수원지방법원 2025타경59668. 수원시 영통구 영통동 ‘루벤하임에이’ 2층 204호로, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 권민지는 2022.02.03 매매를 원인으로 거래가액 250,000,000원에 취득했고 2022.02.21 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 이 사건의 말소기준은 2025.12.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 을구 4번 조훈희의 주택임차권은 임대차계약 2021.11.09, 확정일자 2021.11.15, 점유개시 2021.11.26, 주민등록 2021.12.06이고 임차보증금은 250,000,000원입니다. 배당표상 신건 매각가에서는 집행비용 4,342,000원을 제외한 248,658,000원이 우선변제되고, 원래 계산상 부족분 1,342,000원이 매수인 인수로 잡힙니다. 하지만 2026.06.01 제출 확약 때문에 이 잔존액은 실질 0원으로 처리합니다. 문제는 그 확약 밖의 점유자들입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59668 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 영통동 1113 루벤하임에이 2층 204호 · 도로명 경기도 수원시 영통구 영통로200번길 63 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 2층 204호 · 대상면적 33.47㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 5층 건물 · 2021.07.16 준공 |
| 소유자 | 권민지 · 2022.02.03 매매 · 거래가액 250,000,000원 · 2022.02.21 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 253,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 민간임대주택 | 2022.02.17 민간임대주택 등록 · 2022.02.21 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차권과 확약
2021.08.06 서수원새마을금고 근저당 2건은 각각 채권최고액 2,112,000,000원과 2,160,000,000원으로 설정됐지만 2021.11.23 일부포기를 원인으로 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 사건의 말소기준은 2025.12.30 강제경매개시결정입니다. 조훈희의 임차권등기는 그보다 앞선 2023.07.20 등기여서 원래는 매수인 인수대상으로 계산됐지만, 2026.06.01 확약으로 해당 임차보증금 반환채권에 대해 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못해도 매수인 상대 잔존청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의했습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 6명, 보증기관 승계 1건
보증기관 대위·승계 신고인 시보증은 조영찬 보증금에 관한 중복 신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인·점유 신고는 6명입니다.
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조훈희 | 전입 2021.12.06 · 점유개시 2021.11.26 · 확정일자 2021.11.15 | 250,000,000원 / 해당 없음 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원* |
| 조영찬 | 전입 2021.10.25 · 확정일자 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| TUKHTAMISHOV ABBOS BAHODIR UGLI | 전입 2025.08.26 · 확정일자 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| NARZULLAEV MEKHRIDDIN MUKHIDDINOVICH | 전입 2025.08.26 · 확정일자 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| SAMATOV DAMIR ERKIN UGLI | 전입 2025.08.26 · 확정일자 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 성명불상(남) | 전입일 미상 | 5,000,000원 / 900,000원 | 대항력 미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 시보증 | 전입 2021.12.06 · 확정일자 2020.11.15 · 배당요구 2026.03.10 | 0원 / 해당 없음 | 신고상 有 | 신고상 有 | 대위·승계 조영찬 중복 신고 |
* 조훈희 보증금은 배당 계산상 1,342,000원 미배당이 발생하지만, 2026.06.01 확약을 반영해 해당 확약 대상의 매수인 실질 인수는 0원으로 처리했습니다. 보증기관 승계 신고는 실제 임차인 수와 보증금 합계에 중복 산입하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
루벤하임은 30세대, 2021.07.16 준공이고 대상면적은 33.47㎡입니다. 전체 실거래 8건 평균은 258,625,000원이지만, 이 평균에는 2022.01~2022.02 거래가 다수 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 237,000,000원, 최신 거래 237,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -9.4%를 우선해서 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 36.08㎡ | 3 | 237,000,000원 |
| 2022.02 | 33.47㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2022.02 | 33.47㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2022.02 | 33.47㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2022.02 | 32.51㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2022.02 | 33.47㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.02 | 32.51㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2022.01 | 32.51㎡ | 5 | 292,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 237,000,000원 |
