수원지방법원 2025타경31153. 양평군 옥천면 신복리 ‘노브힐빌라’ 1동 4층 402호, 전용 71.81㎡ 다세대주택입니다. 2020년 문선관이 거래가 230,000,000원에 소유권을 취득했고, 2023년에는 장영실 명의 가처분이 설정됐다가 2024.01.04 말소됐습니다. 권리분석의 핵심은 2021.02.02 전입·점유를 시작한 박현정의 180,000,000원 임차보증금입니다. 박현정은 2021.02.09 확정일자를 갖추고 2023.11.14 임차권등기까지 마쳤으며, 말소기준인 2025.05.01 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
따라서 박현정의 임차권은 단순히 “경매로 없어지는 임차권”으로 보면 안 됩니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 다만 현재 최저가 245,000,000원을 전제로 한 배당표에서는 박현정 보증금 180,000,000원이 전액 배당되어, 해당 임차권의 현재 계산상 인수액은 0원입니다. 문제는 별도 점유자인 국제음악예술협회의 대항력과 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31153 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 옥천면 신복리 1106-1 노브힐빌라주건축물 1동 4층402호 |
| 도로명주소 | 경기도 양평군 옥천면 신복길 73 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 71.81㎡ · 방3·욕실2·거실·주방·발코니·다락 등 · 4층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 문선관 (2020.12.02 매매, 거래가 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 245,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박현정 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 사용승인일 | 2019.03.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2025.05.01 강제경매개시결정입니다. 박현정은 그보다 앞선 2021.02.02 전입·점유, 2021.02.09 확정일자를 갖췄고 2023.11.14 주택임차권등기를 마쳤습니다. 등기부상 임차보증금은 180,000,000원, 범위는 건물 전부입니다. 따라서 배당에서 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
| 임차·점유자 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박현정 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.02 / 2021.02.09 | 180,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 시 인수 |
| 국제음악예술협회 | 협회 사무실 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 42% 높은 신건
노브힐빌라 실거래는 총 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 178,857,142원이지만 가격 메리트 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 172,500,000원, 최신 거래 170,000,000원, 그리고 최근 가격 추세 -7.9%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 67.73㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2024.10 | 67.73㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2024.10 | 67.73㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2024.10 | 67.73㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2022.07 | 67.73㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2021.07 | 71.81㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2021.07 | 67.73㎡ | 2 | 182,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 172,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 178,857,142원 |
현재 최저매각가 245,000,000원은 최근 12개월 평균의 142.0%입니다. 최신 확인 거래 170,000,000원보다도 높습니다. 전체 평균 대비 지표도 137.0%지만, 이 사건에서 더 중요한 것은 최근 시세가 과거보다 -7.9% 낮아지는 흐름이라는 점입니다. 따라서 감정가가 높더라도 최근 시세보다 싸다는 식의 가격 가점은 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,230,000원 |
| 1. 임차인 박현정 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 박현정 | 180,000,000원 | 60,770,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표에서는 박현정 임차보증금 180,000,000원이 전액 배당되어 해당 임차권의 미배당 인수액은 0원입니다. 다만 같은 박현정이 신청채권자로도 표시되므로 실제 배당관계는 원본 채권관계를 대조해야 합니다. 국제음악예술협회의 미상 보증금·대항력 위험은 위 금액에 포함되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 박현정 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 245,000,000원 | 0원 | 245,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 196,000,000원 | 0원 | 196,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 156,800,000원 | 26,195,200원 | 182,995,200원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신복1리마을회관 남서측 인근으로, 단독주택·일부 공동주택·근린생활시설·농경지가 혼재한 지역이며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 4층 다세대주택의 4층 402호입니다. 사용승인일은 2019.03.06이며, 개별난방·엘리베이터·출입문통합보안시스템을 갖추고 있습니다.
- 이용. 방3·욕실2·거실·주방·발코니·다락 등이 있는 다세대주택으로 이용 중입니다. 외관상 다락방 구조로 추정되지만 구체적인 실내상태는 확인되지 않았습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등 제한이 확인됩니다. 공시지가는 284,500원/㎡입니다.
- 환금성. 노브힐빌라는 15세대 규모이고 확인된 실거래는 7건입니다. 최신 확인 거래가 2024.10이고 최근 시세 흐름이 -7.9%이므로, 아파트 대단지와 같은 환금성을 전제로 접근하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 걸러야 합니다. 현재 실질취득 245,000,000원은 최근 12개월 평균의 142.0%입니다. 권리보다 가격이 먼저 탈락 사유가 될 수 있습니다.
- 국제음악예술협회 확인. 실제 점유범위, 전입신고일, 임대차계약, 보증금 유무를 확인해야 대항력과 승계 가능성을 판정할 수 있습니다.
- 박현정의 이중 지위 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일하므로 임차보증금 반환채권과 경매신청채권의 관계 및 실제 배당순위를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 유찰 뒤에는 실질취득 기준. 2회 유찰 시 최저가는 156,800,000원이지만 박현정 인수 26,195,200원이 붙어 실질취득은 182,995,200원이 됩니다.
- 다락·실내 상태 확인. 감정평가에서 외관상 다락방 구조로 추정됐고 구체적 실내상태는 확인되지 않았으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·채권계산서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 그대로 통하지 않는다
이 사건은 박현정의 선순위 임차권 때문에 권리구조를 반드시 배당과 함께 봐야 합니다. 현재 회차 245,000,000원에서는 박현정 보증금이 전액 배당되어 계산상 인수 0원이지만, 별도 점유자인 국제음악예술협회의 대항력은 아직 미상입니다. 가격은 더 불리합니다. 현재 실질취득 245,000,000원이 최근 12개월 평균 172,500,000원의 142.0%이고 최근 추세도 -7.9%입니다.
더 중요한 것은 유찰 뒤입니다. 2회 유찰 시 표면 최저가는 156,800,000원까지 내려가지만, 박현정에게 미배당되는 26,195,200원이 매수인 인수로 붙어 실질취득은 182,995,200원이 됩니다. 즉 최저가 숫자만 보면 최근 시세보다 낮아 보이지만 실제 취득 부담은 여전히 최근 12개월 평균과 최신 거래를 웃돕니다. 가격 메리트 없음, 선순위 임차권은 배당과 연동, 미상 점유자는 별도 확인. 이 세 가지가 이 물건의 결론입니다.
