수원지방법원 2025타경57243. 화성시 향남읍 상신리 1079-8을 포함한 부동산으로, 등기에는 상신리 1079-8·1079-17·1079-25·1079-28· 1079-40·1079-41·1079-42·1079-43 및 1동이 표시돼 있습니다. 소유자는 홍용기이고, 2024년 12월 13일 소유권보존과 함께 중소기업은행 근저당권이 설정됐습니다. 말소기준권리는 같은 날 접수된 을구 1번 중소기업은행 근저당권 1,500,000,000원입니다.
그 뒤 을구 2번 근저당권 2,604,000,000원과 주식회사 늘품·중소기업은행·신용보증기금·기술보증기금의 가압류가 이어졌고, 2025년 8월 중소기업은행의 임의경매개시결정, 2026년 5월 주식회사 스타폴리머의 강제경매개시결정이 추가됐습니다. 이들 권리는 말소기준 이후 권리로 정리되며, 매수인에게 별도 인수되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57243 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 향남읍 상신리 1079-8 |
| 등기 표시 | 경기도 화성시 만세구 향남읍 상신리 1079-8, 1079-17, 1079-25, 1079-28, 1079-40, 1079-41, 1079-42, 1079-43 1동 · 경기도 화성시 만세구 향남읍 상신로 80-35 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 지목 공장용지 · 토지이용상황 공업용 |
| 토지 | 2,348㎡ · 농림지역 / 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 227,800원/㎡ |
| 소유자 | 홍용기 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 4,003,061,780원 / 4,003,061,780원 (신건) |
| 청구금액 | 3,482,345,909원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 대항력 임차보증금이나 미배당 보증금의 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2024.12.13. 중소기업은행 근저당권 1,500,000,000원이고, 같은 날 뒤이어 설정된 을구 2번 근저당권 2,604,000,000원과 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2025.09.01. 기술보증기금이 241,010,184원을 확정채권 일부대위변제하고 을구 1번 근저당권의 일부를 이전받은 기록도 있습니다. 이는 을구 1번 근저당권에 관한 일부이전으로 표시돼 있으며, 별도의 임차보증금이나 매수인 승계액으로 합산할 항목은 아닙니다.
② 매각 구성 — 권리보다 현물 범위를 먼저 본다
매각물건명세서 비고상 이 사건은 일괄매각입니다. 공장및광업재단저당법 제6조의 기계 및 기구 수변전설비 외 7점이 포함되고, 제시외 건물도 매각 대상에 포함됩니다. 반면 지상에 있는 소유자 미상의 컨테이너박스는 평가 및 매각에서 제외됩니다.
등기에도 중소기업은행 근저당권과 관련해 공동담보목록 제2024-2475호, 제2024-1008호가 기재돼 있고, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2024-1388호, 제2024-1389호가 연결돼 있습니다. 이 사건은 단순한 토지 경매보다 담보·기계 구성의 원본 대조 비중이 높은 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,003,061,780원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 42,430,618원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,500,000,000원 | 1,500,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,604,000,000원 | 2,460,631,162원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주식회사 늘품 | 222,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 중소기업은행 | 227,298,350원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 65,522,817원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 기술보증기금 | 717,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 5,336,321,167원 중 3,960,631,162원이 배당되고, 1,375,690,005원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가와 미배당은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 4,003,061,780원 | 3,960,631,162원 | 1,375,690,005원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 3,202,449,424원 | 3,168,024,930원 | 2,168,296,237원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,561,959,539원 | 2,533,939,944원 | 2,802,381,223원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 3,482,345,909원에 대해 배당 계산상 3,960,631,162원이 채권자 배당으로 잡혀 충족되는 시나리오입니다. 1회 유찰 시 배당액은 3,168,024,930원, 2회 유찰 시 2,533,939,944원으로 낮아져 신청채권자 청구액을 충족하지 못하는 시나리오로 바뀝니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 용도. 사건 용도는 기타 + 토지이고, 토지 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 면적. 토지면적은 2,348㎡입니다.
- 용도지역. 농림지역과 계획관리지역이 표시돼 있습니다.
- 형상·고저. 완경사·부정형 토지입니다.
- 도로. 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 227,800원/㎡입니다.
- 매각 구성. 기계 및 기구 수변전설비 외 7점과 제시외 건물은 포함되며, 소유자 미상의 컨테이너박스는 평가 및 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 대조. 토지·건물·제시외 건물·기계 및 기구 수변전설비 외 7점의 포함 범위를 감정평가서와 현장에서 직접 대조해야 합니다.
- 매각 제외 컨테이너. 지상 소유자 미상의 컨테이너박스는 평가·매각 제외이므로 실제 위치와 점유·철거 관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보·공장저당 목록. 공동담보목록 제2024-2475호·제2024-1008호와 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2024-1388호·제2024-1389호를 원본과 대조하세요.
- 권리 인수. 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 입찰 직전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 신건 최저가는 4,003,061,780원입니다. 이 사건은 일괄매각 자산의 실제 구성과 상태를 확인한 뒤 응찰가를 판단해야 합니다.
- 배당 부족. 신건에서도 채권 미배당이 1,375,690,005원이고 유찰 시 더 커지지만, 이를 낙찰자 인수액과 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건 구성은 복합”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.12.13. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 임차인도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건을 단순히 “인수 0원이니 안전하다”로 끝내기는 어렵습니다. 공장용지 2,348㎡와 건물, 수변전설비 외 7점의 기계 및 기구, 제시외 건물을 일괄매각하고, 지상 컨테이너박스는 매각에서 제외됩니다. 신건 최저가 4,003,061,780원에서 이미 1,375,690,005원의 채권 미배당이 발생하는 구조이기도 합니다. 따라서 결론은 권리 인수는 깔끔하지만, 실제 입찰의 승부처는 일괄매각 대상 확인과 가격 검증입니다.