최저매각가 253,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 237,000,000원의 106.8%입니다. 따라서 전체 평균 258,625,000원만 보면 싸 보일 수 있지만, 최신성과 추세를 우선하면 신건 가격은 최근 시세 이상입니다. 게다가 최근 거래 추세가 -9.4%이므로 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 253,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,342,000원 |
| 1. 임차인 조훈희 보증금 · 우선변제 | 250,000,000원 | 248,658,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 조훈희 보증금 부족분은 1,342,000원으로 매수인 인수액에 잡히지만, 2026.06.01 확약에 따라 해당 확약 대상의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 주택도시보증공사 청구액 250,000,000원은 이 가정에서 0원 배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 미상 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 계산상 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 253,000,000원 | 1,342,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 202,400,000원 | 51,233,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 161,920,000원 | 91,146,880원 | 0원 |
위 계산상 인수액은 조훈희 250,000,000원 보증금의 미배당분을 반영한 시나리오입니다. 그러나 2026.06.01 확약이 적용되는 해당 임차보증금 반환채권은 실질 인수를 0원으로 처리해야 하므로, 이 표의 1,342,000원·51,233,600원·91,146,880원을 그대로 실질 부담으로 볼 수는 없습니다. 반대로 확약 밖 점유자들의 보증금은 미상이므로, 유찰로 낙찰가만 낮아졌다고 곧바로 실질취득비용이 싸진다고 단정할 수도 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 망포역 남동측 인근. 주위는 공동주택단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 망포역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 204호. 위생·급배수·난방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지, 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며 남측 왕복2차선 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,300,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·비행안전제6구역(전술)·도시교통정비지역·가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가구역. 2025.08.26 지정은 외국인 등과 다세대주택을 포함하고, 2025.10.20 지정은 아파트를 대상으로 2026.12.31까지로 기재되어 있습니다.
- 환금성 지표. 총 30세대이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래는 2025.08의 237,000,000원이며 최근 거래 추세는 -9.4%입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.06.01 확약의 대항력 포기, 잔존 보증금 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 범위를 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 확약 밖 5명 확인. 조영찬·TUKHTAMISHOV ABBOS BAHODIR UGLI·NARZULLAEV MEKHRIDDIN MUKHIDDINOVICH·SAMATOV DAMIR ERKIN UGLI·성명불상(남)의 실제 점유관계와 보증금·계약관계를 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 주의. 시보증은 조영찬 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 258,625,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 237,000,000원과 추세 -9.4%를 우선해야 합니다. 신건 253,000,000원은 최근 시세의 106.8%입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.17 민간임대주택 등록, 2022.02.21 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 관련 등기와 효력 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 범위. 실제 임차인·점유 신고가 6명인 사건이므로 인도와 명도 대상, 실제 거주자 수를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 아직 안전한 가격은 아니다”
이 사건의 가장 큰 긍정 요소는 2026.06.01 확약입니다. 배당 계산상 조훈희 임차보증금 250,000,000원에서 발생하는 잔존 인수액은 신건 기준 1,342,000원이지만, 확약에 따라 해당 대상의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 다만 이것으로 권리분석이 끝나는 것은 아닙니다. 실제 임차인·점유 신고는 6명이고, 확약 밖 5명의 보증금·확정일자·전입관계가 완결되지 않아 추가 인수액을 확정할 수 없습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 253,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 237,000,000원의 106.8%이고 최근 추세는 -9.4%입니다. 전체 평균 258,625,000원만 근거로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 확약 대상만 놓고 본 최소 실질취득 기준도 253,000,000원이며, 확약 밖 임차인 인수액이 확인되면 그보다 높아질 수 있습니다. 주된 임차권 리스크는 완화됐지만, 미상 임차관계와 최근 시세 이상인 가격 때문에 종합적으로는 보수적 접근이 필요한 물건입니다.
