수원지방법원 2025타경59481. 수원 권선구 금곡동 커낼파크 3층315호, 감정평가상 복층형 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 김인성·이지안 각 2분의 1 공유이고, 2025.12.17 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 그보다 앞선 2023.10.30 김기원의 주택임차권등기입니다. 임대차계약일은 2021.09.16, 확정일자는 2021.09.27, 점유개시는 2021.10.01, 주민등록일자는 2021.10.14이며 보증금은 159,000,000원입니다.
이 임차권은 경매개시결정보다 앞서 있고 대항력도 인정된 상태라, 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 실제 현재 회차 배당 계산에서도 집행비용 3,026,000원을 먼저 제외하면 김기원에게 155,974,000원이 배당되고 3,026,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 2026.06.01 확약으로 대항력과 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했으므로 그 3,026,000원은 매수인의 실질 인수액으로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59481 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 3층315호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 복층형 오피스텔 · 지하5층/지상10층 건물 중 제3층 제315호 |
| 소유자 | 김인성 2분의 1 · 이지안 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 159,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 159,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 사용승인일 | 2020.05.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 핵심
② 임차인 — 실제 임차인은 1명
임차 관련 신고는 두 줄로 나타나지만 보증금을 두 번 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 김기원 1명이고, ‘시보증’은 김기원 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고입니다.
| 구분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리상태 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김기원 전유부분 전부 · 실제 임차인 | 159,000,000원 | 2021.10.14 2021.09.27 | 2023.10.30 | 대항력 有 우선변제 有 | 0원 확약 반영 |
| 시보증 보증기관 승계·중복신고 | 0원 | 2021.10.14 2021.09.27 | 2026.02.27 | 승계 중복합산 금지 | 별도 없음 |
‘시보증’ 신고는 김기원 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 159,000,000원이고 0회 유찰의 신건입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 현재 가격이 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 또는 유찰가만 보고 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
중요한 점은 일반적인 대항력 인수형과 달리 이번 사건은 확약 때문에 낙찰가가 내려가더라도 임차보증금 미배당액이 매수인에게 다시 붙는 구조로 보지 않는다는 것입니다. 제공된 회차 계산상 확약 전 룰상 인수액은 신건 3,026,000원, 1회 유찰 시 34,380,800원, 2회 유찰 시 59,464,640원으로 늘어나지만, 확약의 대항력·잔존채권 포기를 반영하면 매수인 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 판단합니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 159,000,000원 | 3,026,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 127,200,000원 | 34,380,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 101,760,000원 | 59,464,640원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,026,000원 |
| 1. 임차인 김기원 보증금 | 159,000,000원 | 155,974,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 159,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 김기원 보증금 중 3,026,000원이 부족하지만, 2026.06.01 확약에 따라 그 부족분에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 복층형 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하5층/지상10층 건물의 제3층 제315호입니다.
- 입지. 금곡동 행정복지센터 동측 인근으로 오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측과 서측으로 왕복2차선 포장도로에 각각 접하고 북측으로 보행자도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 대상 임차권을 반드시 재확인하세요.
- 임차인 수 착오 금지. 실제 임차인은 김기원 1명입니다. 보증기관 승계신고를 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 가격 판단 보수적 접근. 비교 가능한 실거래 시세 근거 없이 신건 159,000,000원을 싸다고 평가할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2021.10.01 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문으로 확인하세요.
- 명도 상태 확인. 감정평가상 임대관례는 미상이며 임차권등기가 존재하므로 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 무겁지만, 확약이 판을 바꾼다”
이 사건을 등기만 보면 보증금 159,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 경계해야 합니다. 현재 회차에서도 집행비용 때문에 보증금 3,026,000원이 미배당으로 남기 때문입니다. 그러나 2026.06.01 주택도시보증공사가 대항력과 매수인에 대한 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 그대로 적용하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
따라서 권리분석의 결론은 “선순위 임차권 존재 → 확약으로 실질 인수 해소”입니다. 다만 시세 비교자료가 확인되지 않아 현재 최저가 159,000,000원에 가격 메리트가 있는지는 별개의 문제입니다. 권리 안전성은 확약서 원문 확인으로 마무리하고, 가격은 별도 시세 검증 후 판단하는 것이 맞습니다.
