* 배당 산식상 금액 인수는 0원입니다. 다만 갑구 4번 소유권이전청구권 가등기는 말소기준보다 앞서고 매수인 인수로 분류되어 있어, 금액으로 환산되지 않은 권리위험은 별도입니다.
수원지방법원 2025타경637. 양평군 양동면 고송리 소재의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 신건 감정가와 최저매각가는 모두 1,764,730,290원입니다. 등기 권리의 기준점은 2023.08.23 양평군 압류인데, 그보다 앞선 2020.11.26 주식회사페이지 명의의 소유권이전청구권 가등기가 남아 있습니다. 이 가등기는 권리분석상 매수인 인수로 분류되어 있고, 별도 메모에서도 가등기 종류 확인이 필요하다고 적시되어 있습니다.
따라서 이 사건은 “최저가가 얼마냐”보다 선순위 가등기의 실체와 매각 후 효력을 먼저 확인해야 합니다. 더구나 목록1~5는 지분매각, 목록8·9는 건물만의 매각이고, 목록8·9 건물을 위한 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 목록5에는 분묘 2~3기가 소재하며 분묘기지권 성립 여부 역시 불분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경637 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양동면 고송리 763-1 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 등기 분석 건물 | 경기도 양평군 양동면 고송리 763-2 주건축물제1동 · 경기도 양평군 양동면 아랫고슬길 59 |
| 소유자 | 김영균 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,764,730,290원 / 1,764,730,290원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최준철 / 479,653,959원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기
2020.01.10 인천옹진농업협동조합의 가처분은 2020.03.20 해제를 원인으로 2020.03.27 말소됐습니다. 2020.01.16 설정된 인천옹진농업협동조합의 채권최고액 465,400,000원 근저당권도 등기부상 이미 말소로 분류되어 있습니다. 해당 근저당권은 2020.03.17 확정채권대위변제를 원인으로 2020.03.20 최준철에게 이전된 이력이 있습니다.
말소기준은 2023.08.23 양평군 압류입니다. 이후 2023.09.05 가등기 소유권이전청구권에 대한 양평군 압류와 2025.05.21 최준철의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 점유자 3명
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임성종 | - | 2024.11.26 | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
| 주식회사 캑터바이오 | 294.72㎡ | 2024.12.11 | 미상 | 700,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
| 장성남 | - | 2023.12.04 | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
실제 점유자는 3명입니다. 임성종·주식회사 캑터바이오·장성남 모두 전입일이 2023.08.23 말소기준보다 뒤여서 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 세 점유자 모두 보증금이 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않아, 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다.
③ 가격판단 — 신건 100%, 시세 가점은 금지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,764,730,290원으로 신건 100%입니다. 1회 유찰 시 1,411,784,232원(감정가 80%), 2회 유찰 시 1,129,427,385원(감정가 64%) 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 금액상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 100% | 1,764,730,290원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 1,411,784,232원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 1,129,427,385원 | 0원 |
실거래 시세 비교 자료가 없어 감정가나 각 유찰가가 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 80%·64%라는 유찰 비율만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가하면 안 됩니다. 이 사건은 가격보다 선순위 가등기와 토지·건물 권리관계의 확정이 먼저입니다.
④ 매각조건 — 일괄매각이지만 권리구조가 단순하지 않다
- 일괄매각. 제시외 관정과 발코니(감정서상 ㄱ, ㄴ)가 매각에 포함됩니다.
- 목록1~5. 지분매각입니다.
- 목록8·9. 건물만의 매각입니다.
- 법정지상권. 목록8·9 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권이 성립하는지는 불분명합니다.
- 분묘. 목록5 지상에 분묘 2~3기가 있고, 이를 위한 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 1,764,730,290원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,047,303원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,744,682,987원 |
배당 시뮬레이션에서는 채권자 배당액이 0원이고 소유자 잔여가 1,744,682,987원으로 산출돼 있습니다. 신청채권 479,653,959원 역시 각 회차에서 신청채권자 배당 0원으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 이용상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고송보건진료소 남서측 인근으로 자연림·농경지·기존주택지가 소재하며 생활편의시설 접근성은 보통입니다.
- 교통. 본건 및 부근까지 차량 접근이 가능하나 기호6 토지는 제외되며, 인근 간선도로에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 기호7. 단독주택(다가구주택)으로 1층은 현황 사무실 등, 2층은 주거용 숙소 등으로 이용 중입니다.
- 기호8. 근린생활시설(제조업소)로 이용 중입니다. 기호9-1은 외부 관찰상 주거용 등으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 기호7·8-1·9-1은 철근콘크리트구조 2층, 기호8-2·9-2는 철근콘크리트구조 단층입니다.
- 설비. 급배수·위생설비와 일부 난방시설이 있습니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·자연보전권역 등이 적용되고, 기호3~6 토지는 준보전산지에 해당합니다.
⑦ 토지 체크
| 지목 / 이용상황 | 도로 / 도로등 |
|---|---|
| 토지면적 | 769.0㎡ |
| 공시지가 | 45,200원/㎡ |
| 지형 | 완경사 · 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
⑧ 입찰 체크리스트
- 갑구 4번 가등기 원인·효력 확인. 2020.11.26 주식회사페이지 명의 소유권이전청구권 가등기가 말소기준보다 앞섭니다. 가등기 종류를 반드시 확정해야 합니다.
- 목록8·9 대지사용권 확인. 건물만 매각되고 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.
- 목록5 분묘 확인. 분묘 2~3기와 분묘기지권 성립 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 지분매각 범위 확인. 목록1~5가 지분매각이므로 각 지분과 사용관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 점유자 3명 확인. 모두 대항력 없음으로 판정돼 있지만 보증금이 미상입니다. 실제 임대차 조건과 점유부분을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 실거래 시세 비교가 없으므로 신건 100%나 유찰 80%·64%만으로 가격 메리트를 단정하지 마십시오.
맺으며 — 금액상 0원보다 중요한 ‘권리의 내용’
이 사건의 배당 산식만 보면 매수인 금액 인수는 0원입니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순한 “인수 0원”이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 소유권이전청구권 가등기가 매수인 인수로 분류되어 있고, 목록8·9의 법정지상권과 목록5의 분묘기지권 성립 여부도 불분명합니다. 목록1~5는 지분매각, 목록8·9는 건물만의 매각이라는 구조까지 겹칩니다.
세 점유자는 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음으로 판정되지만 보증금은 미상입니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가 1,764,730,290원의 가격 경쟁력을 따로 입증할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 가격보다 선순위 가등기와 토지·건물 사용권리를 먼저 확정해야 하는 고난도형입니다. 권리 확정 전에는 신건 최저가가 그대로 감정가라는 사실만으로 입찰 판단을 앞세우기 어렵습니다.
