수원지방법원 2025타경31225. 여주시 천송동 ‘여주KCC스위첸’ 103동 11층 1103호, 전용 84.9386㎡ 아파트입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 375,000,000원입니다. 현재 소유자는 김진자이며 2022년 매매가 450,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 강제경매는 서울보증보험 주식회사가 신청했고 청구금액은 354,219,170원입니다.

가격만 보면 눈에 띕니다. 같은 단지·동일 면적 최근 12개월 거래 평균은 451,250,000원, 최신 거래는 2026년 8월 455,000,000원입니다. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 83.1%이므로, 현재 데이터 범위에서는 가격 메리트가 확인됩니다. 다만 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝내기보다 선순위 전세권 이전등기의 처리 구조까지 확인하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원 계산, 그러나 선순위 전세권 이전은 확인

등기 흐름에서 먼저 볼 것은 과거 근저당권입니다. 하나은행 근저당권과 모스트대부 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소되었습니다. 2022년 6월 삼성웰스토리주식회사 명의로 전세금 350,000,000원의 전세권이 설정되었고, 이후 2024년 11월 서울보증보험주식회사로 전세권이 이전되었습니다. 그 뒤 2025년 5월 서울보증보험 주식회사가 강제경매를 신청했습니다.

계산된 말소기준은 2025.05.13. 강제경매개시결정이고, 배당표와 회차별 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다. 다만 서울보증보험주식회사 명의의 전세권 이전등기는 경매개시결정보다 앞선 등기입니다. 따라서 입찰 전에는 이 전세권이 신청채권과 어떤 관계로 배당·소멸 처리되는지 매각물건명세서와 등기 원본을 직접 대조하는 것이 안전합니다.

② 임차·점유 관계

감정평가 현장조사에서는 거주인의 폐문부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했고, 임대관계는 미상으로 조사되었습니다. 따라서 별도의 임차인 정보가 확인되지 않은 것과 실제 점유관계 확인은 구분해서 볼 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 신건인데 최근 실거래 평균의 83.1%

여주KCC스위첸은 388세대, 2019.09.24. 사용승인 단지입니다. 비교 대상 전용면적은 84.9386㎡이며 최근 12개월 동일 면적 실거래 12건의 평균은 451,250,000원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 455,000,000원입니다.

실거래 범위는 380,000,000원~505,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 451,250,000원입니다. 신건 최저매각가 375,000,000원은 최근 12개월 평균의 83.1%입니다. 최신 거래 455,000,000원보다도 낮습니다. 현재 제공된 시세 지표만 놓고 보면 신건 단계에서도 가격 경쟁력이 있는 편입니다.

④ 예상배당표 (매각가 375,000,000원 가정)

375,000,000원 매각 가정에서는 신청채권자 청구액 354,219,170원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 14,730,830원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원 계산

유찰될수록 서울보증보험 주식회사의 미배당액은 커지지만, 제공된 회차별 계산에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 따라서 가격만 놓고 보면 유찰은 매수자에게 더 유리해집니다. 그러나 이 사건의 핵심 권리 확인사항인 전세권 이전등기의 실제 매각 처리 여부는 회차와 무관하게 원본 확인이 우선입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천송2통마을회관 서측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·여주대교 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 47층 건 중 11층이며 사용승인일은 2019.09.24입니다. 급·배수, 위생, 소화전, 승강기, 화재탐지, 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 남측 왕복 6차선, 서측 왕복 2차선, 북동측 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 공시지가는 1,365,000원/㎡입니다.
• 규제. 공공공지 저촉, 소로1류 접합, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 거래성. 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인되며, 거래가는 380,000,000원부터 505,000,000원 범위입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전세권 이전등기 원본 확인. 2024.11.19. 서울보증보험주식회사로 이전된 전세권의 매각 시 소멸·배당 처리 여부를 매각물건명세서와 등기 원본에서 확인하세요.
• 점유 현황 확인. 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계는 미상으로 조사되었습니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 시세 기준. 최근 12개월 평균 451,250,000원, 최신 거래 455,000,000원, 최저가 대비 최근시세 비율 83.1%를 기준으로 응찰가를 검토하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 300,000,000원, 2회 유찰 시 240,000,000원으로 내려가며, 제공된 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
• 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격은 A급 지표, 권리는 확인 후 확정”

이 물건의 강점은 명확합니다. 신건 최저가 375,000,000원이 최근 12개월 동일 면적 평균 451,250,000원의 83.1%이고, 최신 거래도 455,000,000원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다.

다만 권리관계는 단순 무결점형으로 단정하기 어렵습니다. 서울보증보험주식회사 명의 전세권 이전등기가 경매개시결정보다 앞서 있고, 같은 서울보증보험 주식회사가 이번 강제경매의 신청채권자입니다. 따라서 가격 메리트는 확인되지만, 권리 최종판단은 선순위 전세권의 배당·소멸 처리 확인 후가 맞습니다. 현재 데이터 기준 종합 평가는 B가 적절합니다.