광주지방법원 목포지원 2025타경51648. 목포시 남교동 남교크레지움에듀파크 1동 21층 2101호, 주거용 아파트입니다. 말소기준권리는 2020.04.23. 설정된 우리은행 근저당입니다. 임차권자 김정선의 전입신고일과 확정일자는 2020.05.18.로, 말소기준권리보다 늦습니다. 보증금 액수만 보면 189,000,000원으로 크지만 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다.
이 사건에서 가장 중요한 구분은 “보증금이 크다”와 “낙찰자가 보증금을 인수한다”가 서로 다른 문제라는 점입니다. 대항력 있는 임차인이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘 수 있지만, 김정선은 전입이 말소기준권리 이후이므로 그 공식이 적용되지 않습니다. 임차권등기와 배당요구가 확인되더라도 후순위 배당 문제일 뿐, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 목포지원 2025타경51648 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 제1동 제21층 제2101호 · 도로명 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 주거용 아파트 |
| 건물 상태 | 지하 1층·지상 25층 건물 중 21층 · 남서향 · 계단식 · 개별난방·급탕·엘리베이터 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 142,100,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 208,274,152원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 등기상 특기 | 민간임대주택등기 · 임차권등기 · 국민건강보험공단 압류 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수는 0원
말소기준은 2020.04.23. 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 장종수 근저당, 김정선 임차권, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 신병주의 가압류는 2024.05.13. 집행취소결정으로 이미 말소됐습니다.
갑구에는 2022.11.14. 민간임대주택등기도 기재되어 있습니다. 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이므로, 매각 후 등기의 처리와 관련 의무 상태를 원문 서류 및 관계기관을 통해 확인하는 절차가 필요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 전입·확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정선 건물 전부 · 주거·임차권등기 | 189,000,000원 | 전입 2020.05.18 확정 2020.05.18 점유개시 2020.06.01 | 2024.04.08 완료 | 없음 말소기준 이후 전입 | 후순위 말소기준 이후 확정일자 | 없음 매수인 인수 0원 |
③ 가격·유찰 구조 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 203,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 142,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 최근 거래가격과 직접 비교하지 않은 상태에서 70%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 142,100,000원 | 0원 | 142,100,000원 | 9,385,363,552원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 99,470,000원 | 0원 | 99,470,000원 | 9,427,394,612원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 69,629,000원 | 0원 | 69,629,000원 | 9,456,698,474원 |
모든 회차에서 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 후순위 채권자의 미배당이 매수인에게 전가되는 구조는 아닙니다. 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.3회로 집계되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,789,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 139,310,600원 |
| 2. 근저당 · 장종수 | 800,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신병주 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 208,274,152원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 9,524,674,152원 중 채권자 예상배당은 139,310,600원이며, 미배당액은 9,385,363,552원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포북교초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 상가·아파트·단독주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 통행이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.04.13. 사용승인된 83세대 단지로, 지하 1층·지상 25층 철근콘크리트 벽식구조입니다. 대상은 21층, 남서향, 계단식입니다.
- 설비. 개별난방·급탕시설·엘리베이터가 설치되어 있고 진입로 사정은 무난합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 토지는 평지의 사다리형 주상용 부지입니다. 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 건물 전체 전기요금 연체와 공급정지 예고는 별도 위험요인입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당 원문 대조. 원설정 채권최고액 8,366,400,000원과 변경등기 100,800,000원·공동담보 해제의 관계를 등기 원문으로 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 등기가 기재되어 있으므로, 매각 후 처리 상태와 관련 의무를 확인하세요.
- 현재 점유자 조사. 김정선 명의 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 여부, 열쇠 인도 가능 여부와 명도 상대방을 현장에서 확인하세요.
- 전기 공급 상태. 전체 세대로 추정되는 전기료 약 11,353,550원의 미납과 단전 예정 안내가 있으므로 공용부·전유부 전력 공급 및 복구 조건을 확인하세요.
- 체납 비용 분리. 전기료 연체액이 2101호 개별 채무인지 건물 전체 채무인지 구분하고, 공용부분 관리비 체납액도 관리주체에 확인하세요.
- 가격 별도 검증. 감정가의 70%라는 사정만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 같은 단지·유사 면적·유사 층의 최근 거래와 호가를 대조하세요.
- 배당표 원본 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 서류를 다시 확인하세요.
맺으며 — “큰 임차보증금”보다 “대항력의 선후”가 중요하다
이 물건에는 189,000,000원의 임차권등기가 있지만, 전입신고일 2020.05.18.이 말소기준 근저당 설정일 2020.04.23.보다 늦습니다. 따라서 보증금이 최저가 142,100,000원보다 크다는 사실만으로 매수인이 그 차액을 인수하지 않습니다. 권리 계산상 실질취득은 142,100,000원, 인수액은 0원입니다.
다만 권리 인수 없음이 곧바로 안전한 현장 상태를 뜻하지는 않습니다. 민간임대주택등기의 처리, 우리은행 근저당 변경등기의 범위, 실제 점유자, 전체 세대로 추정되는 전기료 연체와 단전 예고를 확인해야 합니다. 또한 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격이 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리상 인수는 없지만, 등기 원문과 건물 운영 상태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 조건부 검토형 물건입니다.