유효성이나 보증금 규모를 자동으로 확정해 주는 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 ‘실질취득가’가 아직 미확정
상현마을수지센트럴아이파크는 895세대, 준공일은 2006.08.28입니다. 대상 전용면적 157.1754㎡와 일치하는 최근 12건의 실거래 평균은 1,077,916,666원입니다. 현재 최저매각가 987,000,000원은 이 평균의 91.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 157.18㎡ | 7 | 1,350,000,000원 |
| 2026.06 | 157.18㎡ | 9 | 1,190,000,000원 |
| 2026.03 | 157.18㎡ | 16 | 1,170,000,000원 |
| 2026.02 | 157.18㎡ | 11 | 1,130,000,000원 |
| 2026.01 | 157.18㎡ | 17 | 1,120,000,000원 |
| 2026.01 | 157.18㎡ | 10 | 1,009,000,000원 |
| 2026.01 | 157.18㎡ | 18 | 1,030,000,000원 |
| 2025.12 | 157.18㎡ | 9 | 1,028,000,000원 |
| 2025.11 | 157.18㎡ | 7 | 990,000,000원 |
| 2025.11 | 157.18㎡ | 6 | 975,000,000원 |
| 2025.10 | 157.18㎡ | 1 | 955,000,000원 |
| 2025.09 | 157.18㎡ | 13 | 988,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 1,077,916,666원 |
최근 12개월 실거래는 955,000,000원~1,350,000,000원이며, 최신 거래는 2026.08의 1,350,000,000원입니다. 감정가 987,000,000원은 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 다만 이 사건은 선순위 대항력 임차인의 보증금이 미상이므로, 표면 최저가가 최근 평균의 91.6%라는 사실만으로 최종 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 실제 판단 기준은 낙찰가에 미배당 임차보증금을 더한 실질취득가입니다.
③ 예상배당표 (매각가 987,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,270,000원 |
| 1. 갑구 6번 가압류 · 백진렬 | 600,791,470원 | 600,791,470원 |
| 2. 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 16,774,869원 | 16,774,869원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 357,163,661원 |
위 배당 시뮬레이션은 매각가 987,000,000원을 기준으로 하며, 채권자 총 청구 617,566,339원은 전액 배당되고 잔여 357,163,661원이 계산되어 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 특히 백진렬의 임차보증금 자체가 미상이므로 이 표만으로 실제 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 987,000,000원 | 617,566,339원 | 357,163,661원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 789,600,000원 | 617,566,339원 | 161,737,661원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 631,680,000원 | 617,566,339원 | 5,396,861원 |
제시된 회차별 시뮬레이션에서는 2회 유찰 시 매각가 631,680,000원까지도 채권자 총 청구 617,566,339원이 전액 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 그러나 이는 미상인 임차보증금을 반영한 실질취득가 계산이 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금이 확인되면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수 가능성은 별도로 다시 검토해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 수지구 상현동 솔개초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 지대이고 편의 상가·근린생활시설·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스 정류장 및 근거리에 지하철역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 단지. 상현마을수지센트럴아이파크는 895세대, 2006.08.28 준공이며 대상 면적은 157.1754㎡입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가 3,155,000원/㎡, 지목은 대, 지형은 완경사·부정형입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조, 위생·급배수·난방·승강기·도시가스·소화설비가 갖춰져 있으며 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 백진렬 임대차 원본 확인. 보증금, 계약일, 계약서, 확정일자 및 실제 점유 여부를 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 백진렬과 갑구 6번 가압류 채권자 백진렬이 동일하므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 백진렬의 배당요구일은 2025.10.02입니다. 실제 배당 범위와 잔존 보증금은 배당표 및 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 기준. 최저가 987,000,000원이 최근 실거래 평균의 91.6%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고, 미배당 보증금을 더한 실질취득가를 기준으로 비교해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 시뮬레이션이므로 소유자 잔여와 인수액은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “91.6% 할인”보다 먼저 풀어야 할 한 가지
가격표만 보면 매력적입니다. 신건 최저가 987,000,000원은 동일면적 최근 12개월 평균 1,077,916,666원의 91.6%이고, 최신 실거래는 1,350,000,000원입니다. 그러나 이 물건의 최종 판단을 가르는 것은 백진렬의 보증금입니다. 전입일 2020.08.28이 말소기준 2022.09.20보다 앞서 대항력 있는 임차인으로 조사되었는데 보증금이 미상입니다. 따라서 지금 단계에서 “987,000,000원에 사는 물건”이라고 단정해서는 안 됩니다.
가격은 관심, 권리는 확인 전 보류. 백진렬의 임대차가 실제로 어떤 구조인지, 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마가 회수되고 얼마가 남는지까지 확인한 뒤에야 최근 시세와 실질취득가를 제대로 비교할 수 있습니다.
