수원지방법원 2025타경58375. 용인시 기흥구 중동 강남스타빌 B동 2층 202호, 전용 45.26㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 박정배가 2021.05.10 거래가액 245,000,000원에 취득한 물건으로, 그보다 앞선 2021.04.07 박진원의 임대차계약이 체결됐고 2021.05.03 전입 및 점유가 시작됐습니다. 그 뒤 2021.12.02 서울보증보험의 가압류가 등기되면서 말소기준권리가 형성됐습니다. 즉, 임차인의 대항력 발생 요건이 말소기준권리보다 선행하는 구조입니다.
문제를 풀어 주는 열쇠는 주택도시보증공사의 확약서입니다. 이 확약서가 없거나 효력이 인정되지 않는다면 낙찰자가 보증금 미배당분을 떠안을 수 있지만, 확약 내용대로 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권이 포기된다면 인수위험이 실질적으로 해소됩니다. 따라서 권리판단은 확약 전과 확약 후를 분리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58375 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 중동 665-25 강남스타빌 비동 2층 202호 도로명: 경기도 용인시 기흥구 언동로125번길 24 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 45.26㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2017.01.13 · 강남스타빌(A동B동) 총 24세대 |
| 소유자 | 박정배 (2021.05.10 취득 · 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 144,200,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2021.12.02 갑구 6번 · 서울보증보험 가압류 47,677,000원 |
| 등기 확인 기준 | 2026.09.05 · 수원지방법원 용인등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기부상 말소기준권리는 2021.12.02 서울보증보험의 가압류입니다. 이전에 설정됐던 화서신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정과 2023.06.14 등기된 임차권은 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다.
그러나 임차권등기 자체가 소멸한다고 해서 먼저 취득한 임차인의 대항력까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 박진원의 전입·점유는 2021.05.03, 확정일자는 2021.04.27입니다. 모두 가압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금에 대해 낙찰자 인수문제가 발생합니다.
② 임차인 분석 — 실제 1명, 보증기관 승계는 중복
| 구분 / 이름 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 인수 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 · 박진원 전유부분 전부 · 임차권등기 |
245,000,000원 | 2021.05.03 2021.04.27 |
대항력 있음 | 우선변제 있음 | 룰상 인수 확약 적용 시 0원 |
| 보증기관 승계 · 시보증 박진원 보증금 관련 대위·승계 신고 |
별도 합산 0원 | 2021.05.03 2021.04.27 |
원권리 승계 | 승계 신고 | 중복신고 별도 보증금 아님 |
실제 임차인은 박진원 1명입니다. 시보증은 박진원 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별개의 임차인이나 독립된 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 박진원은 배당요구를 했으며, 2023.06.14 임차권등기가 마쳐졌습니다. 승계 신고의 배당요구일은 2025.12.30입니다.
③ 시세 비교 — 확약 유효 시 가격 여지는 있지만 거래 하락세
강남스타빌(A동B동)의 거래 사례입니다. 대상 물건의 전용면적은 45.26㎡이며, 최근 비교에 쓰이는 2024년 거래 2건은 같은 전용면적입니다. 전체 6건 평균은 210,666,666원이지만, 과거의 높은 거래가격이 섞여 있으므로 가격 메리트 판단에는 최근 비교 평균 197,000,000원과 최신 확인거래 186,000,000원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 45.26㎡ | 4층 | 186,000,000원 |
| 2024.05 | 45.26㎡ | 3층 | 208,000,000원 |
| 2021.12 | 45.26㎡ | 4층 | 185,000,000원 |
| 2021.10 | 47.35㎡ | 2층 | 190,000,000원 |
| 2021.08 | 47.35㎡ | 4층 | 240,000,000원 |
| 2021.07 | 47.35㎡ | 5층 | 255,000,000원 |
| 최근 비교 평균 | 45.26㎡ | 2건 | 197,000,000원 |
| 전체 평균 | 혼합 | 6건 | 210,666,666원 |
확약이 유효해 실질취득이 최저가와 같은 144,200,000원이라면, 최근 비교 평균 197,000,000원의 73.2%로 가격상 여지가 있습니다. 반대로 확약이 무효라면 인수 포함 실질취득 247,818,800원으로 비교 평균을 초과합니다. 가격 메리트는 확약 효력을 인정하는 경우에만 성립합니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,818,800원 |
| 1. 박진원 임차보증금 · 우선변제 | 245,000,000원 | 141,381,200원 |
| 2. 서울보증보험 · 갑구 6번 가압류 | 47,677,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 · 갑구 7번 가압류 | 9,326,000원 | 0원 |
| 4. 현대캐피탈 · 갑구 8번 가압류 | 19,404,435원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 집행비용 추정 및 임차보증금 우선변제를 전제로 한 시뮬레이션입니다. 당해세·법정 우선채권 등에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 임차보증금 승계관계는 별도 채권으로 단순 중복 합산해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총액이 거의 고정된다
이 사건은 매수인 실질취득이 낙찰가만으로 결정되지 않는 구조입니다. 대항력 있는 임차인 보증금이 낙찰가보다 크므로, 확약이 없다면 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당액이 늘어납니다. 반면 확약이 유효하면 그 미배당액의 매수인 인수는 실질적으로 0원이어서 유찰에 따른 매각가격 하락이 실질취득 감소로 이어집니다.
