광주지방법원 2025타경51633. 목포시 남교동 남교크레지움에듀파크 1동 7층 701호 아파트입니다. 소유자는 향원주택주식회사이고, 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구액은 201,449,801원입니다. 말소기준권리는 2020.04.23. 접수된 우리은행 근저당권입니다. 임차권자 박영매의 주민등록일은 2020.06.12.로 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력이 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 구조만 보면 매수인이 보증금을 승계하는 사건은 아닙니다. 그러나 인수 0원과 가격 메리트는 별개입니다. 최저가는 감정가의 70%인 141,400,000원이지만, 동일 면적 실거래 비교가 성립하지 않아 이를 곧바로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 83세대 단지의 경매 이력도 평균 1.3회 유찰, 매각률 0.0%로 나타나 가격과 환금성을 보수적으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51633 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 제1동 제7층 제701호 · 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)으로 이용 중 · 제25층 건 중 제7층 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,449,801원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 단지 | 남교크레지움에듀파크 · 83세대 · 2020.04.13. 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권은 소멸, 별도 확인등기는 남는다
말소기준은 2020.04.23. 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 장종수 근저당권, 박영매 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 신병주 가압류는 2024.05.13. 집행취소결정으로 이미 말소됐고, 장종수 근저당권도 2024.05.23. 일부포기로 말소등기가 이뤄졌습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박영매 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 182,700,000원 | 전입 2020.06.12 확정 2020.06.12 추가 확정 2024.02.29 | 없음 | 후순위 | 없음 |
박영매의 최초 계약일은 2019.09.24.이지만, 점유개시는 2020.06.01., 주민등록일은 2020.06.12.입니다. 말소기준인 우리은행 근저당권 2020.04.23.보다 점유와 전입이 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 2022.05.27. 재계약 때 8,700,000원이 증액돼 182,700,000원이 됐고, 2024.04.02. 임차권등기와 배당요구가 이뤄졌습니다. 확정일자와 배당요구는 있으나 말소기준권리보다 후순위이며, 현 회차 매각대금은 선순위 우리은행 배당으로 모두 소진됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 141,400,000원으로 감정가 202,000,000원의 70%입니다. 인수액이 0원이므로 매수인의 권리상 실질취득액도 141,400,000원입니다. 그러나 남교크레지움에듀파크의 동일 면적 실거래 사례와 최근 낙찰가가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 141,400,000원 | 138,620,400원 | 9,379,229,401원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 98,980,000원 | 96,798,360원 | 9,421,051,441원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 69,286,000원 | 67,638,852원 | 9,450,210,949원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 후순위 채권 미배당이 매수인에게 자동 승계되는 구조는 아닙니다. 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 권리상 인수액의 결론일 뿐, 시장가격·점유 인도·건물 관리 상태에 따른 비용까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,779,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 138,620,400원 |
| 3. 근저당 · 장종수 | 800,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신병주 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 201,449,801원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 9,517,849,801원 중 채권자 예상배당은 138,620,400원, 미배당은 9,379,229,401원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 관리 상태 — 전기료 미납을 물건별로 분리 확인
채권 미배당과 전기료 미납은 성격이 다릅니다. 후순위 채권은 매각으로 소멸해 매수인 인수액에 포함되지 않지만, 실제 점유·관리·전기 공급 문제는 잔금 납부 후 사용과 명도에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 인수 0원이라는 이유만으로 추가 비용까지 없다고 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 벽식구조, 콘크리트지붕 제25층 건 중 제7층이며 공동주택 아파트로 이용 중입니다.
- 주위환경. 중앙파출소 북서측 인근 기존 주택지대로, 단독주택·아파트단지·상가·학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 남측과 북측이 보행자 도로를 사이에 두고 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 2,418.6㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·상대보호구역 등에 포함되고 중로2류·중로3류· 소로1류에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 위생·급배수·개별난방· 승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 83세대 단지이며 평균 유찰 1.3회, 매각률 0.0%로 나타납니다. 동일 면적 실거래와 최근 낙찰가가 없어 매도 예상기간과 적정가격을 별도로 조사해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 진행 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.13.이고 등기 발행일은 2026.07.23.이므로, 입찰 가능 여부와 매각 결과·변경기일을 법원에서 다시 확인해야 합니다.
- 우리은행 담보액 대조. 8,366,400,000원 근저당과 같은 날 100,800,000원 변경·공동담보 해제 기재가 함께 있으므로 원본 등기와 채권계산서를 대조하세요.
- 민간임대주택 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준이 등기돼 있으므로 매각 후 등록 상태, 의무 승계와 말소 절차를 관할기관에 확인하세요.
- 임차인 명도. 박영매는 대항력이 없어 보증금 승계는 없지만 건물 전부에 대한 임차권등기가 있으므로 실제 점유 상태와 인도 일정은 별도로 확인하세요.
- 전기료 분리 확인. 11,353,550원은 전체 세대로 추정되는 금액입니다. 701호 개별 미납, 공용부분 금액과 공급 재개 조건을 확인하세요.
- 시세 원점 조사. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 동일 단지 매물·인근 거래·내부 수리 상태를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·채권계산서·민간임대주택 등록 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 맞지만, 바로 안전한 가격은 아니다”
박영매의 보증금은 182,700,000원이지만 전입과 점유가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다. 후순위 근저당·임차권·압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하므로 권리상 핵심 결론은 분명합니다.
다만 이 사건의 승부처는 인수액이 아니라 가격 검증과 관리 상태입니다. 감정가 202,000,000원에서 141,400,000원까지 내려왔지만 동일 면적 실거래가 없어 시세보다 싸다고 단정할 수 없고, 전체 세대로 추정되는 전기료 11,353,550원 미납, 민간임대주택 등기, 우리은행 근저당 변경 내역도 남아 있습니다. 권리는 인수 0원, 가격과 운영 리스크는 확인 후 판단. 이 사건은 그 구분이 필요한 물건입니다.