수원지방법원 2025타경31240. 이천시 갈산동 우성아파트 102동 12층 1208호입니다. 건축물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물의 12층에 있고, 감정평가상 방3·거실·주방/식당·욕실2·현관·창고 등으로 이용 중인 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 김유성이며, 2023.09.26. 소유권이전 당시 거래가액은 202,000,000원입니다.
권리관계의 기준점은 같은 날 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행의 채권최고액 165,600,000원 근저당권입니다. 이후 김민석의 가압류, 이천시 압류, 한국주택금융공사의 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 말소기준권리 이후의 권리로 표시되어 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31240 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 갈산동 468-1 갈산동우성아파트 102동 12층1208호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방/식당·욕실2·현관·창고 · 15층 중 12층 |
| 소유자 | 김유성 · 2023.09.26. 소유권이전 · 거래가액 202,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 140,147,725원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 등기소 | 수원지방법원 이천등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계 항목은 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 배당표상 인수액이 0원이라는 점과 별개로, 실제 점유자·전입세대·임대차관계는 현황조사와 매각물건명세서 원본을 대조하는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 신건 201,000,000원, 시세 비교는 보류
현재 회차는 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 201,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 201,000,000원입니다.
이 사건에는 동일 단지·동일 평형의 최근 실거래 비교 자료가 포함되어 있지 않으므로, 현재 최저가가 시세보다 싼지 비싼지는 단정하지 않는 것이 맞습니다. 권리가 단순하다는 이유만으로 신건 가격에 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 201,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,800,000원 | 22,851,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,640,000원 | 54,560,960원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 165,600,000원 | 165,600,000원 |
| 3. 가압류 · 김민석 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,786,000원 |
현재 회차 201,000,000원 가정에서는 배당표에 반영된 채권 180,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 16,786,000원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 이천시 증포동 소재 한내초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·단독 및 연립주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 내 12층 1208호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 샷시 창호 등으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승용승강기, 옥내소화전, 화재경보기, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 인접지와 대체로 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 대표 지번 갈산동 468-1은 도시지역·자연녹지지역이며 소로1류 저촉, 중로2류 접함, 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.09.26. 을구 5번 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 기준입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정의 소멸 여부를 매각물건명세서 원본과 다시 대조하세요.
- 점유·전입 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대열람·매각물건명세서 확인이 필요합니다.
- 조세채권 확인. 이천시 압류와 국 압류가 등기되어 있으므로 당해세 및 배당순위에 영향을 줄 수 있는 세금 내역을 확인하세요.
- 가격 상한 별도 설정. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 201,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고, 동일 단지·유사 면적의 최근 거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 회차별 구조. 1회 유찰 시 매각가 160,800,000원, 2회 유찰 시 128,640,000원이며, 제공된 시나리오상 각 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인 후”
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2023.09.26. 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 김민석 가압류, 이천시 압류, 한국주택금융공사 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표와 회차별 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리상 단순함과 가격 메리트는 별개입니다. 현재는 신건 201,000,000원이고, 동일 단지의 최근 실거래 비교가 제시되어 있지 않아 시세 대비 유불리는 판단하지 않는 것이 맞습니다. 또한 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점도 마지막 확인 과제로 남습니다. 따라서 결론은 권리구조는 양호하되, 점유·조세·시세를 확인한 뒤 가격을 정하는 물건입니다.
