수원지방법원 2025타경666. 양평읍 역전길 22의 현대성우오스타코아루주상복합 25층 2507호 아파트입니다. 현 소유자는 이영미로, 2017.11.29 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 442,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.04.04 설정된 농협은행주식회사 근저당 260,700,000원입니다. 이 권리는 이후 한국주택금융공사로 이전됐지만, 권리의 기준일 자체는 2023.04.04 그대로입니다.
그 뒤 2024.02.21 농협은행 근저당 276,000,000원, 2024.09.24 세종대왕농업협동조합 가압류 597,219,925원, 2025.05.19 강제경매개시결정이 이어졌고 이들은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경666 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양평읍 양근리 376-8 현대성우오스타코아루주상복합 25층 2507호 |
| 도로명주소 | 경기도 양평군 양평읍 역전길 22 |
| 물건종류 | 아파트 · 지하5층 지상38층 건물 내 25층 2507호 |
| 내부구성 | 방4 · 거실 · 주방/식당 · 욕실2 · 드레스룸 · 다용도실 · 발코니 · 현관 |
| 실거래 비교면적 | 153.181㎡ |
| 소유자 | 이영미 · 2017.11.29 소유권이전 · 거래가액 442,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 731,000,000원 / 731,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 455,540,909원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
과거 관악농업협동조합 근저당 450,000,000원과 삼성생명보험주식회사 근저당 355,200,000원은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2023.04.04 농협은행 근저당 260,700,000원이고, 2025.07.16 이 근저당권이 한국주택금융공사로 이전된 것은 동일한 근저당권의 승계이므로 새로운 후순위 기준점이 생기는 것이 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로도 신건이 높다
현대성우오스타코아루주상복합은 197세대, 사용승인일은 2012.02.24입니다. 실거래 비교에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 3건, 평균 693,333,333원이고 최신 거래는 2026.08 700,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 153.18㎡ | 33 | 700,000,000원 |
| 2026.03 | 150.16㎡ | 37 | 730,000,000원 |
| 2025.11 | 150.16㎡ | 37 | 650,000,000원 |
| 2025.08 | 150.16㎡ | 37 | 710,000,000원 |
| 2025.05 | 153.18㎡ | 35 | 700,000,000원 |
| 2024.06 | 141.39㎡ | 31 | 582,000,000원 |
| 2024.05 | 141.39㎡ | 31 | 590,000,000원 |
| 2024.04 | 153.18㎡ | 26 | 750,000,000원 |
| 2024.04 | 153.18㎡ | 26 | 750,000,000원 |
| 2024.02 | 153.18㎡ | 20 | 735,000,000원 |
| 2024.01 | 153.18㎡ | 12 | 620,000,000원 |
| 2023.09 | 141.39㎡ | 17 | 640,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 679,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 693,333,333원 |
현재 최저가 731,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.4%입니다. 최신 거래 700,000,000원보다도 높습니다. 최근 12개월 평균은 그 이전 거래군보다 2.7% 높은 흐름이어서 하락 추세는 아니지만, 그렇다고 현재 경매 최저가가 저렴해지는 것은 아닙니다. 전체 12건 평균 679,750,000원 역시 현재 최저가보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 731,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,710,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 농협은행주식회사 | 260,700,000원 | 260,700,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 농협은행주식회사 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 세종대왕농업협동조합 | 597,219,925원 | 184,590,000원 |
| 5. 갑구 6번 경매개시결정 · 세종대왕농업협동조합 | 455,540,909원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,589,460,834원 중 배당액은 721,290,000원, 미배당은 868,170,834원으로 산정됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양평군 양평읍 양근리 시가지에 위치하며, 주변은 아파트단지·일반주택·근린생활시설·전통시장·공공시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근 지방도·국도와 연결됩니다. 인근 버스정류장과 양평역을 이용할 수 있어 대중교통 여건도 대체로 양호한 편입니다.
- 도로. 북서측 역전길, 북동측 중로와 접하고 국도6호선·국도37호선·지방도88호선·중부내륙고속도로와 연결됩니다.
- 규제. 일반상업지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·하수처리구역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 2,904.0㎡, 공시지가 2,991,000원/㎡이며 평지의 부정형 토지로 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 2012.02.24 사용승인을 받은 지하5층·지상38층 주상복합이며 외벽은 복합판넬·강화유리·외장타일 마감, 창호는 시스템창호입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 가격. 최저가 731,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.4%입니다. 신건에서 시세 할인으로 접근하기 어렵습니다.
- 최신 거래 확인. 가장 최근 실거래는 2026.08의 700,000,000원입니다. 감정가가 최신 거래보다 높다는 점을 응찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 점유·전입·매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준권리. 2023.04.04 농협은행 근저당 260,700,000원이 기준이며, 이후 근저당·가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기에서 재확인하세요.
- 근저당권 이전. 말소기준 근저당은 2025.07.16 한국주택금융공사로 이전됐으므로 권리승계 내용과 최신 등기 상태를 확인해야 합니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 584,800,000원, 2회 유찰 시 467,840,000원으로 산정돼 있으므로 신건과 유찰 후 가격 차이를 함께 비교하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 현재 가격은 보수적으로
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.04.04 근저당을 말소기준으로 삼으면 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에 임대관계가 미상으로 적혀 있어 점유·전입관계 확인을 생략할 수는 없습니다.
가격 쪽 결론은 더 분명합니다. 신건 최저가 731,000,000원은 최근 12개월 평균 693,333,333원의 105.4%이며, 2026.08 최신 거래 700,000,000원보다 높습니다. 최근 시세가 이전 거래군보다 2.7% 높은 흐름이라고 해도 현재 최저가가 시세보다 저렴해지는 것은 아닙니다. 권리는 대체로 정리형, 가격은 신건 보류형. 이 물건의 핵심은 권리보다 응찰 가격입니다.
