수원지방법원 2025타경57076. 화성시 반송동 트라이엄프 동탄 14층 1424호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부에는 현재 근저당이나 압류가 남아 있지 않고, 분석상 말소기준은 2025년 8월 26일 박수진의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2023년 8월 9일 박수진의 전입입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정할 수는 없지만, 선전입이라는 사실만으로도 낙찰 전 확인이 필요한 사건입니다.
특히 박수진은 단순한 점유자만이 아닙니다. 김민규의 상속에 따른 소유권이전등기는 2025년 8월 7일 접수됐는데, 등기에는 박수진이 대위자로 기재되어 있고 대위원인은 수원지방법원 2024가단561128 임대차보증사건의 집행력 있는 정본에 의한 강제경매를 위해 필요함으로 적혀 있습니다. 이어 같은 박수진이 2025년 8월 26일 채권자로 강제경매를 개시했습니다. 신청채권액은 156,000,000원입니다. 다만 임차인 보증금 자체가 확인되지 않았으므로, 이 156,000,000원을 곧바로 임차보증금과 동일한 금액으로 단정하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57076 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 93-7 트라이엄프 동탄 14층 1424호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 지상20층 중 14층 1424호 |
| 구조 / 설비 | 철근콘크리트구조 · 급·배수·위생·난방·도시가스·승강기설비 |
| 소유자 | 김민규 (2024.01.24 상속 · 2025.08.07 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박수진 / 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 기존 담보는 사라졌고, 선전입이 남는다
과거에는 엘아이지손해보험주식회사 근저당, 김상덕·이주희 전세권, 태안농업협동조합 가압류, 화성시 압류 등이 있었지만 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 등기상 남은 핵심 권리는 2025.08.26 강제경매개시결정입니다. 따라서 등기만 놓고 보면 구조는 단순하지만, 임차인 박수진의 2023.08.09 전입이 그 기준일보다 앞선다는 점 때문에 임차권 분석은 별도로 해야 합니다.
② 임차인 — ‘대항력 있음’이 아니라 ‘가능·미상’
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수진 | 2023.08.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차인은 1명으로 집계됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 박수진 본인입니다. 전입일은 2023.08.09로 말소기준 2025.08.26보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 有·우선변제권 有로 단정할 수 없습니다. 정확한 표현은 “대항력 가능·미상, 우선변제 미상”입니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,054,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 박수진 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,946,000원 |
현재 회차 161,000,000원에서는 배당모형상 신청채권 156,000,000원이 전액 충족되고 소유자에게 1,946,000원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인 박수진의 보증금·대항력·우선변제 관계가 확정되기 전까지 실질 인수 0원을 최종 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 161,000,000원 | 156,000,000원 | 0원 | 1,946,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 128,800,000원 | 126,196,800원 | 29,803,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 103,040,000원 | 100,797,440원 | 55,202,560원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동탄1동 행정복지센터 남측 근거리에 위치하며, 주변은 오피스텔·소매점포·음식점·위락시설·근린생활시설·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용은 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상20층 중 14층입니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며, 공시지가는 6,424,000원/㎡입니다.
- 도로. 세로장방형 평지로 동측 중로1류에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박수진 임대차 원본 확인. 2023.08.09 전입의 실제 임대차계약서, 보증금, 점유개시 시점, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 156,000,000원 청구 성격 확인. 강제경매 신청채권액과 임차보증금이 같은 채권인지, 판결문·집행권원과 대조해야 합니다.
- 배당요구·우선변제 확인. 우선변제권 행사 여부가 확인되지 않은 상태이므로 배당요구종기 및 배당요구 자료를 확인해야 합니다.
- 유찰 후 실질취득 재계산. 1회 유찰 시 29,803,200원, 2회 유찰 시 55,202,560원의 신청채권 미배당이 생깁니다. 대항력 임차보증금과 연결된다면 이 금액을 낙찰가와 별개로 검토해야 합니다.
- 동일인 관계 검토. 임차인·신청채권자 박수진이 동일인이고, 상속등기 대위자도 박수진입니다. 가장임차인 여부를 단정하지 말고 사건관계 및 판결 내용을 확인해야 합니다.
- 이용·관리 상태 확인. 오피스텔 이용 상태, 내부 현황, 관리비 체납 및 실제 점유 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·집행권원·배당요구 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당 0원 인수”보다 선전입을 먼저 본다
이 사건은 등기만 보면 복잡하지 않습니다. 과거 근저당·전세권·압류·가압류는 이미 말소됐고, 현재 161,000,000원 매각가를 가정한 배당표에서도 박수진의 156,000,000원 청구는 전액 충족됩니다. 그래서 표면적으로는 매수인 인수 0원으로 보입니다.
하지만 권리분석의 핵심은 박수진의 2023.08.09 선전입입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없고, 동시에 박수진은 임대차보증사건을 근거로 상속등기를 대위한 뒤 직접 강제경매를 신청한 채권자입니다. 특히 유찰되면 신청채권 미배당이 29,803,200원, 55,202,560원으로 커집니다. 그 미배당이 대항력 있는 임차보증금과 연결되는지 확인되지 않은 상태에서 “유찰돼 싸졌다”라고 판단하는 것은 위험합니다. 결론은 현재 회차 배당은 성립하지만, 임차권 확인 전까지 인수 0원은 확정이 아니다. 이 한 줄입니다.
