하지만 확약 밖의 임차인·점유 관련 인물 5명이 별도로 확인됩니다. 이들의 보증금과 권리관계는 확정되지 않았습니다. 최근 거래 기준 가격은 237,000,000원이지만 가격 추세는 -9.4%입니다. 확약이 있다고 해서 물건 전체의 인수 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
수원지방법원 2025타경59668. 수원시 영통구 영통동 루벤하임에이 2층 204호, 전용면적 33.47㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 2021년 준공된 30세대 규모의 건물로, 망포역 인근에 있습니다. 소유자는 권민지이며, 2022.02.21 소유권을 취득할 당시의 등기상 거래가액은 250,000,000원입니다.
이번 강제경매의 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 말소기준권리는 2025.12.30 강제경매개시결정으로 분석됩니다. 기존 서수원새마을금고 근저당권 2건은 2021.11.23 이미 말소됐습니다. 그러나 말소기준일보다 앞선 임차권등기와 전입 내역이 있어, 경매개시결정이 소멸한다고 해서 모든 임차보증금 인수 문제가 자동으로 사라지는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59668 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 영통동 1113 루벤하임에이 2층 204호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 영통구 영통로200번길 63 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 33.47㎡ · 지상 5층 건물 중 2층 |
| 건물 규모 / 준공 | 30세대 · 2021.07.16 준공 |
| 소유자 | 권민지 · 2022.02.21 소유권이전 · 등기상 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 | 253,000,000원 |
| 최저매각가 | 177,100,000원 (감정가의 70%, 1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.12.30 강제경매개시결정 (갑구 4번) |
| 주요 임차권 | 조훈희 · 보증금 250,000,000원 · 2023.07.20 임차권등기 |
| 특이사항 | 민간임대주택등기 · 주택도시보증공사 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기상 가장 중요한 권리는 2023.07.20 접수된 조훈희의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.11.09, 확정일자는 2021.11.15, 점유개시일은 2021.11.26, 주민등록일은 2021.12.06이며, 임차권등기의 보증금은 250,000,000원입니다. 말소기준일인 2025.12.30보다 앞선 임차권이므로 일반적인 배당 부족분 인수 여부를 반드시 검토해야 하는 권리입니다.
따라서 해당 확약이 적용되는 등기임차권 보증금의 배당 부족분은 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 것으로 평가합니다. 다만 입찰 전 확약서 원본에서 조훈희의 등기임차권과 확약 대상 보증금의 일치 여부 및 효력 범위를 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 인물 6명, 보증기관 승계 1건
확인된 임차인·점유 관련 인물은 6명입니다. 조훈희는 등기임차권자이고, 나머지 5명은 현황조사에서 확인된 인물입니다. 별도로 기재된 시보증은 조영찬의 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 수에 더하지 않으며, 독립된 보증금으로 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 관련인 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조훈희 등기임차권자 · 전유부분 전부 |
2021.12.06 확정 2021.11.15 |
250,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 있음 |
확약 적용 시 0원 룰상 부족 76,179,400원 |
| 조영찬 현황조사 |
2021.10.25 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 | 미확인 | 별도 인수위험 보증기관 승계 신고 관련 |
| TUKHTAMISHOV ABBOS BAHODIR UGLI 현황조사 |
2025.08.26 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 | 미확인 | 인수여부 미확정 |
| NARZULLAEV MEKHRIDDIN MUKHIDDINOVICH 현황조사 |
2025.08.26 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 | 미확인 | 인수여부 미확정 |
| SAMATOV DAMIR ERKIN UGLI 현황조사 |
2025.08.26 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 | 미확인 | 인수여부 미확정 |
| 성명불상(남) 현황조사 |
전입일 미상 확정일자 미상 |
5,000,000원 월세 900,000원 |
대항력 미상 | 미확인 | 인수여부 미확정 |
| 시보증 보증기관 · 별도 임차인 아님 |
신고상 2021.12.06 확정 2020.11.15 |
0원 별도 합산 제외 |
독립 판정 제외 | 신고 있음 | 대위·승계 조영찬 보증금 관련 · 중복신고 |
성명불상 점유자의 보증금 5,000,000원과 월세 900,000원은 확인되지만 전입일이 없어 대항력 발생 여부를 판단할 수 없습니다. 이 보증금이 실제로 매수인에게 승계되는지도 아직 확정할 수 없습니다.
