광주지방법원 2025타경51655. 목포시 남교동 남교크레지움에듀파크 제1동 제17층 제1702호, 전유면적 72.7487㎡의 아파트입니다. 감정가는 203,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 113,680,000원입니다. 등기상 핵심은 2020.04.23. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 가압류·경매개시결정·압류와 2024.04.03. 등기된 김두안의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조로 계산돼 있습니다.
특히 임차보증금이 185,800,000원이라 숫자만 보면 최저가보다 훨씬 커 보이지만, 김두안의 주민등록일자는 2020.05.13.으로 말소기준권리 2020.04.23.보다 뒤입니다. 따라서 이 사건은 ‘대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커서 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조’가 아닙니다. 제공된 권리판정과 배당계산 모두 대항력 없음·매수인 인수 0원으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51655 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 17층1702호 |
| 도로명주소 | 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전유면적 72.7487㎡ · 지하1층/지상25층 중 17층 |
| 사용승인일 | 2020.04.13 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 113,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 청구금액 | 204,033,931원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 인수형이 아니다
말소기준권리는 2020.04.23. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 8,366,400,000원으로 기재돼 있고 같은 날 1번 근저당권 변경등기에 채권최고액 100,800,000원·공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 제공된 예상배당은 우리은행 채권을 8,366,400,000원 기준으로 계산하고 있습니다.
② 임차권 분석
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김두안 주거 · 임차권등기 | 건물 전부 | 전입 2020.05.13 확정 2020.04.16 배당요구 2024.04.03 | 185,800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
김두안은 보증금 185,800,000원, 임대차계약일자 2018.11.07., 재계약일자 2022.05.29., 주민등록일자 2020.05.13., 점유개시일자 2020.06.01.로 등기돼 있습니다. 확정일자는 2020.04.16.에 177,000,000원, 2023.12.12.에 185,800,000원으로 기재돼 있습니다. 다만 이 사건의 대항력 판단은 전입시점이 말소기준권리보다 늦다는 점이 핵심입니다.
③ 가격 — 56% 할인율만으로 ‘싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 113,680,000원으로 감정가 203,000,000원의 56%입니다. 이후 유찰 시 제공된 시나리오는 79,576,000원(감정가 39.2%), 55,703,200원(감정가 27.44%)입니다. 단지의 경매물건 평균 유찰횟수는 1.9회입니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,391,520원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 111,288,480원 |
| 2. 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 204,033,931원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액 8,770,433,931원 중 예상 배당액은 111,288,480원, 미배당액은 8,659,145,451원입니다. 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북교초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설 등이 주를 이루는 주상지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 지하1층/지상25층 제1동의 17층 1702호이며 사용승인일은 2020.04.13.입니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며, 상대보호구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지 2,418.6㎡, 평지의 사다리형, 주상용이며 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 단지. 남교크레지움에듀파크는 83세대이며 경매물건 평균 유찰횟수는 1.9회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 김두안의 전입일 2020.05.13.과 말소기준권리 2020.04.23.의 선후관계를 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 우리은행 근저당권은 채권최고액 8,366,400,000원과 같은 날 변경등기 100,800,000원이 함께 기재돼 있으므로 공동담보 해제 및 현재 피담보채권 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 56%라는 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 72.7487㎡와 직접 비교 가능한 최근 실거래·매물을 확인하세요.
- 전기료 확인. 관리실 출입구의 전기공급중단안내서와 약 11,353,550원의 미납 전기료가 본 호실에 어떤 범위로 영향을 주는지 관리주체와 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.14. 민간임대주택등기가 존재하므로 임대의무 관련 상태와 경매 후 처리관계를 원본 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실제 체납내역을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 크다 ≠ 낙찰자가 떠안는다”
이 사건의 가장 중요한 숫자는 임차보증금 185,800,000원보다 날짜입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당은 2020.04.23., 김두안의 주민등록은 2020.05.13.입니다. 전입이 늦기 때문에 제공된 권리판정은 대항력 없음, 배당계산의 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 낙찰가가 113,680,000원까지 내려왔어도 보증금 차액이 매수인에게 붙어 총취득비용이 185,800,000원으로 고정되는 사건은 아닙니다.
다만 권리상 인수 0원이라는 사실과 가격 메리트는 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 56%지만 동일 면적 최근 실거래 비교치가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거는 부족합니다. 여기에 전기료 미납 안내, 우리은행 근저당 변경등기, 민간임대주택등기까지 원본 확인할 항목이 남습니다. 결론은 권리구조는 비교적 명확하되, 가격과 체납·등기 세부는 현장 확인 후 판단입니다.
