수원지방법원 2025타경31135. 양평군 강하면 운심리 288-2 소재의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 숙박시설로, 1층은 여관 객실 3개와 비품실·안내실·계단실·승강기, 2·3층은 각 객실 5개, 4층은 공부상 다가구주택이지만 현황은 객실 5개의 숙박시설, 5층은 옥탑 계단실 등으로 이용되고 있습니다. 토지는 1,045㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
권리 구조만 보면 기준점은 명확합니다. 2003.07.07 우리은행 근저당 864,000,000원이 먼저 설정됐지만 2013.03.19 말소됐고, 현재 말소기준은 2005.01.20 을구 2번 스카이상호저축은행 근저당 280,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당과 경매개시결정, 신한카드 가압류, 국세 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31135 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 강하면 운심리 288-2 · 경기도 양평군 강하면 산수로 3109 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 + 토지 · 숙박시설 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 박귀현 · 단독소유 |
| 토지 | 1,045㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 1,967,842,900원 / 1,967,842,900원 (신건) |
| 청구액 | 2,210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 말소기준 | 2005.01.20 을구 2번 근저당권 · 주식회사스카이상호저축은행 · 채권최고액 280,000,000원 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 창고 포함 · 제시외 차고 제외 · 정원수·관정 등 부대시설 토지·건물에 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
등기상 앞선 우리은행 근저당은 이미 말소돼 있고, 현재 권리분석의 기준은 2005.01.20 스카이상호저축은행 근저당입니다. 이후 스카이계열 근저당이 여러 차례 추가 설정됐고, 2025.04.15 임의경매개시결정, 2025.06.18 신한카드 가압류 18,604,202원, 2026.03.10 국세 압류가 이어졌습니다. 이들 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 현황·용도 — 아파트식 권리분석보다 실물 확인이 중요
본건은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물이며, 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 강마루와 타일, 창호는 하이샷시입니다. 급배수·급탕·위생·난방시설, 승강기, 소방설비, 하수처리시설 등이 구비된 것으로 조사됐습니다.
| 층 | 공부·현황 이용 | 구성 |
|---|---|---|
| 1층 | 여관 | 객실 3 · 비품실 · 안내실 · 계단실 · 승강기 |
| 2층 | 여관 | 객실 5 · 계단실 · 승강기 |
| 3층 | 여관 | 객실 5 · 계단실 · 승강기 |
| 4층 | 공부상 다가구주택 · 현황 숙박시설 | 객실 5 · 계단실 · 승강기 |
| 5층 | 옥탑 | 계단실 등 |
③ 예상배당표 (매각가 1,967,842,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,078,429원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사스카이상호저축은행 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사스카이상호저축은행 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사스카이상호저축은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사스카이상호저축은행 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사스카이저축은행 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 주식회사스카이저축은행 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 을구 8번 근저당 · 주식회사스카이저축은행 | 1,842,000,000원 | 385,764,471원 |
| 갑구 15번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 18,604,202원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 3,420,604,202원 중 채권자 예상배당은 1,945,764,471원, 미배당은 1,474,839,731원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격 메리트는 시세가 아니라 유찰 구조만 확인
동일 유형의 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 현재 단계에서 감정가가 시세 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 대신 현재 제공된 회차별 매각가와 배당 부족액의 변화만 확인하는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,967,842,900원 | 1,945,764,471원 | 1,474,839,731원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,574,274,320원 | 1,556,131,577원 | 1,864,472,625원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,259,419,456원 | 1,244,425,261원 | 2,176,178,941원 | 0원 |
⑤ 토지·입지·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운심2리마을회관 북동측 인근으로 숙박시설, 근린생활시설, 단독주택, 펜션, 농경지 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 1,045㎡ · 보전관리지역 · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가), 공시지가 313,100원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역, 홍수관리구역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 기재돼 있습니다.
- 하천. 홍수관리구역이 포함되고 하천구역·지방2급하천과 접하는 것으로 기재돼 있어 토지 활용과 시설 변경 가능성을 사전에 확인할 필요가 있습니다.
- 시설. 정원수와 관정 등 부대시설은 토지·건물에 포함 평가됐고, 제시외 창고는 매각에 포함되지만 제시외 차고는 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·영업주체 확인. 임대관계가 미상인 숙박시설입니다. 실제 운영자, 객실 점유, 임대차·사용대차 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 4층 용도 대조. 공부상 다가구주택과 현황 숙박시설의 차이가 있으므로 건축물대장, 영업 관련 서류와 현황을 함께 확인하세요.
- 매각 제외물 확인. 제시외 창고는 포함, 제시외 차고는 제외입니다. 현장에서 각 구조물의 위치와 사용관계를 구분해야 합니다.
- 을구 8번 변경등기. 1,842,000,000원 설정 후 650,000,000원으로 변경된 기록과 배당 추정 기준을 원본 등기·채권계산서에서 대조하세요.
- 토지 규제 확인. 홍수관리구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등은 향후 이용·증축·업종 변경 검토에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교가 없는 상태이므로 감정가나 유찰률만으로 싸다고 판단하지 말고 숙박시설 수익성과 토지·건물 개별가치를 따로 검증하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 실제 숙박시설의 상태
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2005.01.20 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 물건 자체는 전형적인 주거용 부동산이 아닙니다. 실제로 숙박시설로 운영되는 5층 건물이고, 4층은 공부상 용도와 현황 이용이 다르며 임대관계도 미상입니다. 토지 역시 홍수관리구역·자연보전권역 등 여러 이용제한이 겹칩니다.
따라서 이 물건은 권리만 보고 들어갈 사건이 아니라 현장과 영업·용도·토지규제를 함께 봐야 하는 사건입니다. 신건 최저가는 1,967,842,900원이고 비교 가능한 실거래 근거가 없는 만큼 가격 메리트는 아직 판단 보류가 맞습니다. 등기 인수는 0원, 실물 리스크는 확인 필요. 이 두 문장을 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