특히 시보증의 승계 대상이 조영찬으로 기록돼 있다는 점에 주목해야 합니다. 승계 신고가 존재한다고 해서 조영찬의 정확한 보증금이나 배당·인수 관계까지 확정되는 것은 아닙니다. 보증기관 신고와 원 임차인의 보증금을 중복 합산해서도 안 됩니다. 배당요구 및 대위변제 관계를 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
③ 배당과 실질취득 — 숫자보다 확약 범위가 중요하다
현재 최저매각가 177,100,000원에 매각된다고 가정한 예상 배당입니다. 집행비용 3,279,400원을 차감하면 조훈희 임차보증금에 173,820,600원이 배당되고, 보증금 250,000,000원 중 76,179,400원이 부족한 것으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,279,400원 |
| 1. 조훈희 임차보증금(우선변제) | 250,000,000원 | 173,820,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 신청채권 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 177,100,000원 |
현재 최저가 기준 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영됐습니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 임차보증금 관련 권리와 중복될 수 있으므로 독립된 추가 인수보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 배당 순위와 귀속은 배당기일 및 권리관계 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
따라서 확약이 없는 일반적인 대항력 인수형으로 평가하면 최저가만 실거래 시세와 비교하는 것은 잘못된 판단입니다. 낙찰가가 내려가도 인수할 미배당 보증금이 늘어나기 때문입니다.
이 조건에서 현재 회차의 확인된 확약 대상 보증금까지 반영한 조건부 취득 부담은 177,100,000원입니다. 단, 다른 5명의 권리관계가 정리되지 않았으므로 물건 전체의 최종 실질취득액은 미확정입니다. 취득세, 명도비 등 부대비용 역시 별도입니다.
④ 회차별 시나리오 — 유찰이 곧 안전마진은 아니다
| 매각 회차 | 매각가 | 룰상 보증금 인수 | 확약 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가의 70% |
177,100,000원 | 76,179,400원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가의 49% |
123,969,999원 | 128,565,581원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가의 34% 구간 |
86,778,999원 | 165,183,023원 | 실질 0원 |
회차별 금액은 배당 시뮬레이션 기준입니다. 룰상 보증금 인수액은 확약이 없을 경우를 보여주는 비교 수치입니다. 확약 적용 시 0원은 해당 임차보증금에 한정되며 다른 점유자의 미확정 인수 위험까지 0원이 된다는 뜻은 아닙니다.
확약이 없다면 회차가 내려가면서 낙찰가는 크게 감소하지만, 보증금의 미배당분이 증가합니다. 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 집행비용 차이를 제외하면 보증금 250,000,000원 부근에서 움직입니다. 반대로 확약이 유효하면 이 보증금의 인수 구조는 해소되므로 낙찰가 하락이 실제 취득 부담을 낮출 수 있습니다. 다만 다른 점유자들의 잠재적 인수가 확인되지 않은 상태에서 회차별 최저가만으로 안전한 입찰가격을 결정할 수는 없습니다.
⑤ 시세 비교 — 최근 가격은 낮아졌고, 거래는 드물다
루벤하임은 30세대 규모이며, 전용 33.47㎡를 기준으로 비교할 수 있는 실거래 내역이 있습니다. 확인되는 거래는 총 8건이고 전체 평균은 258,625,000원입니다. 하지만 대부분이 2022년 거래여서 이 평균만으로 현재 가치를 평가하면 과거의 높은 가격을 지나치게 반영할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 36.08㎡ | 3층 | 237,000,000원 |
| 2022.02 | 33.47㎡ | 5층 | 260,000,000원 |
| 2022.02 | 33.47㎡ | 4층 | 255,000,000원 |
| 2022.02 | 33.47㎡ | 3층 | 255,000,000원 |
| 2022.02 | 32.51㎡ | 3층 | 260,000,000원 |
| 2022.02 | 33.47㎡ | 2층 | 250,000,000원 |
| 2022.02 | 32.51㎡ | 2층 | 260,000,000원 |
| 2022.01 | 32.51㎡ | 5층 | 292,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 258,625,000원 |
| 최근 비교 평균 | — | 1건 | 237,000,000원 |
최근 비교 기준 평균과 최신 거래가격은 모두 237,000,000원입니다. 현재 최저매각가 177,100,000원은 이 기준 가격의 74.7%이고, 과거 거래까지 포함한 전체 평균 대비로는 68.5%입니다. 그러나 해당 할인율은 낙찰가만 비교한 수치입니다. 다른 점유자의 보증금 인수가 발생한다면 실제 취득원가는 더 높아집니다.
