광주지방법원 2025타경51633. 목포시 남교동 ‘남교크레지움에듀파크’ 1동 7층 701호 아파트입니다. 감정가는 202,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저가는 113,120,000원으로 감정가의 56%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시돼 있지 않아 ‘감정가 대비 할인’과 ‘시세 대비 할인’을 같은 뜻으로 보면 안 됩니다.
권리구조의 기준점은 2020년 4월 23일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 실제 임차인 박영매의 점유개시는 2020년 6월 1일, 주민등록과 최초 확정일자는 2020년 6월 12일로 모두 말소기준보다 뒤입니다. 등기된 임차보증금은 182,700,000원이지만, 대항력 없는 후순위 임차인이므로 매각으로 임차권등기가 소멸하고 보증금 미회수액을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51633 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 7층 701호 · 도로명 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 · 철근콘크리트구조 25층 건 중 7층 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 113,120,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,449,801원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 1.827억, 그러나 매수인 승계는 없다
말소기준권리는 2020.04.23 우리은행 근저당입니다. 이후 임차권등기, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 박영매의 전입일 2020.06.12는 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 임차권등기의 보증금은 182,700,000원이지만 매수인 인수액에는 반영되지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박영매 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 182,700,000원 | 2020.06.12 | 2020.06.12 2024.02.29 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인이 아니라 박영매 본인이 임차권자로 등기돼 있습니다. 배당요구는 2024.04.02 접수됐으나, 선순위 우리은행 근저당보다 후순위이고 현재 매각가 가정에서는 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 매각대금이 전부 소진됩니다.
② 가격 판단 — 56%는 ‘감정가 대비’일 뿐, 시세 대비 할인율은 아니다
현재 최저매각가는 113,120,000원으로 감정가 202,000,000원의 56%입니다. 3회 유찰 시 79,184,000원, 4회 유찰 시 55,428,800원으로 낮아지는 시나리오가 잡혀 있습니다.
하지만 남교크레지움에듀파크의 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 금액이 확인되지 않은 상태이므로 현재 113,120,000원이 시장가격보다 싸다고 결론낼 근거는 없습니다. 감정가 대비 44% 낮아졌다는 사실과 실제 매매시장에서 44% 싸다는 판단은 전혀 다른 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,383,680원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 110,736,320원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 201,449,801원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,383,680원을 제외한 110,736,320원이 우리은행에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권 미배당액은 8,457,113,481원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 25층 건 중 7층 701호입니다. 2020.04.13 준공된 남교크레지움에듀파크는 83세대입니다.
- 입지. 목포시 남교동 ‘중앙파출소’ 북서측 인근으로, 주변에 단독주택·아파트단지·상가·학교 등이 있는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 남측·북측으로 보행자도로를 사이에 두고 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 개별난방, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 박영매의 전입 2020.06.12가 말소기준 2020.04.23보다 후순위라는 점과 임차권등기·매각물건명세서 내용을 다시 맞춰보세요.
- 근저당 변경등기 확인. 우리은행 근저당에 8,366,400,000원과 변경등기 100,800,000원 기재가 함께 존재하므로 실제 배당의 기준 채권액을 반드시 확인하세요.
- 실거래 확인. 감정가의 56%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 단지·유사 면적의 최근 매매계약과 현재 호가를 확인한 뒤 실질취득액 113,120,000원과 비교해야 합니다.
- 전기료 미납 안내. 관리실 출입구에는 전체 세대로 추정되는 2025년 1월~10월 전기료 약 11,353,550원 미납에 따른 전기공급중단안내서가 부착돼 있습니다. 해당 호수 귀속액과 승계 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 민간임대주택 표시. 등기에는 2022.11.14 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 해당 표시의 말소 및 지위 관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기된 실제 임차인이 1명 있으므로 현재 점유 여부와 인도 일정은 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 배당 관련 원본 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 확인, 가격 메리트는 아직 미확인”
이 사건의 핵심은 임차보증금 182,700,000원이라는 큰 숫자에 겁먹을 필요는 없다는 점입니다. 박영매의 전입이 말소기준보다 늦기 때문에 대항력이 없고, 현재 모든 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 113,120,000원으로 볼 수 있습니다.
다만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 실거래 비교자료가 없는 상황에서 감정가의 56%라는 할인율만 보고 ‘싸다’고 결론내리면 안 됩니다. 여기에 전체 세대로 추정되는 전기료 11,353,550원 미납 안내와 우리은행 근저당 변경등기의 금액 정합성 확인 과제도 남아 있습니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 적정성과 일부 원본 확인을 마쳐야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
