🏷️ 감정가 203,000,000원 📉 최저가 113,680,000원 🛡️ 매수인 인수 0원 ⚡ 전기료 미납 약 11,353,550원
광주지방법원 2025타경51648. 목포시 남교동 남교크레지움에듀파크 1동 21층 2101호 아파트입니다. 건물은 지하 1층·지상 25층, 대상 호수는 21층에 있고 남서향·계단식이며 개별난방, 급탕시설, 엘리베이터가 갖춰져 있습니다. 등기상 소유자는 향원주택주식회사입니다. 말소기준은 2020.04.23. 우리은행 근저당권이고, 이후 장종수 근저당권·김정선 주택임차권·주택도시보증공사의 강제경매개시결정·국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
숫자만 보면 감정가의 56%까지 내려온 점이 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 이 물건에는 현재 가격을 비교할 동일 면적 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 “2회 유찰됐으니 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다. 권리상 금전 인수는 0원이지만, 민간임대주택등기가 남아 있고 건물 전체로 추정되는 전기요금 장기 미납도 확인되는 만큼 가격 외 리스크 확인이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51648 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 21층 2101호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 주거용 · 지상25층 중 21층 · 남서향 · 계단식 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 113,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 208,274,152원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 민간임대등기는 별도 확인
말소기준권리는 2020.04.23. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 김정선의 주민등록일은 2020.05.18.로 말소기준일보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 임차보증금은 189,000,000원이고 확정일자는 2020.05.18., 임차권등기는 2024.04.08. 이뤄졌으며 배당요구가 접수돼 있습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김정선 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 189,000,000원 | 2020.05.18 / 2020.05.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
② 가격 판단 — 56%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 볼 수는 없다
현재 최저가는 113,680,000원으로 감정가 203,000,000원의 56%입니다. 3회 유찰 시 79,576,000원, 4회 유찰 시 55,703,200원으로 낮아지는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 동일 면적 실거래 표본이 확인되지 않아 감정가나 현재 최저가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 비교할 근거가 없습니다.
단지의 경매 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 이 물건은 이미 2회 유찰된 상태여서 단순히 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 추가로 평가하기보다, 실제 매매 호가·동일 또는 유사 면적 거래를 별도로 확인한 뒤 응찰 상한을 잡는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,391,520원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 111,288,480원 |
| 2. 근저당 · 장종수 | 800,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 208,274,152원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 9,374,674,152원, 총 예상배당은 111,288,480원, 미배당은 9,263,385,672원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포북교초등학교 남동측 인근. 상가·아파트·단독주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 통행이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 지하1층·지상25층 건물의 21층 일부. 남서향·계단식이며 개별난방·급탕시설·엘리베이터가 있습니다.
- 용도. 주거용 아파트이며 토지는 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역에 포함되고 중로2류·중로3류·소로1류에 접합니다.
- 규모. 남교크레지움에듀파크는 83세대이며 사용승인일은 2020.04.13.입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 현재 최저가 113,680,000원이 감정가의 56%라는 사실만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고 동일·유사 면적 실거래와 현장 호가를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.14. 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 매수인 승계 여부를 원본 명세서·등기와 법률관계로 확인해야 합니다.
- 우리은행 변경등기. 1번 근저당 채권최고액 8,366,400,000원과 1-1번 변경등기 100,800,000원·공동담보 해제의 관계를 확인해야 합니다.
- 전기료 체납. 전체 세대로 추정되는 전기료 약 11,353,550원 미납과 전기 공급정지 안내가 있으므로 실제 단전 여부·복구 조건·세대별 부담 가능성을 관리실과 한국전력공사에 확인해야 합니다.
- 임차권. 김정선 보증금 189,000,000원, 전입·확정일자 2020.05.18., 임차권등기 2024.04.08. 내용을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 배당표 확인. 현재 시나리오에서 주택도시보증공사까지 배당이 도달하지 않으므로 실제 채권계산서와 배당요구 현황을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어가기엔 확인할 것이 많다
이 물건의 장점은 분명합니다. 김정선 임차권은 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 감정가 203,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가도 113,680,000원까지 내려왔습니다.
하지만 가격 매력은 아직 입증되지 않았습니다. 동일 면적 실거래 표본이 없어 113,680,000원이 시세보다 낮은지 판단할 수 없고, 민간임대주택등기와 우리은행 변경등기 확인이 필요합니다. 여기에 전체 건물 전기료 약 11,353,550원 미납과 전기 공급정지 안내까지 겹쳐 있습니다. 따라서 결론은 금전 인수는 낮지만, 가격·관리·등기 확인 난도는 낮지 않은 물건입니다. 감정가 대비 할인율보다 원본 권리관계와 현장 관리상태를 먼저 확인해야 합니다.