최신 거래는 2025.08의 237,000,000원이며, 면적도 36.08㎡로 본건 33.47㎡와 다릅니다. 최근 비교 구간은 단 1건이므로 충분한 시세 표본이라고 보기 어렵습니다. 더욱이 2026.10.27 매각기일을 기준으로는 최신 거래와 시차가 있습니다. 하락 추세와 거래 공백을 동시에 반영해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 입지. 수원시 영통구 영통동 소재 망포역 남동측 인근으로, 주변에는 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 망포역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 5층 건물 중 2층 204호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 및 지하주차장 설비가 있습니다. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 접도. 사다리형 토지에 위치하며 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다. 외국인 등 대상 다세대주택 관련 지정사항도 있어 응찰자의 취득 형태에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 토지. 토지면적 804.0㎡, 개별공시지가 2,300,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 다만 감정평가상 내부구조와 이용상태는 건축물현황도 등을 토대로 확인한 부분이 있어 실제 내부 상태를 재확인해야 합니다.
- 환금성. 30세대 규모이고 확인되는 실거래 8건 중 대부분이 2022년 거래입니다. 최신 거래는 2025.08이며 가격 추세가 -9.4%여서 재매각 시 가격과 거래기간의 불확실성이 있습니다.
- 민간임대주택. 2022.02.21 민간임대주택등기가 접수돼 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 등 등록임대 관련 사항이 기재돼 있으므로, 매각 후 등록 지위 및 의무의 처리 여부를 관할 기관과 원본 서류로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인이 최우선. 2026.06.01 주택도시보증공사의 확약서가 조훈희의 등기임차권과 해당 250,000,000원 보증금에 어떻게 적용되는지 확인해야 합니다. 대항력 포기, 잔존청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 범위와 이행조건이 핵심입니다.
- 조영찬의 권리관계. 2021.10.25 전입 내역과 보증기관의 대위·승계 신고가 있습니다. 임대차계약, 보증금, 점유관계 및 배당청구 상태를 확인하고 승계 신고를 별도의 추가 보증금으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 2025.08.26 전입자 3명. TUKHTAMISHOV ABBOS BAHODIR UGLI, NARZULLAEV MEKHRIDDIN MUKHIDDINOVICH, SAMATOV DAMIR ERKIN UGLI의 계약관계, 점유 상태, 확정일자 및 보증금을 각각 확인해야 합니다. 전입일만으로 대항력을 확정해서는 안 됩니다.
- 성명불상 점유자. 보증금 5,000,000원, 월세 900,000원의 임대차 관련 진술이 확인되므로 실제 계약 당사자와 전입일, 점유개시일, 계약서 및 보증금 반환관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 확약 대상 인수 0원을 반영하되, 확약 밖 점유자들의 인수 여부가 확정되기 전에는 최저매각가만을 최종 취득원가로 삼지 않아야 합니다.
- 최근 실거래 재검증. 전체 평균 258,625,000원보다 최신 거래 237,000,000원과 -9.4% 하락 추세를 우선 검토해야 합니다. 최신 거래의 면적은 36.08㎡로 본건과 다르고 거래 시점도 2025.08이므로 개별 물건 가치에 대한 추가 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택 등록 및 토지이용 규제. 등록임대 관련 의무, 토지거래허가구역 지정사항, 취득자별 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 명도·관리비·실내 확인. 다수의 점유 관련 인물이 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 절차를 확인해야 합니다. 공용부분 미납 관리비와 내부 상태도 확인 대상입니다.
- 입찰 전 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기와 확약서 원본, 임대차계약 및 배당요구 관련 문서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 해결된 2.5억과, 아직 확인되지 않은 5명”
이 물건의 핵심은 가격보다 먼저 권리의 적용 범위를 분리하는 것입니다. 조훈희의 등기임차권에는 250,000,000원의 보증금이 걸려 있고, 현재 회차에서 예상되는 배당 부족분은 76,179,400원입니다. 대항력 있는 임차인의 잔존 보증금이 인수되는 구조라면 낙찰가가 낮아져도 실제 부담은 보증금 수준으로 고정됩니다. 이 경우 최저가 177,100,000원을 근거로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
반면 이번 사건에는 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있습니다. 확약의 대상과 효력이 확인되면 해당 보증금에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이 점은 분명한 위험 완화 요인입니다.
문제는 확약이 모든 점유자에게 적용되지 않는다는 것입니다. 조영찬을 포함한 별도 인물 5명의 보증금·대항력·배당 관계가 아직 확정되지 않았습니다. 가격 측면에서도 최신 거래 237,000,000원과 비교하면 조건부 최저가 비율은 74.7%이지만, 거래 추세는 -9.4% 하락했고 최근 거래 표본도 매우 제한적입니다.
따라서 결론은 “주된 인수 위험은 확약으로 완화됐지만, 전체 권리분석은 아직 완료되지 않았다”입니다. 실제 임차인·점유자 6명 중 확약 밖에 남는 5명의 권리관계를 해소하고 실질취득액을 확정하기 전까지는 적극적인 가격 가점을 주기 어렵습니다. 종합 판단은 C등급 — 조건부 검토, 권리확인 전 입찰 신중.
