수원지방법원 2025타경57142. 용인시 기흥구 신갈동 기흥파크뷰 512동 15층 1503호 아파트입니다. 감정평가상 주거용 아파트로 이용 중이고, 철근콘크리트구조 20층 건물의 15층입니다. 등기부상 소유자는 오현택이며, 2017.10.13. 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 330,000,000원으로 기재돼 있습니다.
현재 권리분석의 기준점은 2021.06.02. 주식회사애큐온저축은행 근저당권 588,000,000원입니다. 해당 권리가 말소기준권리이고 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 이후 경매개시결정도 소멸 대상입니다. 임차인은 확인되지 않았고 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57142 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 신갈동 697 기흥파크뷰 512동 15층 1503호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 주거용 아파트 · 전용면적 비교대상 84.94㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 중 15층 · 사용승인 2004.08.23 |
| 소유자 | 오현택 · 2017.10.13. 소유권이전 · 거래가액 330,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 541,000,000원 / 541,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사애큐온저축은행 / 540,037,649원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 핵심은 2021.06.02. 설정된 애큐온저축은행 근저당권입니다. 현재 회차 541,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 7,810,000원을 제외한 533,190,000원이 이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 54,810,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 그 미배당액을 매수인이 떠안는 구조는 아니며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가 5.41억 vs 최근 12개월 평균 6.785억
기흥파크뷰는 915세대, 사용승인일은 2004.08.23.입니다. 비교된 유사면적은 84.94㎡이고 최근 12개월 거래는 12건입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균이 모두 678,500,000원이며, 최신 거래는 2026.08. 700,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 20 | 700,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 10 | 708,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 6 | 720,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 4 | 625,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 5 | 665,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 11 | 697,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 4 | 667,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 12 | 700,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 10 | 690,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 3 | 680,000,000원 |
| 2026.06 | 84.79㎡ | 9 | 680,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 8 | 610,000,000원 |
| 평균 | 84.94㎡ 비교 | 12건 | 678,500,000원 |
최근 12건은 610,000,000원~720,000,000원 범위이고 평균은 678,500,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득 기준액인 541,000,000원은 최근 12개월 평균의 79.7%입니다. 최신 2026.08. 거래 700,000,000원과 비교해도 낮고, 최근 거래 최저액 610,000,000원보다도 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 541,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,810,000원 |
| 2. 을구 37번 근저당권 · 주식회사애큐온저축은행 | 588,000,000원 | 533,190,000원 |
| 미배당 | - | 54,810,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 말소기준 근저당권 배당에 소진됩니다. 채권최고액 기준 54,810,000원이 미배당되지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 541,000,000원 | 533,190,000원 | 54,810,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 432,800,000원 | 426,072,000원 | 161,928,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 346,240,000원 | 340,592,640원 | 247,407,360원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 현재 회차부터 2회 유찰까지 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 채권자 미배당 규모가 아니라 낙찰가와 시장 실거래의 차이를 중심으로 보는 것이 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주거용 아파트로 이용 중이며, 20층 건물의 15층 1503호입니다.
- 주위환경. 언남초등학교 남측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교, 골프장 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 단지 남서측 근거리에 수인분당선 신갈역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지 규모. 기흥파크뷰는 915세대이며 사용승인일은 2004.08.23.입니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 3,163,000원/㎡입니다. 토지거래계약에관한허가구역도 포함으로 표시돼 있습니다.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021.06.02. 을구 37번 애큐온저축은행 근저당권 588,000,000원을 기준으로 원본 등기부의 현재 상태를 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 전에 재확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 678,500,000원, 최신 거래 700,000,000원, 최근 거래 최저 610,000,000원을 함께 보고 내부 상태에 따른 보수비를 반영해 응찰가를 정하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 54,810,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당 부족액과 승계 채무를 혼동하지 마세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 토지이용 정보에 토지거래계약에관한허가구역이 포함으로 표시돼 있으므로 입찰 전 적용 범위와 절차를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 현재 가격은 최근 거래보다 낮다
이 사건은 임차인이 확인되지 않고 매수인 인수액도 0원으로 계산되는 구조입니다. 2021.06.02. 애큐온저축은행 근저당권이 말소기준이고 현재 매각가를 기준으로 채권 일부가 미배당되더라도 매수인이 그 부족액을 승계하는 것으로 계산되지 않습니다.
가격 쪽에서는 현재 최저가 541,000,000원이 최근 12개월 평균 678,500,000원의 79.7%이고, 최신 거래 700,000,000원 및 최근 거래 최저 610,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 제공된 자료만 놓고 보면 권리 인수 위험은 낮고 가격 차이도 존재하는 신건입니다. 다만 최종 응찰가는 점유, 내부 상태, 관리비·세금, 토지거래허가 관련 적용 여부를 원본과 현장에서 다시 확인한 뒤 정하는 것이 안전합니다.
