수원지방법원 2025타경31218. 이천시 송정동 신일아파트 206동 803호, 15층 건물 중 8층 아파트입니다. 감정평가상 방3·거실·주방· 욕실2·발코니·현관 등으로 이용 중이며, 사용승인일은 2001.07.28.입니다. 소유자 유보화는 2017.09.29. 매매를 원인으로 210,000,000원에 취득했고, 같은 해 12.15. 소유권이전 등기와 함께 한국스탠다드차타드은행 근저당이 설정됐습니다.
이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤에 들어온 우리금융캐피탈·한국캐피탈· 소상공인시장진흥공단·오케이저축은행 가압류와 현재 경매개시결정, 이후 국의 압류는 모두 말소기준권리보다 후순위라 매각으로 소멸합니다. 계산된 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31218 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 송정동 311-1 신일아파트 206동 8층 803호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 등 · 15층 중 8층 |
| 사용승인일 | 2001.07.28 |
| 소유자 | 유보화 · 2017.09.29. 매매 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 233,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 126,245,699원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2017.12.15. 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당입니다. 당시 채권최고액은 168,000,000원이었고, 2022.05.27. 변경계약으로 채권최고액 140,580,000원이 등기됐습니다. 이후 발생한 가압류와 현재 경매개시결정, 2026.03.10. 국의 압류는 모두 후순위입니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 233,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 단지·유사 평형의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않아 이 가격이 시세 대비 저렴한지 또는 비싼지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
따라서 이번 물건은 권리상 인수 0원이라는 점과 가격 메리트를 분리해서 봐야 합니다. 권리가 정리된다는 이유만으로 신건 2.33억을 저가라고 평가할 근거는 없습니다. 가격 판단은 최근 실거래와 개별 호수의 층·향·상태를 확인한 뒤 해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 233,000,000원 | 15,043,248원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 186,400,000원 | 60,990,848원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 149,120,000원 | 97,748,928원 | 0원 |
유찰로 매각가가 내려가면 채권자 측의 미배당액은 15,043,248원에서 60,990,848원, 97,748,928원으로 증가합니다. 하지만 각 회차의 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 유찰은 채권자 회수액에는 영향을 주지만, 현재 계산에서는 매수인에게 후순위 채권이 승계되는 구조로 바뀌지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 233,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,062,000원 |
| 1. 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 16,053,312원 | 16,053,312원 |
| 3. 가압류 · 한국캐피탈 | 18,037,421원 | 18,037,421원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 21,500,000원 | 21,500,000원 |
| 5. 가압류 · 오케이저축은행 | 20,390,515원 | 5,347,267원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총 청구액 243,981,248원 중 채권자 예상배당액은 228,938,000원이며, 15,043,248원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천송정초등학교 북서측 인근으로, 주위에 아파트·근린생활시설·임야 등이 혼재하는 아파트지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 경사스라지붕 15층 건물 중 8층 803호이며, 사용승인일은 2001.07.28.입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 개별냉난방설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 18미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·자연녹지지역·제3종일반주거지역·도시자연공원구역이며, 교육환경 보호구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 기재되어 있고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 신건 최저가 233,000,000원을 최근 동일 단지·유사 평형 실거래와 반드시 비교한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 임대·점유관계 확인. 현재 확인된 임차인은 0명이지만 감정요항표는 기타 임대관계를 미상으로 기재하고 있어 실제 점유자를 재확인할 필요가 있습니다.
- 근저당 변경등기 확인. 2017.12.15. 채권최고액 168,000,000원으로 설정된 근저당은 2022.05.27. 채권최고액 140,580,000원으로 변경등기가 있으므로 원본 등기사항을 함께 확인하세요.
- 배당표 변동 가능성. 현재 계산은 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 한 시나리오이며 당해세 등 실제 배당에서 달라질 수 있는 항목을 최종 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 핵심은 비교적 명료합니다. 2017.12.15. 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 가압류와 현재 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 신건 233,000,000원이 좋은 매수가격인지 판단할 실거래 근거는 없습니다. 더구나 감정요항표에는 기타 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 결론은 권리 구조는 비교적 명확하되, 점유 확인과 시세 검증을 끝낸 뒤 가격을 정해야 하는 물건입니다. 인수 0원이라는 이유만으로 신건 가격에 바로 응찰할 단계는 아닙니다.