| 구분 | 최저가 | 룰상 인수 | 확약 미적용 총액 | 확약 적용 총액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 144,200,000원 | 103,618,800원 | 247,818,800원 | 144,200,000원 |
| 2회 유찰 (49%) | 100,940,000원 | 146,273,160원 | 247,213,160원 | 100,940,000원 |
| 3회 유찰 (34%) | 70,658,000원 | 176,013,844원 | 246,671,844원 | 70,658,000원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인시 기흥구 중동 소재 중일초등학교 남서측 인근입니다. 주변에 다세대주택·아파트·근린생활시설·근린공원·학교 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 양호한 것으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 사용승인일 2017.01.13, 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다. 승강기·급배수·위생설비·도시가스 난방설비가 있으며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 성장관리권역 및 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 1,135,000원/㎡입니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기재는 외국인 등의 취득을 대상으로 하며, 기재 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 입찰 시점의 규제 지속 여부는 재확인해야 합니다.
- 환금성. 강남스타빌(A동B동)은 총 24세대의 소규모 다세대주택입니다. 대규모 아파트보다 비교 가능한 거래 표본이 제한적이며, 현재 확인되는 최근 거래는 2024년 사례에 머무릅니다. 하락 추세 -9.4%까지 감안하면 매도기간과 매도가격의 불확실성이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 주택도시보증공사 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상 채권을 반드시 확인해야 합니다.
- 원 임차인·승계관계 확인. 박진원 명의 임차권등기와 보증기관의 대위·승계 범위를 대조해, 확약으로 포기되지 않는 독립적인 보증금반환청구권이 남는지 확인해야 합니다.
- 배당순위·당해세 확인. 국민건강보험공단, 국가, 금산군, 용인시 명의의 압류가 있으며 국세·지방세가 당해세 등에 해당하면 배당순위와 배당액이 변동될 수 있습니다. 다만 확약이 유효하다면 보증금 미배당 자체가 곧 매수인 인수를 의미하지는 않습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 점유상태를 단정할 수 없습니다. 실제 점유자, 인도 가능 시점, 명도 비용을 확인해야 합니다.
- 시세 보수적 평가. 최신 실거래가 2024.10에 머물고 최근 가격 추세가 -9.4%이므로, 197,000,000원 평균을 현재 확정 시세로 가정하지 않아야 합니다.
- 관리비·현장 상태. 공용부분 관리비 체납 가능성과 내부 수리 상태, 설비 상태, 실제 사용현황을 조사해야 합니다.
- 입찰 직전 서류 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서와 확약서 원문을 대조하고, 매각조건 및 기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 가격을 바꾼다”
강남스타빌 B동 202호는 겉으로 보이는 최저가만으로 판단할 물건이 아닙니다. 대항력 임차인 보증금 245,000,000원이라는 큰 권리 부담이 있고, 확약이 없다면 현재 회차의 룰상 인수액 103,618,800원까지 합쳐 실질취득이 247,818,800원이 됩니다. 이는 최근 비교 평균 197,000,000원을 초과하므로 가격 경쟁력이 없습니다.
반면 주택도시보증공사의 대항력·잔존 보증금 청구권 포기 확약이 적법하고 완전하게 효력을 갖는다면 매수인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가 144,200,000원입니다. 이 경우 최근 비교 평균의 73.2%로 가격 여지가 있습니다.
다만 최근 거래의 기준 시점이 오래됐고, 거래가격 추세는 -9.4%이며, 24세대 소규모 다세대주택이라는 환금성 제약도 있습니다. 따라서 본건은 확약 효력 확인 전에는 보수적으로 접근하고, 확인 후에도 하락장과 매도 유동성을 반영해 입찰가를 결정해야 하는 조건부 검토 물건입니다. 권리는 확약 확인이 선행, 가격은 현재 시세 재검증이 선행입니다.
