수원지방법원 2025타경58375. 용인시 기흥구 중동 강남스타빌 비동 202호, 전용 45.26㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현 소유자 박정배는 2021.05.10 이 부동산을 245,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 등기상 가장 앞선 현존 소멸기준인 2021.12.02 서울보증보험 가압류 47,677,000원보다 앞서 전입한 임차인 박진원입니다. 박진원은 2021.05.03 전입·점유, 2021.04.27 확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
일반적인 계산만 적용하면 신건 206,000,000원에 매각될 때 집행비용 3,684,000원을 제외한 202,316,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 245,000,000원 중 42,684,000원이 남습니다. 대항력 있는 임차인이므로 이 부족분은 원래 매수인 인수 위험입니다. 하지만 이 사건은 2026.06.01 주택도시보증공사가 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 따라서 박진원 보증금과 관련한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58375 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 중동 665-25 강남스타빌 제비동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 45.26㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 박정배 (2021.05.10 매매 · 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 사용승인일 | 2017.01.13 |
| 세대수 | 강남스타빌(A동B동) 24세대 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약으로 인수 해소
현재 권리분석의 말소기준은 2021.12.02 서울보증보험 가압류입니다. 이후 서울보증보험의 추가 가압류, 현대캐피탈 가압류, 국민건강보험공단·국·금산군·용인시 압류, 현재의 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2017년 화서신용협동조합 근저당 2건과 신탁등기는 이미 등기부상 말소됐습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진원 | 245,000,000원 | 2021.05.03 / 2021.04.27 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약으로 실질 0원 |
| 시보증 | 0원 | 2021.05.03 / 2021.04.27 | 승계 신고 | 우선변제 주장 | 박진원 보증금 중복 · 별도 합산 금지 |
실제 임차인은 1명입니다. ‘시보증’ 표시는 박진원 보증금에 대한 보증기관의 대위·승계 신고로, 별도의 실제 임차인이나 추가 보증금이 아닙니다. 따라서 245,000,000원과 별도로 보증금을 더해 계산하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’를 봐야 한다
강남스타빌(A동B동) 동일·유사 면적 실거래는 6건입니다. 전체 평균은 210,666,666원이지만, 2021년의 240,000,000원·255,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 197,000,000원과 최신 거래 186,000,000원을 우선해 보는 것이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 45.26㎡ | 4 | 186,000,000원 |
| 2024.05 | 45.26㎡ | 3 | 208,000,000원 |
| 2021.12 | 45.26㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2021.10 | 47.35㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2021.08 | 47.35㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2021.07 | 47.35㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.26㎡ | 2건 | 197,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 206,000,000원은 최근 12개월 평균 197,000,000원의 104.6%입니다. 최신 거래 186,000,000원보다도 20,000,000원 높습니다. 게다가 최근 거래군이 과거 거래군보다 -9.4% 낮아진 하락 추세입니다. 전체 평균 210,666,666원만 보면 최저가가 97.8%로 싸 보일 수 있지만, 그 수치만 근거로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,684,000원 |
| 1. 임차인 박진원 보증금(우선변제) | 245,000,000원 | 202,316,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 | 47,677,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 | 9,326,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 | 19,404,435원 | 0원 |
| 5. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박진원 보증금 부족액은 42,684,000원입니다. 그러나 2026.06.01 확약에 따라 대항력과 잔존 임대차보증금반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 실질취득은 낙찰가와 동일
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 206,000,000원 | 42,684,000원 | 206,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 164,800,000원 | 83,307,200원 | 164,800,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 131,840,000원 | 115,805,760원 | 131,840,000원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어 매수인 부담이 커지는 구조입니다. 하지만 이 사건은 해당 임차인에 대한 확약이 있으므로 그 미배당액을 매수인이 떠안지 않습니다. 따라서 현재 판단에서 실질취득은 낙찰가와 동일합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중이며, 아파트가 아닙니다.
- 입지. 중일초등학교 남서측 인근. 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설·근린공원·학교가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2017.01.13 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로 승강기·도시가스 난방·급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 남서측 하향 완경사의 사다리형 토지이며, 북동측·북서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역·교육환경 보호구역 등 규제가 있으며, 토지거래계약 허가구역 표시는 2025.08.26~2026.08.25 기간으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 강남스타빌 A·B동 합계 24세대이며 확인된 실거래는 6건입니다. 최근 가격 추세가 -9.4%라 매도 시 가격 눈높이를 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 2026.06.01 주택도시보증공사 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 범위를 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 확약상 말소 동의가 있으므로 매각 후 실제 말소에 필요한 서류와 절차를 확인하세요.
- 시세 기준은 최근 거래. 전체 평균 210,666,666원보다 최근12개월 평균 197,000,000원과 최신 거래 186,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -9.4% 낮습니다. 현재 206,000,000원을 ‘시세 할인’으로 평가하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세 여부와 실제 교부청구액은 배당표에 영향을 줄 수 있으므로 매각 전 확인이 필요합니다.
- 명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하는 물건이므로 현재 점유관계와 실제 인도 상태를 현황조사·현장 확인으로 재점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 리스크는 확약이 풀었지만 가격은 아직 아니다
이 사건은 표면적으로는 보증금 245,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 206,000,000원보다 커서 인수 위험이 큰 물건처럼 보입니다. 신건 기준으로도 배당 부족액이 42,684,000원 발생합니다. 그러나 2026.06.01 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해 박진원 관련 실질 인수는 0원으로 해소됐습니다.
문제는 가격입니다. 실질취득 206,000,000원은 최근12개월 평균 197,000,000원의 104.6%이고, 최신 거래 186,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 흐름 역시 -9.4%로 하락했습니다. 24세대 규모의 다세대라는 점까지 감안하면, 현재 신건에서 가격 가점을 줄 근거는 부족합니다. 권리는 확약으로 정리됐지만, 가격은 보류. 이 물건은 현재가보다 향후 유찰 여부와 실제 응찰가가 더 중요합니다.
