수원지방법원 2025타경57031. 용인기흥효성해링턴플레이스 116동 14층 1404호, 전용 73.58㎡ 아파트입니다. 소유자 이재현은 2019.07.26 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 324,800,000원입니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권 264,000,000원이 말소기준권리이며, 그 뒤 남아 있는 근저당·경매개시결정· 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 쪽도 눈에 띕니다. 현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건이라 감정가 540,000,000원이 그대로 최저매각가인데, 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 591,250,000원, 최근 거래 최저도 550,000,000원입니다. 데이터상 최저가는 최근 12개월 평균의 91.3%로, 이번 사건은 권리뿐 아니라 신건 가격도 최근 실거래 범위에 비해 우호적인 편입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57031 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 영덕동 1267 용인기흥효성해링턴플레이스 116동 14층 1404호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 73.58㎡ · 지상26층 중 14층 |
| 소유자 | 이재현 · 2019.07.26 소유권이전 · 거래가액 324,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 540,000,000원 / 540,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 298,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2019.07.26 중소기업은행 근저당권 264,000,000원입니다. 이후 설정된 상상인저축은행 근저당권 78,000,000원, 한국캐피탈 근저당권 69,600,000원, 한국자산관리공사의 임의경매개시결정, 용인시 압류는 모두 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다. 과거 2020~2021년에 설정됐던 서일주류판매유한회사·에스엠대부자산관리 관련 근저당과 질권 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 신건 5.4억이 최근 12개월 평균의 91.3%
용인기흥효성해링턴플레이스 동일 평형의 최근 실거래 12건은 2026년 4월부터 7월까지 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 591,250,000원, 최저는 550,000,000원, 최고이자 최신 거래는 630,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 73.58㎡ | 11 | 630,000,000원 |
| 2026.07 | 73.65㎡ | 19 | 615,000,000원 |
| 2026.06 | 73.58㎡ | 2 | 585,000,000원 |
| 2026.06 | 73.58㎡ | 8 | 599,000,000원 |
| 2026.06 | 73.58㎡ | 18 | 617,000,000원 |
| 2026.06 | 73.65㎡ | 16 | 597,000,000원 |
| 2026.06 | 73.58㎡ | 4 | 598,000,000원 |
| 2026.06 | 73.58㎡ | 24 | 578,000,000원 |
| 2026.05 | 73.58㎡ | 15 | 550,000,000원 |
| 2026.05 | 73.65㎡ | 16 | 599,000,000원 |
| 2026.05 | 73.58㎡ | 23 | 550,000,000원 |
| 2026.04 | 73.58㎡ | 23 | 577,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 591,250,000원 |
현재 최저가 540,000,000원은 최근 12개월 평균의 91.3%입니다. 최근 12건 중 가장 낮은 거래가인 550,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 630,000,000원과 비교해도 신건 가격이 위에 있지 않습니다. 따라서 이번 사건은 최근 시세 기준으로는 가격 메리트를 인정할 수 있는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 540,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,800,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 3. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 69,600,000원 | 69,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 120,600,000원 |
현재 매각가 540,000,000원 가정에서는 채권총액 411,600,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 120,600,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청곡초등학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상26층 건물 중 14층 1404호이며 위생·급배수·난방·전기·승강기·주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 단지. 용인기흥효성해링턴플레이스는 1,679세대이며 준공일은 2019.03.29입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역·지구단위계획구역·성장관리권역·준보전산지 등이 확인되며, 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 토지. 토지 공시지가는 2,468,000원/㎡이며, 아파트 건부지로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준 확인. 최저가 540,000,000원은 최근 12개월 평균 591,250,000원의 91.3%이며 최근 거래 최저 550,000,000원보다도 낮습니다.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·현장을 최종 대조하세요.
- 용인시 압류 확인. 2025.08.25 용인시 압류는 말소기준권리 뒤의 권리로 매각 소멸 대상이나, 배당과 관련한 조세 항목은 원본을 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 현재 시뮬레이션은 집행비용 7,800,000원과 채권총액 411,600,000원을 기준으로 하며 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
- 신건 가격 판단. 단지 평균 유찰 횟수는 0.5회이고 현재 가격이 이미 최근 시세 아래이므로, 단순히 “신건이라 비싸다”고 볼 사건은 아닙니다.
맺으며 — 권리도 단순하고, 가격도 최근 시세 아래
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2019.07.26 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 신건 최저가 540,000,000원이 최근 12개월 동일 평형 평균 591,250,000원의 91.3%에 불과하고, 최근 거래 최저 550,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 권리와 가격 양쪽 모두 긍정적으로 볼 수 있는 사건입니다.
다만 감정요항표의 임대관계가 미상이라는 점은 남아 있습니다. 알려진 임차인과 인수권리는 없지만, 실제 점유상태를 확인하지 않은 채 명도까지 단순하다고 단정해서는 안 됩니다. 권리는 합격, 가격도 경쟁력 있음, 마지막 확인 포인트는 점유관계. 이번 사건은 그 세 가지를 분리해 보는 것이 핵심입니다.
