수원지방법원 2025타경588. 경기도 여주시 흥천면 계신리 506-3의 근린시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 경사판넬지붕 2층이고, 감정평가 당시 1·2층 모두 실내골프연습장으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 토지는 998.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
등기상 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2023.08.18. 설정된 흥천농업협동조합 근저당권 533,000,000원입니다. 그보다 앞선 이천시산림조합 근저당권들과 김인숙 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 기준권리 이후의 경기신용보증재단 가압류, 신용보증기금 가압류, 경매개시결정 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인이 없어 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경588 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 흥천면 계신리 506-3 · 경기도 여주시 흥천면 동이점길 191-15 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 |
| 현황 이용 | 1·2층 실내골프연습장 |
| 토지 | 998.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김금숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 730,065,400원 / 730,065,400원 (신건) |
| 청구액 | 414,334,041원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 인수 문제는 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 2023.08.18. 흥천농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 경기신용보증재단 가압류와 신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정 및 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 디비캐피탈 가압류는 2025.03.24. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 730,065,400원으로, 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다는 판단이나 가격 가점은 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 730,065,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,700,654원 |
| 1. 근저당 · 흥천농업협동조합 | 533,000,000원 | 533,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 36,001,027원 | 36,001,027원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 7,328,001원 | 7,328,001원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 144,035,718원 |
현재 최저가 730,065,400원 가정 시 채권 합계 576,329,028원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 144,035,718원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 미반영 조건에 따라 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 730,065,400원 | 576,329,028원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 584,052,320원 | 575,811,797원 | 517,231원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 467,241,856원 | 460,169,437원 | 116,159,591원 | 0원 |
가격이 내려가면 채권자 미배당은 커지지만, 이 사건에서는 그 미배당이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 2회 유찰 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 핵심 변화는 권리 인수가 아니라 매각대금 자체와 채권자 회수액입니다.
⑤ 매각 조건과 현황 체크
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각됩니다.
- 제시외 처마. 감정서상 제시외 처마는 매각에 포함됩니다.
- 컨테이너. 제시외 컨테이너 창고 2동은 매각에서 제외됩니다.
- 현황 용도. 1·2층은 실내골프연습장으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 경사판넬지붕 2층, 외벽 샌드위치판넬, 내벽 샌드위치판넬 및 일부 타일, 바닥 시멘트몰탈 및 일부 타일, 하이샷시 창호입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비가 구비돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가 내용상 별도 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입지·토지 규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 이포고등학교 동측 인근이며 농경지·임야·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 노선버스 정류장이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 998.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 부정형, 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 생산관리지역입니다.
- 공시지가. 108,600원/㎡입니다.
- 주요 제한. 자연보전권역·준보전산지·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 인접 지정. 농업진흥구역과 농림지역에 접합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 비교치가 없으므로 주변 근린시설·토지 거래와 수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 스크린골프장 현황. 현재 이용 상태가 입찰 후에도 유지 가능한지, 필요한 시설·영업 조건이 무엇인지 확인하세요.
- 제외 물건 확인. 컨테이너 창고 2동은 매각 제외이므로 위치·소유관계·반출 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 생산관리지역과 수질·환경·교육환경 관련 제한이 향후 사용 목적에 미치는 영향을 확인하세요.
- 세금·배당 변수. 배당표의 소유자 잔여는 당해세 등의 반영 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 용도
이 사건의 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 말소기준인 2023.08.18. 흥천농업협동조합 근저당권 이후의 권리는 매각으로 정리되고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현황이 실내골프연습장인 근린시설과 998.0㎡ 토지가 함께 매각되는 물건이고, 생산관리지역을 비롯한 여러 토지이용 제한이 있습니다. 여기에 실거래 비교 자료도 없어 신건 최저가 730,065,400원의 가격 메리트를 현재 자료만으로 확인할 수 없습니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 검증 후 판단입니다.
