수원지방법원 2025타경30979. 경기도 이천시 사음동 건화홈타운 101동 1층 101호로, 감정 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 등기 흐름의 핵심은 2017년 4월 14일 설정된 관악농업협동조합의 채권최고액 168,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 경매개시결정은 그 이후에 들어와 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
현재 소유자는 엄진선이며, 2024년 8월 12일 상속을 원인으로 2025년 3월 31일 소유권이전등기가 마쳐졌습니다. 그 이전 소유자 안효일은 2017년 3월 4일 매매를 원인으로 거래가액 220,000,000원에 취득했고, 같은 날 관악농업협동조합 근저당이 설정됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경30979 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 사음동 261-23 건화홈타운 101동 1층101호 |
| 도로명주소 | 경기도 이천시 사음로 48 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) 이용 · 철근콘크리트구조 4층건 중 1층 101호 |
| 소유자 | 엄진선 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 125,371,973원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2016년 광남새마을금고 근저당 2건은 등기부상 이미 말소됐고, 2017년 4월 14일 관악농업협동조합 근저당이 새로 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025년 경매개시결정은 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표에서도 근저당권 채권최고액 168,000,000원이 전액 배당되는 구조로 계산되어 있고 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전영주 | 2020.12.16 | 미상 | 2025.07.09 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전영주의 전입일은 2020.12.16로 말소기준일 2017.04.14보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 선순위 대항력을 갖지 못하고, 배당요구는 2025.07.09 접수됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준보다 뒤이므로 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 관악농업협동조합 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 38,260,000원 |
현재 회차 210,000,000원에서는 근저당권 채권최고액이 전액 배당되고 소유자 잔여는 38,260,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 210,000,000원 | 168,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 3,152,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 36,281,600원 | 0원 |
유찰되어 매각대금이 낮아지면 근저당 채권의 미배당액은 커지지만, 이 부족분이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 제공된 각 회차 계산에서도 매수인 인수액은 모두 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·물건상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동아제약 이천공장 서측 인근으로, 다세대·연립 등 공동주택과 공장·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 부근 간선도로에서 대중교통수단 이용이 가능해 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층건 중 1층 101호이며 위생·급배수·승강기·공동출입구 보안개폐설비가 있습니다.
- 도로. 서측 중로와 북측 세로의 포장도로를 이용합니다.
- 토지이용. 도시지역·생산녹지지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 임대 중인 것으로 탐문됐으며 전영주가 임차인으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 대조. 전영주는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 확인하세요.
- 누수 현장 확인. 현관문 옆 계량기에서 바깥 복도 부근으로 누수 흔적이 탐문됐습니다. 누수 원인·수리범위·공용부분 여부를 직접 확인하세요.
- 점유·명도. 임차인이 실제 점유 중이라면 배당 여부와 별개로 인도 일정과 협의가 필요할 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가와 같은 210,000,000원입니다. 응찰 전 인근 연립·다세대의 실제 거래가격을 별도로 확인해 감정가의 적정성을 검증하세요.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 체납과 배당변수를 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 임차·누수 확인
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2017.04.14 관악농업협동조합 근저당이고, 임차인 전영주의 전입은 2020.12.16으로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수는 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점, 그리고 현관문 옆 계량기에서 바깥 복도 부근으로 누수 흔적이 탐문된 점은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. 권리 자체는 단순하지만, 임차 세부내역과 물리적 하자 확인을 건너뛰어서는 안 되는 신건입니다.
