수원지방법원 2025타경31134. 양평군 양서면 부용리 전원팰리스 102동 2층 202호, 전용 47.36㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 161,000,000원입니다. 등기 흐름에서 가장 먼저 봐야 할 것은 2020.09.18. 이미순 명의 전세권 130,000,000원과 2022.10.05. 압류입니다. 이 압류가 말소기준으로 잡혀 있어 전세권은 말소기준보다 앞선 권리입니다.
다만 이번 경매의 채권자는 이미순이고 청구액도 전세금과 같은 130,000,000원입니다. 현재 매각가 161,000,000원 가정 배당표에서는 집행비용 3,054,000원 차감 후 이미순에게 전세금 130,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 현재 회차의 핵심 위험은 단순한 전세금 인수보다 선순위 전세권의 소멸·배당 관계와 세금 압류의 실제 우선순위 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31134 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양서면 부용리 94-2 전원팰리스 102동 2층202호 |
| 도로명주소 | 경기도 양평군 양서면 교골길 77-4 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 다세대주택 이용 · 전용 47.36㎡ · 지상4층 중 2층 |
| 소유자 | 김현준 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이미순 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 압류를 함께 본다
2020.07.30. 강동농업협동조합 근저당 108,000,000원이 설정됐지만 2020.08.24. 해지로 말소됐습니다. 그 뒤 2020.09.18. 이미순의 전세권 130,000,000원이 설정됐고, 2022.10.05. 고양세무서장 관련 압류가 말소기준으로 잡힙니다. 이후 국민건강보험공단·서울특별시·국 관련 압류가 이어지고 2025.04.16. 이미순이 임의경매를 신청했습니다.
임대관계는 미상입니다. 별도의 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만, 등기상 전세권자 이미순이 존재하므로 이를 일반적인 “임차인 없음” 물건처럼 단순하게 볼 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 1.61억은 실거래 1.35억의 119.3%
전원팰리스102동 전용 47.36㎡의 확인 가능한 실거래는 2건이며 두 거래 모두 135,000,000원입니다. 거래 시점은 2022년 6월과 7월로, 현재 매각기일과는 시차가 큰 표본입니다. 그 점을 감안하더라도 제공된 동일 면적 거래 평균 대비 신건 최저가는 119.3%로 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 47.36㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 2022.06 | 47.36㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 평균 | 47.36㎡ | 2건 | 135,000,000원 |
감정가·최저가 161,000,000원은 거래 평균보다 26,000,000원 높고, 비율로는 119.3%입니다. 현재 배당 가정상 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득도 161,000,000원 수준입니다. 따라서 신건에서는 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”는 평가를 할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 이미순 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,946,000원 |
현재 회차에서는 전세금 130,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 27,946,000원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 배당 부족이 생긴다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 161,000,000원 | 130,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 128,800,000원 | 126,196,800원 | 3,803,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 103,040,000원 | 100,797,440원 | 29,202,560원 | 0원 |
가격만 보면 1회 유찰 시 128,800,000원으로 실거래 평균 135,000,000원 아래로 내려갑니다. 하지만 그때부터 전세권자의 미배당이 3,803,200원 발생하고, 2회 유찰 시에는 29,202,560원으로 커집니다. 시나리오 계산상 매수인 인수는 계속 0원이지만, 선순위 전세권과 세금 압류가 있는 만큼 유찰 후에는 배당·소멸관계 확인 중요성이 오히려 커집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부용1리 마을회관 북동측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물의 2층 202호이며, 위생·난방·급배수·전기·승강기·주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 완경사 지대에서 자체 지반을 평탄화한 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 세로의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 312,400원/㎡이며 토지면적은 446.0㎡입니다.
- 환금성. 전원팰리스102동은 8세대이며, 확인되는 동일 면적 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 적어 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 2020.09.18. 이미순 전세권 130,000,000원은 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서와 배당·소멸관계를 반드시 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국·국민건강보험공단·서울특별시 관련 압류 5건이 있습니다. 당해세 해당 여부와 법정기일에 따라 실제 배당 순위가 달라질 수 있습니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 161,000,000원은 실거래 평균 135,000,000원의 119.3%입니다. 신건에서 가격 가점은 어렵습니다.
- 유찰 후 배당 변화. 1회 유찰 시 미배당 3,803,200원, 2회 유찰 시 29,202,560원이 발생하는 시나리오입니다. 가격만 보지 말고 권리관계를 함께 재확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 확인하세요.
- 거래 표본 한계. 동일 면적 실거래는 2022.06·2022.07 두 건입니다. 입찰 전 최신 거래와 호가를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
현재 회차의 배당 계산만 보면 이 물건은 단순해 보입니다. 161,000,000원에 매각될 경우 전세권자 이미순에게 130,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 등기 순서를 보면 이미순 전세권은 2022.10.05. 말소기준 압류보다 앞서 있고, 세금 관련 압류도 5건 있습니다. 권리관계는 반드시 원본 확인이 필요한 구조입니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 확인되는 동일 면적 실거래 평균은 135,000,000원인데 신건 최저가는 161,000,000원, 즉 119.3%입니다. 거래 표본이 오래되고 2건뿐이라는 한계가 있더라도, 현재 자료만 놓고 신건을 “저렴하다”고 평가할 근거는 없습니다. 현재 회차 인수는 0원, 가격은 보류, 권리는 원본 재확인. 이 세 가지가 핵심입니다.
