광주지방법원 2025타경51655. 목포시 남교동 남교크레지움에듀파크 제1동 17층 1702호, 전유면적 72.7487㎡의 아파트입니다. 소유자는 향원주택주식회사이고, 2020년 4월 23일 우리은행 근저당권이 설정된 뒤 임차권과 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어진 구조입니다. 말소기준권리는 2020.04.23. 우리은행 근저당권이며, 이후의 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
핵심은 보증금 규모 자체가 아니라 대항력의 선후입니다. 김두안의 임차보증금은 185,800,000원으로 최저매각가 142,100,000원보다 크지만, 주민등록일자 2020.05.13.은 말소기준권리 2020.04.23.보다 늦습니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수가 늘어나는 대항력 인수형이 아니며, 현재 회차 기준 매수인 실질취득액은 142,100,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51655 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 제1동 제17층 제1702호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트) · 전유면적 72.7487㎡ · 지하 1층/지상 25층 중 17층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2020.04.13 · 83세대 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 142,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 204,033,931원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 용도지역 | 도시지역 · 일반상업지역 · 방화지구 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 인수되지 않는다
말소기준권리는 2020.04.23. 접수된 우리은행 근저당권입니다. 김두안의 주민등록일자 2020.05.13.과 점유개시일자 2020.06.01.은 모두 말소기준권리보다 늦고, 임차권등기 역시 2024.04.03.에 이뤄졌습니다. 이에 따라 임차권은 매각으로 소멸하며, 매수인이 보증금 185,800,000원을 승계하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주요 날짜 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김두안 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 185,800,000원 | 확정일자 2020.04.16 전입 2020.05.13 배당요구 2024.04.03 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 0원 |
확정일자 2020.04.16.은 말소기준권리보다 앞서지만, 전입신고와 점유가 뒤에 이뤄졌습니다. 대항력 판단은 확정일자만으로 정해지지 않으므로 이 임차인을 선순위 대항력 임차인으로 볼 수 없습니다. 배당요구는 했지만 선순위 우리은행 채권만으로도 현재 매각대금이 소진되는 예상이어서, 임차인의 실제 배당 여부와 우선변제 순위는 배당표 원본을 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 70%지만 시세 메리트는 미확인
현재 최저매각가는 142,100,000원으로 감정가 203,000,000원의 70%입니다. 다만 남교크레지움에듀파크 전용 72.7487㎡와 직접 비교할 동일 면적 실거래가 확인되지 않아, 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 가격을 비교할 수 없습니다. 따라서 유찰률만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,789,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 139,310,600원 |
| 3. 근저당 · 박주원 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신병주 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 204,033,931원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 미배당액은 8,817,123,331원이며, 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북교초등학교 남동측 인근으로, 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설 등이 주를 이루는 주상지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 지하 1층·지상 25층 건물의 17층이며 사용승인일은 2020.04.13.입니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형의 공동주택 및 근린생활시설 건부지이며, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 김두안의 전입일·점유개시일·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사서에서 다시 확인하세요.
- 근저당권 변경 확인. 우리은행 최초 채권최고액 8,366,400,000원과 변경등기의 100,800,000원 사이의 관계 및 공동담보 해제 범위를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 등기의 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 가격 조사. 동일 면적 실거래 비교가 되지 않으므로 인근 중개업소 매물과 주변 공동주택 거래를 통해 응찰가 상한을 정하세요.
- 전기료 미납. 11,353,550원이 단지 전체인지, 해당 호수와 관련된 금액인지, 공급 중단 및 복구 조건이 무엇인지 관리실과 공급기관에 확인하세요.
- 세금·관리비. 국민건강보험공단 압류와 별도로 당해세 및 공용부분 관리비 체납 가능성을 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자와 실제 퇴거 여부, 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·감정자료를 기준으로 한 의견이므로 입찰 전 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 크다”와 “매수인이 인수한다”는 다르다
김두안의 임차보증금 185,800,000원은 최저매각가보다 크지만, 전입과 점유가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 대항력 인수형이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리 인수가 없다는 사실만으로 투자가치까지 확정되지는 않습니다. 확인된 동일 면적 실거래가 없어 142,100,000원이 최근 시세보다 낮은지 판단할 수 없고, 전체 세대로 추정되는 전기료 11,353,550원 미납, 민간임대주택등기, 우리은행 근저당권 변경 내역도 남아 있습니다. 결론은 권리 인수는 안전, 가격과 현장 확인은 보류입니다.